前段时间，华润润府做了一个问卷。其中，第9项是价格，依据小高层和高层二个维度，华润润府给出了2类8个价格。其中：最低27000−28000元/㎡最高30100−31500元/㎡既然按这个价格调研，那销售单价的区间基本应该就是这个范围了。我们取最低的27000元/㎡和最高的31500元/㎡，那么中间值便是29250元/㎡。我记得一期的大概均价是25000元/㎡，如果二期真的按这个价格销售，那么，相比一期，润府二期的销售价格实际上便是：上涨4250元这个涨幅，不论是在过去的年代，还是当下的市场，都可以称得大涨，毕竟，距离一期清盘还不到一年的时间。【1】暴涨4000元的逻辑感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。润府二期大涨，《楼八》认为华润首先是考虑了3个关键性的因素。第1，更好的地块素质可以说，润府二期消除了一期的2大核心缺陷：“地块临莆田西路”以及“地块规模偏小”的问题。
上图：润府二期位置莆田西路是金水东路通往高铁站的重要通道，日常车流和出租车流量较大，的确存在对一期居住的一定影响，二期则不存在这个问题。一期因为地块小的原因，只有三四栋楼，而二期的楼栋达到了8栋，这恰好是一个社区的最佳规模。第2、更高的得房率二期赶上了规划放松的时代，得房率大大提升，传闻得房率在95%-110%之间。楼八反复强调，如果单从“居住本身”的角度看，得房率每提升10%，其房价便相当于多了10个点优惠。其实，单从这一点看，如果是自住，二期上涨17%也算合理了，毕竟得房率提升了20%左右。第3、更丰富的产品相比一期的纯粹高层产品，二期增加了小高层，整体绿化面积增加，空间舒适度增强，天际线更好。地段更好、地块更好、得房率更高、产品更丰富、居住更舒适，润府二期因此暴涨4000元/㎡似乎看起来也有些道理。【2】竞争形势变化润府如火如荼，隔壁的大来还是没有动静。不过，楼八认为，润府二期价格的暴涨对大来的项目并没有太多的极好。根据楼八的了解，润府二期的定位，就把郑东壹号院作为最核心竞品去规划了，140-200平米的面积段和单价段形成的总价段就是奔着壹号院去的。用润府营销人员的话说：同样的面积段，我得房率更高，同样的总价段，我得到的更多。不得不说，压力已经来到了郑东壹号院这边，时至今日，这个“一天扔一辆奥迪”的项目在市场上仍然默不作声。一波未平一波又起，前狼还没走开，后虎又来了。年前，郑州规划局释放了大来西地块的消息。如下图：
上图：超总片区竞争格局这个地块位于金水东路莆田西路交叉口西南角，美侨世纪广场南侧，和大来郑东壹号院一路之隔。地块占地55亩，容积率2.5，预计今年出让。地块虽然临近东三环和金水东路，但楼八拿尺子量了一下，距离很远，可见，地块条件并不差。还有呢，还有东隔壁的银河湾，马上就快现房了，项目有成本优势，价格空间自然比较自由，这同样是大来的威胁。东边、南面、西侧，都是竞争对手，一个比一个强，更不乐观的是，最大的竞品润府还有三期、四期、五期，位置一期比一期好，产品一期比一期牛，看不到尽头。不得不说，大来压力很大，如果有可能，资金压力不大的情况下，针对润府二期进行“反针对性”改规也是一个不错的选择。【3】润府的二期产品下面，我们聊聊润府二期的产品。
地块占地62亩，除去16.77亩的新型产业用地，45.6亩为住宅用地，规划8栋住宅楼，6栋17层的小高层、2栋26F高层，面积段140-200㎡，容积率2.42。
产品，大家最关心的是户型，我们以一个户型为例，来看看润府二期产品的户型特点。
如下图：
上图：润府二期户型
关注这个户型，《楼八》重点就将二点：
第1、入户区的采光
润府二期把步梯间内移，实现电梯厅自然采光。
不知道为什么，最近楼八越来越在乎“公区采光”这个东西，越来越不喜欢暗电梯厅，先解决采光，再解决空间，希望公区未来不仅采光好，而且空间大，当然，我也相信未来这将是大趋势。
第2、主卧区的私密性
一般这一类户型，主卧和客厅的通道是一条线，润府二期采用了“迂回”线路，私密性大大加强，楼八很喜欢这种设计。
第3、四代住宅问题
我说一个问题，希望大家有“充足的空间想象能力”。
我们看润府户型中的“2”空间。
它的本质其实是把原本1.8米的阳台外延，实现3.6米的阳台，这样的赠送，唯一的弱点是客厅“母区”的采光区减少。
如果接受不了这一点，可以把客厅“母体”向外延伸1.8米，这样就相当于“原来的阳台面积不变，客户面积增加”。
客厅还好，但对应的卧室的长宽比就很畸形了，成长条了。
但不管如何，这种赠送带来的“利”还是大于“弊”的。
和润府不同的另一种，就是目前常见的“错层露台”。
如果过去一个客厅带阳台的“南向3开间”户型，现在变成“四代住宅”，那么方式就是“把客厅的阳台增加一倍，变成露台”。这样，得到的就是一个“露台”（一半面积赠送）。那么，它失去的是什么？即阳台的私密性，因为楼上客厅没有阳台，低头便可看到楼下露天，同时，另外2个开间的卧室采光也收到影响。
所以，“第四代住宅”的本质就是“十大经济学原理之三”的完美阐释：
某种东西的成本是为了得到它而放弃的东西。
以上述案例为例：
得到的：阳台面积大一倍，变成露台。
失去的：阳台的私密性+二个卧室的采光。
这就是“错位大进深挑空”第四代住宅的本质，第四代住宅其实就是一个选择性问题，有钱的马云和帅气的吴彦祖，你只能选一个，你不能同时嫁二个人，白天花着马云的钱，晚上搂着吴彦祖睡，绝不可能。
楼八认为，其实华润马李庄项目、古翠隐秀三期、豫发豫园等这些项目只是“大量送面积”，并没有错位大进深挑空露台，虽然不算第四代，但不是选择性问题。
第四代住宅越来越热，它之所以流行，一定有人看中它能得到的东西，如果有反对者，那看到的是它失去的东西。
第四代住宅，没有对错，没有好坏，仁者见仁智者见智，得失之间，如何平衡，只有时间能给出答案。
结尾
楼八的话
究竟润府二期会不会真的涨4250元/㎡，楼八不知道，但即便涨这么多，《楼八人》认为也是合理的，也不算吃亏，但如果没涨这么多，那么相比一期，性价比就出来了。
感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。
