别墅市场，可谓是五花八门，纷繁复杂，根据不同的划分标准，可以把别墅划分为不同的细分领域。

根据我们从业多年的经验和市场的现状，别墅市场主要的划分类别，有如下这几大类：

1、顶豪别墅

这一类别墅，主要定位的就是顶豪富人阶层，有的甚至造价上亿，属于少数富人精英圈层的游戏。

常见的类型有独栋、庄园，甚至城堡等的物业类型，有自家的花园、游泳池、停车库等，一般来说占地面积很大，不一定在城市，更有可能处于城市郊区。

这种顶豪级别的别墅，一般守卫都比较森严，闲杂人等是不能随便进入的。

在国外很常见，相对而言，国内这一类的别墅就比较少，毕竟中国人还是讲究“大隐隐于市”。

2、中产改善别墅

中产改善别墅，这一类就是大多数国人最常见的别墅类型了，主要分布于各大一二线大城市的城区或郊区。

占地面积通常都不会太大，一般都在300平以内，单层面积以100~200平比较常见，有的是面积不够，楼层来凑，所以这类别墅一般都是3~5层（含地下室）的高度。

定位高收入的城市精英或中产，造价在上百万到上千万不等，拥有比较好的配套和物业，入住率也相对比较高。

3、刚需别墅

刚需别墅也称“经济适用墅”，通常面积较小，100平方米左右，单层面积相对迷你，一般不会超过100平方米，有的一层只能规划1~2个卧室区域，面积不够、楼层来凑的程度会更高。

这类别墅的花园面积通常也比较小，有的甚至就是一个入户的过道花园，比较鸡肋，总价大致在300万以下，常分布于一二线城市的郊区。

这类别墅的居住体验感通常不会太好，所以入住率也不会太高，二手房流动性较差。

1、庄园、独栋

庄园独栋，顾名思义，就是一整套独栋专庄园，拥有较大的花园和车库，这一类别墅比较少，和普通人、城市中产也没有多大关系，很多人甚至都只能在影视剧看见过，现实生活中，属于接触不到的圈层和世界。

2、双拼、类独别墅

双拼别墅，简单理解就是两套别墅共用一堵墙。

类独也是类似的，只不过两套别墅中间有一些连接的构造，看上去像双拼别墅，但实际上类似于独栋，打了一个擦边球。

这两类别墅应该是普通人能够买到的别墅天花板了，无论是房价还是装修预算，都称得上普通家庭的天花板了。

3、联排别墅

联排别墅，也叫做“排屋”，又可以细分为双联排、单联排，四联、六联、8联、12联等。

通常来说，单联排是能够实现南北通透的，而双联排大多是凹字或者L型的构造，房屋的后面是另一户邻居，除端户以外，三面都与邻居共用墙体，相对而言，没有单联排那么好住，通风也受影响。

联排别墅的端户属于联排中的上乘之作。

4、合院别墅

严格意义上，合院别墅类似于四联排别墅，但是院子都是朝4个方向展开，也就是类似于田字格的分布，每家每户只有背墙和相邻的2户邻居背靠背。

这种户型设计，更有利于各家各户的采光通风，隐私也能够兼顾到。

不过市面上也有一些用联排来冒称合院别墅的，真正的合院，每户都相当于联排的端户。

5、叠拼别墅

叠拼别墅，常常被称为别墅的下限、洋房的上限产品。

也就是两户或三户层叠起来的构造，常见的是4层楼或者6层楼，每2层楼为一户人家。

上下两叠就是4层楼，上中下三叠就是6层楼。

正常来说，上叠和下叠，至少还有别墅的体验感，但是中叠，住起来就完全和跃层洋房类似了。

6、空中别墅

所谓“空中别墅”，其实本质上不属于别墅的范畴。

常见于一些高层跃层产品或者顶楼复式产品用于对外宣传的话术。

本质上，它还是高层或者多层洋房产品，只不过房屋内部结构构造上，是跃层、复式结构，能够按照类似别墅的空间来装修，又处于高楼高空，所以被叫做“空中别墅”。

但是，充其量也只不过是一个高层的稀缺产品，和“上有天、下有地”接地气的别墅产品，存在本质的区别。

1、住宅别墅

住宅别墅脚下的土地使用权，通常是70年，一般来说比较适合居住和改善，投资也还不错，持有成本适中，属于民水民电，二手房交易也没有很高的成本。

2、商业别墅

商业别墅，本质上属于商业地产，更加侧重经营性，类似于商铺、写字楼，土地使用权以40年比较常见。

这类别墅的持有成本较高，商水商电，物业费率也更高，而且二手房市场上的流通属性更差，交易成本高昂。

小区交房后，常有邻居业主将别墅对外出租，人员往来繁杂，造成小区居住氛围和体验感下降。