房地产发展到今天，确实正在面临着转型。这个转型取决于其历史阶段性任务的完成。自从房子是用来住的不是用来炒的这个定位开始，就注定了房地产必将从高速增长时代向高质量发展转变。

我要问房子够住了吗？看似很简单的问题，其实永远没有个争论出来的结果。除了统计上难有统一标准外，就是大家观念认知仍然不一样。

此前有中国社科院大学城乡建设经济系教授陈淮和北大教授姚洋都表示过，虽然40多年来，我们的住房面积增长了19倍。但是我们的人均居住面积还远远不够。只要经济继续增长，国家不断富强，就会更多更快更好地盖房子。

当时很多人反对这种说法，其实挺有意思的，专家说房子不够住，老百姓不爱听，专家说房子够住了，老百姓更不爱听。到底怎么回事呢？其实原因很简单。

据证券时报网11月7日消息，中国人民银行副行长张青松在国际金融领袖投资峰会上谈到了很多关于房地产的相关话题，也正面回应了房地产当前面临的诸多问题，释放了诸多信号。

我们最关心的是房子到底够不够住，对于这个问题，央行副行长张青松表示，现时内地人均居住面积于2020年升至41.8平方米，已接近发达经济体水平，但房地产市场不能一直持续增长。

从央行的答复中可以解读出，房子确实不少了，房地产建设已经走过高峰期。他说了房地产市场不能一直持续增长，所以这是国家在制定房地产政策上的一个重要参考。

但他并没有说房地产不搞了，或者说老百姓都满意了。

关于人均居住面积的话题我们经常讨论，住房建设也确实取得了巨大成就，人均住房面积其实真的不低了。当我说不低的时候一定有人反对的。说我们是建筑面积，我想，即使是建筑面积，如果人人都有30平房子也真的够住了。

可你不爱听的原因我懂，你要说房地产还有很大的发展空间，可能有人会驳斥，会说哪还有那么大的住房需求呢？你要说人均住房面积已经很高了，他们一定会说，瞎说，自己一定被平均了，也就是说又拖后腿了。

这就对了，看清问题的本质才是真谛。老百姓的感受很真实，也很有意思，都没有说假话，但是感受确实是不一样的，为什么呢？就是因为平均数不能表达每一个人的真实情况。

我们经常这样举例，你有300平的大房子，我一平米都没有，但是经过平均，我们每个人都有150平米。听起来很好听，可是跟我有什么关系呢？我生生的成了数据的傀儡。

单从总量上说，从数学角度看，平均每个人多少房子或多少平米的确够住，可那只是平均数，现实中没人跟你平均，人家也跟你平均不着。所以，当我们被平均时可能更气人，总有一种被戏耍的感觉。

没错，老百姓这么想是对的。但是国家公布平均数据也是有道理的。这对国家的房地产政策制定有很大的借鉴意义。总体上来说，房子不缺了。也就意味着必须告别过去的粗放式高速增长时代，但这不是结果，最终结果是要做结构的优化调整，让房子重新分配，在新的市场分配机制下，让房子动起来，给需要房子的或者没有房子的做分配。

我记得左晖一句话很有道理，核心问题在于房子的分布上不够均匀，其实这既包括地域上的，也包括人口上的，更包括供给与需求上的分配不均。

这是接下来要解决的问题。并不是说搞什么平均分配，而是通过市场机制的手段，倒逼闲置的房子回到市场上，通过交易完成二次分配。

所以，人均居住面积可以给国家作参考，不再搞大拆大建，房地产高速增长时代结束。现在就是要更公平地完成房子的重新分配。正因为在这样的现实背景下，仍有大批人没有房子或者没有达到这个平均水平，未来才有更大的提升空间。

房子够不够住的核心问题找到了，那就是要在平均数基础上对房地产供给结构做调整。

张青松表示，国家一方面出台利好政策稳定房地产，另一方面，中国城镇化仍有较大的提升空间，每年有1000万农村居民迁移至城市定居，反映内地住房的刚性需求仍在，相信未来住房改善性需求仍大。对中国楼市未来仍相当乐观。

其实，这些是房地产增量市场，即使不算这些，单纯存量市场就有很大的发展空间。既然平均数解决不了所有人的住房问题，就会利用平均数做调整，让更多的人不再被平均，这个过程就有很大的发挥空间。

未来房地产还会继续在城镇化进程中享受到红利，而且人们对美好居住生活的追求也是无止境的。这个我不抬杠，永远都会有新房需求，这是必然的，但相较而言，这种需求总会有天花板。

但最重要的是，接下来，要把盖好的房子，没盖的房子，好好地盘点盘点，现在是有的地方房子没人住，有的地方是有人没房子住。如何把人和房子之间的关联问题解决好，即“人地挂钩”，才是根本。

我从来不否认房地产仍然有很大的发展空间，但是这个方向必须要跟过去划清界限，目的是要满足老百姓们的真正居住生活。

从各项数据不难看出，虽然9月份市场有向好的趋势，但到了10月份又回归平淡。房地产市场仍在下探阶段。

面对这种情况，我们该如何看待？央行副行长张青松表示，房地产出现调整很正常，这是一个优胜劣汰的过程，目前要处理的是，防范调整楼市出现过快过急的风险。

这句话的意思很明确，房地产经历高速发展阶段后，走向调整阶段是必然的结果，这个过程也将实现自然规律中的优胜劣汰。应该说，是有心理准备的，同时也是有政策储备的。只要房地产稳定过渡，就是正常。这个转变必然是困难的，但都是我们必须面对和克服的。

房地产的重要关联性众所周知，牵一发而动全身，确保房地产过快过急调整是现在要防范的。

所以，“我们优化了首套房信贷及房贷政策，同时出台了一揽子化解地方债务风险的措施，包括提高赤字率，增发国债，尤其是地方专项债，还有再融资债，也实施增值税加计抵减，税收优惠等措施来帮助经济恢复。”

既要有对未来乐观的态度，也要有对当下谨慎的作为，不过度悲观，也不盲目乐观，在发展中解决问题，在解决问题中发展。必须辩证看待当下房地产问题，妥善解决老百姓迫切的住房需求问题，才能有民生也有经济增长。