1、位置：东风路南阳路北150米东
2、面积：26921㎡（约40.38亩）
3、用途：住宅
4、容积率：3地块编号郑政出【2025】1号（网），虽然拍卖的时间在司法警官之后，但却是2025年挂牌的第1宗土地。地块核心价值十分清晰：3.0的容积率，很低；
3号线+8号线，交通发达；
地块干净，形状规则；
老城区，配套齐全。今天聊聊这块地的价值问题。【1】影响地块价值因素
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。谈今天这篇文章之前，我先扫个盲。郑州的房地产发展到今天这个阶段，主城区新出地块的市场价格和周边二手房的价格，没有任何关系，它是自成“脱维竞争”。所谓的“脱维竞争，就是价格自成体系，我想怎么定就怎么定，根本不需要考虑周边二手房的价格。就像一个人，足够牛逼的话，就不需要再在乎周边人的看法。还在乎周边人的看法的人，往往还是不够强大。人是如此，房子也是如此。
上图：司法警官学院周边二手房如果要参考“周边二手房价格”来判断地块价值，中海以13731元/㎡的楼面价拿司法警官学院地块纯属脑子进水了。脱离“产品”去谈地块价值是荒谬的，牛逼的产品提升土地价值，垃圾产品糟蹋土地价值，土地值多少钱，关键还要看你产品。所以，那些动不动就拿周边房价来判断地块价值的言论也是幼稚的，这些人对世界的基本认知都不清晰。怎么判断一块地的价值？《楼八》再说一次，这个方法初中我们都已经学过了：供需关系【2】1号网地真实价值
房子是商品，商品的价格只取决于一个因素：供需挂你，供需关系决定商品价值，这玩意，小学二年级都学过。一个片区高端产品的供需有多失衡，一个新盘价格就能有多高。不要瞧不起主城三环内的任何一个片区，不要觉得这个片区穷，那个片区穷，你可能忘了一点，不是所有的有钱人都会告诉你他有钱的。回归主题，这块地的价值如何？我说二个角度吧，大家自己先内心评估一下。第1，它和世玠一期相比，谁更优秀？
第2，它的区域供需失衡度和司法警官地块相比，谁更严重？《楼八》说说自己的意见吧！第1，世玠一期有双地铁，1号地有；世玠一期在南阳路以西，1号地在以东，这个在南阳路住的人都知道很重要；世玠一期临铁路，1号地不临。所以，1号地有没有世玠一期好，《楼八》不敢说，但肯定不比世玠一期差。第2，1号地方圆2公里最近15年没啥供应了吧，司法警官不一样啊，东润泰和，中海锦苑，金水印，豫园等，都是最近十年的供应。所以，《楼八》认为这块地的不比世玠差饿，即便不如司法警官，差距也不大。具体你们怎么认为，那是你们的事。司法警官地块的价值本文不再阐述，世玠价值如何，到底是不是有价无市，我们下一部分说。【3】地块价值市场接受度
那么第二个问题来了，这块地真实价值如何？先看地块能卖出什么价格。这玩意没有方法可谈，所谓的市场比较法模型都是自娱自乐。多少的价格，要看什么样的产品，如果以世玠产品的品质来说，加上这个时代的品质特性，保底价是：高层2.4万（毛坯）
洋房2.8万（毛坯）毕竟北三环之外，3.99容积率的万科江山府的二手房价格都一直稳定在2.2万左右了。这个价格不乐观，很保守。这样的价格，对应的楼面价10000元是绝对没问题的，即溢价100%（超过司法警官87%），12000我就不说了！据《楼八》了解，部分房企十分看好此地块，但也有部分房企看不起此地块，我只能说，你们不懂。那么，来看一下出让指标：起拍价：40313万元
起拍楼面价：4991元/㎡不知道土规局的相关评估单位是用什么办法得出的这个起拍价，个人感觉的确是低了，《楼八》觉得这个地块12000的楼面价以下都有操盘空间，即溢价率120%以内。所以，如果司法警官是大王，那这块地就是小王。我重点重点再重点的重复一下：抛开产品谈地块价值都是耍流氓。举个极端的例子，这个地块如果你复制一个没有电梯的老家属院，它同样连1万的价值都不如，如果复制一个天奕，它同样能卖高价，只不过问题在于：天奕产品在这个地段到底能卖多少钱？2.8万肯定是没问题，但能不能到天奕目前的3.8万，对不起，《楼八》自己心里也没底。这个问题其实可以用世玠的真实价值来间接粗略验证。1，世玠的2手房的售价是多少？
2，这个售价市场能成交吗？为什么我要做这个分析，因为有朋友认为世玠有价无市，认为世玠不值它现在呈现的价格。为了探索这个真相，我详细了解了一下世玠成交。
楼八的话
最后，通过中介，我得知144平米的成交总价是360万，我计算机按了一下，折合单价为2.5万/㎡，这是高层的价格，如果去掉精装修，成交价大约在2.2-2.3万/㎡。事实上，2025年1号网地的地块素质和条件丝毫不比世玠一期的地块差，所以，它基础的价值如何，已无需证明，而更高层级的价值，还是看开发商把它开发成什么产品了，对吧！相比司法警官，虽然更靠西，但双地铁加持比司法警官强，可以不做顶级豪宅，做高端改善卖了二万四五跟玩的一样……感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。