嗯，高估他们的定力了。
昨天写文章《从今天开始，一线城市将挣脱桎梏》还以为深圳、广州下周才能落地救市政策呢！
没成想，这上海政策解读的墨水还没有干呢，手机就开始震屏。
一条接着一条松绑楼市的政策，定睛一看：
我去，广州和深圳彻底不装了！
说实话，通读了广州和深圳的楼市松绑政策，从精准解决问题的角度看，与上海527“沪九条”相比，政策“颗粒度”还是大，还是太粗糙了！
所以，再次建议：解决楼市的问题，上海527“沪九条”值得湾区双子好好学习！
具体什么情况，咱们接下来看看吧～
01
5月28日，广州公布了房地产优化政策！
广州528新政一共有6条，但用一句话总结就是：彻底放开限购了！我分三个维度，给大家说说广州528新政。！
第一个维度：等于不限购！
有些购房小白看到这里或许不理解，会拿着广州新政“需要6个月社保”的条件问：这不是还需要缴纳个税和社保吗？怎么能说彻底放开限购了呢？原文[在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。]
大家要明白，咱们的社保是可以补缴的，现在广州设置6个月的社保条件，其实就等于放开了限购!
因为你想购买广州核心区域的住宅，可以通过补缴6个月社保来解决名额问题！
所以，可以很明确的告诉大家：广州楼市，已经彻底脱光！
关于家庭资产配置可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
第二个维度：首付与利率，历史最低。
与此同时，广州将首套房首付比例降至15%，利率取消下限！
这首套首付比例降低至15%，也是贯彻执行央行517新政，没什么好说的，就是降低买入门槛。
但取消利率下限这个事情，和大家多说两句！
首先，就当前的情况而言，利率这玩意没法不设下限！
虽然政策明确可以不设下限，但从商业银行的角度看，利率必须得有下限！
因为商业银行的“钱”是有成本的，如果贷款利率低于1.8%,那么就会侵蚀商业银行的利润！
换句话说，低于1.8%，银行就亏钱了！
所以，关于利率不设下限这个事情，可以这么理解！
之前都是20个基点的调整，现在可以40个基点、50个基调，调整幅度可以加大！
换句话说，下调幅度可以提高！
其次、不设下限，不等于0
我看有些伙伴留言说什么“日本都0利率，等以后再购买房子，就不会有利息，只付本金就可以了”
我明确的告诉大家，不要做梦！
不要以为“利率不设下限”，就等于贷款买房的利率就会变成“0”，这完全是两个维度的事情！
我给大家举个例子，大家就明白了！
日本央行曾经连续8年执行负利率，其中利率最低的时候是-0.1%，直至2024年结束了17年的低利率时代，将利率调至0.1%。
那按照某些人的理解，是不是日本的贷款利率就变成了“负”或者正的“0.1%”了呢？
事实恰恰相反！
日本买房贷款利率从最高峰1990年的8.1%降至2016年最低的0.95%，从来就没有真正的变成“0”。
所以，大家不要以为“利率不设下限”=利率变成”0“，这是不可能的！
我知道，现在大家买房，很纠结买完之后利率继续降。
因为这银行业鬼精的，之前利率5%、6%的时候，按揭贷款选项还有“固定利率”可选！
现在银行都是浮动利率，而且取消了之前固定利率的选项了。
所以，大家都担心自己买房之后，利率在继续降！
其实，这就涉及了降低存量贷的问题。那么，之前存量房贷款会降低吗？
我告诉大家，大可不必为这个事情困惑。
如果彼时买房利率高，后来利率低，大家会“寻求场外”资金偿还贷款的，这样银行不就没有利息可赚了吗？
所以，每次出现这种情况，存量房贷款利率都会降低的，只是需要“千呼万唤而已”。
关于家庭资产配置可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
第三个维度：鼓励民间资本消化库存
原文[支持鼓励房地产业各协会、房地产企业、中介机构搭建平台实施中介机构代售、旧房换购等多种形式的商品住房“以旧换新”，推动建立交易新模式。鼓励规模化租赁机构收购存量商品住房。】
这点和上海的政策有类似，有不同！
类似的地方，也是鼓励民间资本收购存量房，但广州政策的“口子”不如上海的大，限定了范围：租赁机构。
换句话说，这是鼓励泊某、某如等成熟的租赁机构介入！
哼~文章至此，我必须用个”哼“表达我的态度！
如果读文章的你，是一线城市奋斗的干饭人，你一定知道，凡是这些“租赁机构”收购的房子做出租用途，这租金是不会便宜的！
而且租金提高速度也是非常快！
还有一个非常讨厌地方，这些成熟的租赁机构，会依仗“平台app"的强大，造成信息差，让租客找不到便宜的房源！
