东莞楼市太凄惨了。

现在东莞二手业主挂盘量猛增，诸葛找房显示，东莞二手房的挂盘量已经超过10万套了......

但是，东莞二手房成交量，却在急剧下跌。

9月二手房成交量只有1800多套，10月截止到目前只有1200多套，可能创下今年以来东莞二手成交新低！

现在急卖、抛售的业主，砸盘现象是越来越多，价格是一撸到底。

譬如东莞城区，金域华府二期爆出一套高楼层东南向三房单位，业主挂盘价只要398万，直接跌破400万。

南城西平的景湖时代城，朋友圈爆出，一套100㎡的精装三房，业主砸盘价，直接干到350万。

南城水濂山的万科翡丽山，网上爆出94㎡三房单位，价格只要210万，快到跌到200万了.......

现在几个标杆二手盘，陆续有砸盘的价格出来，更不要说其他非标杆的二手盘，就更难了。

除了南城，还有东莞的天花板松山湖，价格也是一降到底了。

譬如金域松湖一期，98㎡三房单位，有业主挂出300万的笋盘价。我同事跑去问，发现业主是从350万，一路降价，降价到330万，320，再300万。

现在业主说，只要290万，也可以谈。虽然这套房产是2楼，但这个价格真的是，击穿地板价了。

那么，为什么东莞二手业主，选择纷纷砸盘？

这些砸盘的二手盘，究竟有多狠？

究竟是接盘的机会，还是深坑？

针对这些问题，我将在文章中阐述。

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东莞核心区业主砸盘，跌到地板价

东莞核心区的业主，是这轮砸盘的重灾区，尤其是南城和松山湖两个最为典型。

譬如说南城吧，最近市场上的笋盘，是不断的涌现。

朋友圈有中介爆出，金域华府二期一套高楼层东南向三房单位，业主挂盘价只要398万，直接跌破400万。

金域华府这个户型，高峰期到600万＋，就算是去年年中还在530万，今年7月价格跌到445万，10月价格跌到410万。现在笋盘价格到398万，一年时间跌了100多万。

西平的景湖时代城，100㎡的精装三房，业主砸盘价，直接干到350万。

时代城100㎡三房户型，高峰期也到600万＋。去年10月份，时代城价格暴跌，也出现430万的笋盘，现在的笋度，完全没有下限。

还有水濂山的万科翡丽山，网上爆出94㎡三房单位，只卖210万，直接跌到200万节奏了。

这个户型高峰期到350万＋，现在价格真是跌的一塌糊涂。

除了南城，还有东城、莞城、万江等城区片区，不乏一些标杆的次新二手盘，有业主都在砸盘了，爆出了笋盘价。

东城的次新盘万科皇马俪宫，94㎡三房单位，最低价已经跌到370万，单价跌到3.9万，已经跌破4万一平。

万科中天城市花园，作为东城的次新盘，价格较低，在贝壳网上的挂盘量已经高达184套，价格也是高度内卷，80㎡三房单位，现在价格只要240万，单价只要2.9万。

还有莞城的丰华珑远翠珑湾，核心的标杆盘，现在贝壳网上的挂盘量有130套之多，99㎡三房单位，现在价格370万。

万江的东江之星，95㎡三房单位，现在的笋盘价格在360万。

还有保利首铸天际，作为21年的新盘，现在也有业主出来砸盘了，97㎡三房单位，现在价格只要338万，据说业主当时开盘价在398万买的，不算利息，现在是整整亏了60万。

