房地产市场冷暖在个人房贷上体现得淋漓尽致。

据4月8日21世纪经济报道消息，作为房贷发放主力军，根据银行披露的2023年年报，截至2023年年末，六大国有银行按揭贷余额合计约在26万亿元左右，较上年末减少约超5000亿元。在六大国有银行中，除了邮储银行，其他均同比减少。

数据显示，2023年末，个人住房贷款余额38.17万亿元，同比下降1.6%，这是20年来，个人住房贷款首次下降。可以说，相比上一年，个人房贷规模大幅缩水。

这一变化不仅直接反映了过去一年房地产市场调整的现状，同时也会影响接下来购房者的信心。对房地产市场的恢复有不太好的影响。

曾有数据显示，我国城镇居民家庭户均总资产中70%左右是房产，而个人房贷作为居民家庭的主要负债形式之一，其规模的缩减代表着老百姓对房地产需求的调整，以及对贷款高利率的应对。

所以，一定程度上，个人住房贷款余额的下降，主要还是房地产市场低迷，也就是说老百姓住房需求不旺，还有就是提前还房贷。因为经济恢复缓慢，房贷利率较高，尽管多次调整，依然难以改变提前还房贷的事实。

如果理性分析，个人房贷规模大幅缩水，原因有很多。

第一，房地产政策调整。过去为了遏制房价过快上涨，制定的系列限制政策降低了房地产市场过热需求，改变了老百姓住房观念，不再过度追求高杠杆买房。尽管现在由于供求关系的重大变化，房地产政策在调整优化，但过去的惯性还在发挥作用。

第二，银行收紧房贷政策。当然银行也是配合房地产市场政策来调整房贷政策的。主要还是考虑自身的安全，虽然在市场下行背景下，这些政策在轻微调整，但是没有改变根本。

多家银行的个人住房贷款余额有所减少，但投入力度却不减。这也说明，居民“提前还房贷”的意愿依旧强烈。2023年，存量首套个人住房贷款利率调整如期进行，房贷利率下调、存量按揭贷款重新定价等因素一定程度上带来了按揭贷款的规模增长的压力和收益率下行的压力。

我想，老百姓可能从来没有这样的感受，经济压力下，房贷给老百姓带来的负面影响是空前的，尤其是眼看着房价缩水，更是无心体会，甚至真的无法按时还贷。

贷款规模减少，跟房地产市场热度有莫大关系，其中炒房的人少了，因为在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，炒房确实没有了生存环境和土壤。

对于普通老百姓而言，买房已经不是第一考虑的问题，收入和就业压力面前，生存是第一位的。没有贷款能力买房的人多了，即使有贷款能力买房的人也更加谨慎了。不买房或买不起房的人数绝对增加也就自然把房贷规模拉下来了。

2024年可能会有所好转，存量房贷利率在去年底实现正式下调，今年提前还房贷的压力有所缓解。有银行表示，提前还房贷情况有所减少，同时，今年3月份以来，该行住房按揭贷款，特别是二手房按揭贷款受理规模环比有所回升。

我还是那句话，并不是说真的没有购房需求了，需求依然很旺盛，但是问题出在想买的买不起，还有一部分买得起的也在观望着，希望房贷政策还要继续让利。

如今虽然不断下调房贷利率下限，但实际上房贷利率依然较高，尤其是一线城市。一线城市房贷利率仍保持较高水平，尤其是北京、上海均处在全国最高水平。越是高能级城市，房贷利率越高。而未来指望楼市回暖引领的恰恰是这些高能级城市。

要想刺激住房需求，改善房贷规模降低的现状，就必须用更大的让利刺激，房贷利率等仍有降低的空间，特别是一线城市改善需求的刺激更有必要。现在很多人期待着一线城市限制政策继续打开，或许也只能寄希望于此了。