这么看，还是上海的政策“企业购买租赁给员工”更优秀一些！
这么看，这广州这租金是要涨啊。
关于房租必涨的原因，看我之前的文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
不同的地方在于，广州鼓励中介或者平台机构，希望他们能模式创新，让业主把老房子卖出去，然后购买新房！
我感觉吧，这个政策等于没说！
因为任何房产交易都属于家庭大额交易，其流程、涉及资金量巨大，这事必须是地方城市牵头！
因为中介和平台机构，不能赢得购房者的信任。
这么看，广州置换客户的痛点，根本没有解决方案。
我用二组数据，让大家感受一下，广州置换客户的“困境”
第一组是二手房挂盘量的总价占比。
总价300万以内的二手房挂牌量7.8万套。占比62%。
总价300到600万的二手房挂牌量3.5万套。占比28%。
总价600到1000万的二手房挂牌量1万套。占比8%。
1000万以上的二手房挂牌量只有3000套。占比2%。
第二组是二手房成交记录中，总价占比。
300万以内的成交记录，是10.8万套。占比73%。
300-600万的成交记录，是3.1万套。占比21%。
600-1000万的成交记录，是5768套。占比4%。
1000万以上的成交记录，是2254套。占比2%。
这两组数据结合着看，说明了什么？
说明广州楼市根本就不是类似于上海的“千万豪宅”分化行情，而是彻彻底底的刚需市场。
因为二手房挂盘量300万以下占比62%，300万以下成交套数占比73%，这是非常明显的入门刚需为购买主力的市场。
所以，广州528楼市新政降低首付比例至15%，可以降低刚需买入门槛，利好刚需市场！
但是，代表广州置换购买力的300万到600万客群，占比28%，成交21%，却是被忽略的客群。
至少，从媒体的舆论到中介的表述，甚至是广州528新政，都没有关注到这部分客群的“困境”。
为啥这部分客户存在感不强？
因为他们买房太难了。
广州这座老城，老房子真不敢恭维，新房又开始实施“100%使用率”。
而300万到600万的购买力主要是置换客群，出售老房子要割肉，买入新房钱又不够。
所以，怎么解决这部分置换客户的购买需求，才是关键！
如果说降低首付和利率，可以放大刚需客户的潜在购买力，那么解决置换客户的购买需求，才是彻底激活广州楼市的关键！
但是很遗憾！至少截至目前，广州“528楼市新政”都没有考虑到置换客户痛点！
02
相比上海527“沪9条”最小刻度管理供需的精准，再到广州528政策的可圈可点，深圳救市政策就显得“矜持”，而且是相当矜持！
你们懂的，这次深圳只调整了首付比例和贷款利率，首付比例降至20%。
我感觉这没有什么好讲的，降低首付比例就是降低门槛！
目前深圳楼市的特别突出的问题还是二手房成交价格跌幅惨烈！
虽然成交量由2022年的2000套左右，陆续攀升到现在的3800套、5900套，但成交价格已经由2023年4月份的6.5万元/㎡，降至5.9万元/㎡。
这等于12个月的时间，深圳二手房降价10%！
其实，以深圳的城市能级和产业活力，房价跌一跌不是问题，因为未来可以涨回来的！
可目前深圳救市这么保守，大家心里就“打鼓”。
嗯~基于深圳稿子多次飞走的情况，我只能说：希望深圳未来发展更好，让政策来得更猛烈一些吧
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
03最后，简单说几点：
1、后续
无论是广州还是深圳，未来还会有政策落地，比如国资收购房产、比如供地控制，优化库存举措等等！
我认为，像深圳和广州置换客户的痛点，真的可以给予补贴，或者税收减免，引导卖出、买入的置换流程！
所以，从解决问题的角度出发，我认为湾区双子会在近期，有新的政策落地！
2、共性
救市，救到今天，大家应该可以看明白了吧？
从趋势角度，一些可以预见的未来如下：
——楼市不起，救市不止，
那么楼市起来的标准是什么？涨价！
——租金必涨
从目前消化存量房的路径看，这租金必须覆盖利息，所以，租金必涨，具体可以看文章《房地产双轨制，用一套房借鸡生蛋，让资产增值的方法是什么？》
——国债和民资收购库存商品房。
如果给我1.75%的贷款利率，我会毫不犹豫的杀入！
所以，这件事的威力很大，但目前还没有大规模推进，只能说刚刚开始显现！
——抢人买房
不限购或者送户口的本质就是抢人，低首付和低利率就是抢人的同时降低门槛！
所有，基于上述种种，我依然认为：中国楼市，核心地段必有一轮上涨！
无诸戏论
一线城市还没开始大降，在硬撑，有些人不甘心，其实老百姓尤其是刚需没钱，必然大降，炒房的都急着卖房炒股，只是还没在股市布局好。