深圳湾北区是后海金融中心，根据07年深圳城市总体规划双中心描述，后海是前海中心的组成部分。这里有华润悦府、深圳湾壹号、恒裕深圳湾三大豪宅，准确来说还有未来广场和瑞府，这就是五大豪宅。

共同点是价格非常贵，基本上是深圳高层楼房价的天花板。

深圳湾悦府二期

这个我认为没有投资价值的楼盘偏偏投资客户最多，最没有投资价值的是小户型106平一房两厅，偏偏投资客集中投资的就是这个户型。

投资客集中是因为门槛低，没有投资价值是因为不符合未来需求趋势。

106平一房两厅，2019年5月份2栋9楼成交价1500万，现在这种房也只能卖1500万，但还不好卖，五年涨跌回到原点，亏利息亏税费。

同期我同事在关外买的房子，只亏利息不亏税费，略高于原价5%已卖出，这一次原本是普宅受到冲击最大，但这个顶级豪宅投资的收益还不如普宅，这不是豪宅的错，是买错了豪宅。

166平两房，2019年9月份2栋10楼2626万成交，现在同户型差不多楼层2700万挂牌但是卖不动，以可实际成交价计算必然也是亏利息亏税费。这种户型在2019年11月份再次有成交2780万，短暂的房价波动是对抗不了长期趋势的。而且这种房产在2019年过户税费还挺高，全额征收增值税。

华润悦府二期小户型，虽然产权性质是住宅，但是我认为还不如是公寓，至少公寓不需要购房名额更不占购房名额。

如果是公寓106平1500万买很有价值，需求比较大，总价也不高，未来增值可期。

深圳湾壹号

五年前深圳湾壹号的房价11万-21万，同一个区域同样的顶级，悦府小户型打回了五年前，深圳湾壹号一部分翻倍，一部分涨二三成。

壹号新房时期销售并不顺利，销售周期拉的很长，前期增值也不明显，这几年有一轮补涨，毕竟价值兑现时间点不同。

2019年4月份深圳湾壹号T3栋中高区整层单位635平成交价1.35亿，如果现在还有类似的房源挂牌成交价可在2亿以上。

2019年5月份深圳湾壹号T5栋高区527平成交价1.1亿，现在这种房源近期成交价已达到1.8亿。

2019年6月份深圳湾壹号T6栋33楼303平方成交价6400万，去年中间楼层类似房源成交6800万，现在低楼层313平挂牌5300万，但是这里高低楼层价值差距如同鸿沟，如果同样高楼层9000万应该不是问题。

恒裕深圳湾

恒裕深圳湾地段是好，产品很复杂，产权性质分三种，户型面积段特别多，现在二手虽然没有成交但是可以推算。

除了个别户型增值保值之外，大部分户型都要在原价的基础上亏二三成。

340平公寓，这种是高层全海景，当初开盘均价20万，现在报价30万以上，虽然这个报价基本上成交不了，但是总价8-9千万还是好成交的，这样计算在原价基础上还能有2千万增值。

60-70平商办和商业公寓，这种做了第二层阁楼以增加使用率，原价1300万左右，说是顶级豪宅吧，做阁楼凑房间，说是普宅吧，总价单价都很高，以后都不知道卖给什么样的客户群体。因为总价门槛低，和悦府小户型一样投资客扎堆，这种不考虑持有期间成本仅计算原购价亏损是难以避免。

560平大户型，这种是超高层340+220平两个户型的双拼，两个房产证，双拼之后的售价比分开户型多卖30%以上，这种二手市场虽然也有挂牌，但是根据低于原价挂牌基本卖不动，除非碰到土豪就是喜欢这套房，不考虑价格和性价比就是为喜欢买单。

恒裕深圳湾两栋高楼，两栋裙楼规划居住约800户，还有一栋地标级写字楼不知道如何计划，现在处于暂时停工，这种居住密度比一般的普宅都要高，二手市场是检验房产价值的舞台，检验结果如何，拭目以待。

地段很好，但地段也是一个伪命题，不同的房产对于地段的要求不一样。