除了城区之外，松山湖业主的砸盘，也是非常恐怖的。

松山湖的上车盘金域松湖，一二期挂盘总量有300套左右，有些砸盘的业主，正在快速拉低房价。

近期金域松湖一期，98㎡三房单位，有业主挂出300万的笋盘价，我同事跑去问，发现业主是从350万，一路降价，降价到330万，再300万。

现在业主说，只要290万，也可以谈。虽然这套房产是2楼，但这个价格真的是，击穿地板价了。

价格一出来，对整个松山湖二手都是打击。

东莞的强镇街长安虎门、环松湖的大朗大岭山寮步，有些业主已经更是不讲武德了。

譬如虎门的万科云城，77㎡小三房单位，业主挂盘的价格直跌，现在笋盘已经跌到190万了。超级大盘南部湾万科城，价格就更加内卷了，96㎡三房价格跌到200万。

之前硬抗的业主，现在也低下头了，接受现实。想要卖出去，就得降价，狠降价，砸盘式的降价，才能卖出去。

要不然，只能遥遥无期。

2

东莞二手业主，砸盘越来越多

为什么，现在东莞砸盘的业主是越来越多了。

我觉得有这么几点因素。

1）市场信心差，市场看空后市情绪。

现在整体环境太差，市场看空人群太多，导致大家对后市信心不足，降价是主流观点。尤其是10月份，市场信心悲观在加剧，不管是楼市，股市，汇市都出现极度低谷的情况。

市场的买家，在极度悲观的情绪下买房，也是需要很大的勇气，如果价格不是特别笋，就不会有出手的想法。

因此，想要卖房，价格得足够吸引力，有些砸盘也是不得已。

2）新房大砸盘，二手跟着砸。

整体信心差是前提，但这次二手业主砸盘，有些也是无奈，新房在快速的下跌，大家都去买新盘了，二手被冷落了。

现在市场上的新盘降价，更狠。开发商为了回血，也是一撸到底，譬如说我们近期能看到，南城新盘2字头，寮步新盘2.3万，水乡新盘1.2万，凤岗新盘1.9万，厚街新盘2.5万.....

一些新盘保留单位，茶山盘1.6万，大朗盘2.5万等等。

这些新盘狠起来，比二手盘便宜几千一平，能快速在市场上获客，实现短时间去化。

那些考虑二手房的业主，看到新盘这么便宜，转而去买新房了。而二手业主想要卖出去，只能降价到比新盘还要优惠才行。

但大部分业主，还是在扛的。只有极少部分业主，真的要卖的，这个时候就要大砸盘了。

而新盘这种极端砸盘的现象，在九月、十月开始陆续出现，所以二手业主反应过来，在10月之后的砸盘，也是陆续增多。

新房、二手两者，都在砸盘式的捞客。

3）市场上一些急卖的群体增加。

资金链紧张的投资客，在20年年初进货的买家，扛过3年之后，有些资金开始紧张，在陆续套现。

卖东莞买深圳的群体，有些买家早年在深圳买的，现在深圳价格便宜，想要换仓，在深圳买房，急于出售房产回笼资金。

东莞置换的急卖群体，有些业主想要低卖低买，置换掉一些差资产，老破旧等等资产，想要置换更优质的房产等，现在能接受大降价处理掉自己的房产。

完全看空的群体，就是之前上面所说的，看空后市，只是想要卖房。

现在这些群体，只有在增加，没有在减少，后期砸盘的业主还会陆续涌现，砸盘的价格，还会继续出现。

4）中介偷梁换柱。

中介的偷梁换柱，这个也要注意辨别，现在中介的水平，可谓是参差不齐。

不乏有些优秀中介，能比较诚实的和客户交流，但有些中介甚至会篡改二手的报价，故意压低一些报价，来打击业主的信心。

让其报价更低。

而且这种现象，还正在发生，有可能你朋友圈的有些中介，天天发的笋盘，可能就是故意的。

这种情况，会增强看空心理，也会增加业主砸盘的现象。

3

这些砸盘的楼盘，能不能买？

要区分。

是不是真砸盘，远低市场价。

现在市场上的笋盘漫天飞，但是不是真笋盘，还是要注意看，有些盘是小区的最低价，但放在区域来看，价格确是偏高的。

尤其是这两三年入市的新盘，还没有得到市场的验证，价格是不稳固的，有可能说的是笋盘，但实际价格是高于周边市场价的。

其次砸盘的二手，也要区分是不是在核心区，强镇街。

只要在南城、东城城区松山湖，长虎环松山湖等强镇街的笋盘，才有一定的价值。郊区的笋盘，价格下跌再多，可能也涨不回来，没人接盘。

最后，重点挑选次新盘。

一般而言，老破旧的砸盘，后期接盘人少，可能还得继续砸盘。但是次新盘的砸盘，后期还是有人接盘。

只要价格合适，还是有一定人接盘。

总之，我觉得现在市场信心在变差，一些新盘、二手砸盘的楼盘，只要价格真的特别低，远低市场价，还是可以考虑的。

当然具体楼盘，具体分析。