跟中介做朋友可能是我过去两年做的最多的一件事
而过去两个月也是我和我的中介朋友联系最少的一段时间
因为他们真的太忙太忙
而我每天盯的网签数据也正在以我看不懂的方式进行着跳跃式的成交
搁以往我们会看到工作日日均700套左右、双休日800套左右的二手网签
但现在我从11月的日均750套左右、双休日900套左右的规格
已经目睹它来到12月的日均850套左右、双休日1200套规模
我还特别无聊的计算了下过去这3个月每月网签10000套用时几天
最后结果是从10月第16天、到11月12天、再到12月11天
越来越快
不敢想象这样的二手市场正在经历什么
只知道眼下的二手市场太特么值得记录了
01
12月确实是奔着3万套去的
这个论调是12月破万套的时候就有传出来的，但当时更多觉得是唱多论调的嘴嗨
但进入12月下旬后我开始相信了
截至12月20日上海二手房（不是住宅）网签套数为18645套，这数字意味什么
首先数字本身是稳定的
工作日和双休日分别稳定在800套+、1200套+的规格
其次基于此其实你可以比较精准的推算整个12月的成交规模
这个方法我们用在6月、7月、10月、11月的二手成交文字中（其他月份没写）出入都在百位上下
也正因为精准度较高当我看到12月数据时有点惊，最后数字出现在2.9万套
20日以后每日二手房成交套数为预估数据
这个数据打出来我都手软，已经很多年没见过这个数据
让我看看怎么样比较客观认识这个数据
首先我们将近两年的二手房成交拉出来比较下，无疑这最高
12月为预估数据
那我们再将这个二手房数据折算到二手住宅看看，还是这两年最高
12月为预估数据，另外二手住宅/二手房=91%
不仅如此我将2016年以来每个12月成交拉出来，这是仅次于2020年的12月成交
12月为预估数据
这也是为什么我会我越来越看不懂这个网签数据
以往12月没有这样的热度
如果说这跟9·29新政有关，那这也是这两年新政最出奇的那个，因为都过去三月了
换句话说此时此刻的二手市场正在创造近3年的二手成交记录
同时也彻底打破了我们对新政效力期的理解
02
其次价格的变化也始料未及
以往其实我们很少涉及价格，一来敏感、二来网签你懂的...
但其实只要你不下沉到具体板块或小区
而是站在全市维度去看月与月的变化，那这前后变化还是能说明一些价格问题的
我用这个逻辑去看了下过去1年的数据
确实如此，跟挂牌价以及体感市场一样
于是我拉出这个12月截至20日的成交均价，结果有点出乎意料
大概感觉就是听过怀疑过但没见过的涨价问题有了答案
确实回调了，而且是进一步回调
从11月6.5万均价到12月6.6万均价，全市成交均价确实在一片寒冬里小步上浮
如果说11月还有点将就的微涨，那12月就是喘着粗气的大幅上调了下
而且你细看各环线的价格
在11月内环内还在以价换量，到了12月就是无比明确的大幅回调
当然，现在的价格跟去年同期比还是处于下风的
但是相比于前两月的以价换量这个说法
这个12月的二手价格已经呈现明面上的波动
其实价格波动背后是买卖两方心态的微妙改变
我的中介朋友除了没时间理我之外还跟我传递过另一种“特殊现象”
就是机构型中介之外的小门店中介，过去1个多月TA们最大的感受是
市场上能卖的房子已经快速出清了
假设某社区挂牌10套，但其实只有1-2套是临近上套同户型成交价的
那其实能卖的就这1-2套，而市场上被买光的就是这类房
所以这些小门店中介经常会遇到的情况是在网上看到的某房源或者客户说看到了某房源，结果杀到现场的时候才知道房子已经卖掉或者已经在谈
所以价格变化之下变化的可不仅仅是价格
03
而这样的成交态势还在愈演愈烈
12月这份成交答卷最让我吃惊的还不在奔3或者回调
而在于它的势能
这势能我们在11月成交里描述过、在挂牌稿件里拆解过
但这数据依然还是超出了所有人预期，就是看房人数
通常情况下我喜欢用链家转定单数据为各位推演未来15天-30天全市网签数据
因为从转定到网签中间差不多就经历这么多天
而如果你想提前30-45天去看市场的话，最好的数据就是看房人数
这个30-45天并不是随便说说，而是此刻一名普通购房者进入市场后的成交周期
背着这样的背景我再带各位去看看截至到上周末的看房人数规模
这个12月的周日日均看房人数是15452人，这个数字高于11月、也高于10月
嗯又来到新高
又忍不住想说那句这个市场我越来越看不懂了
换句话说哪怕进入深冬，我们的二手市场依然有越来越多的人进入
如果看房人数和二手成交存在正相关的话
那也就意味着未来30-45天我们的二手市场依然卖的火热
而事实上看房人数和二手成交也确实存在正相关
不懂，真的不懂
但不管怎么说这些以上的这些数据已成定局
也是接下来市场里等着迎接我们的市场变化
04
有没有发现我们挺喜欢分析二手市场的
我有反思过这个问题
早先说过跟二级资本市场的小伙伴聊的时候他们透露观察市场底色的最有利数据就是二手成交
因为二手是最真实最大面的可以看到需求变化的数据
截至到今天我觉得这件事其实还可以再细化两个层面
首先上海的二手市场不同
上海是典型的存量市场，也就是以二手成交为主的市场
近1年数据里可以看到上海新房和二手成交占比已经来到1:3，每1套新房成交背后要成交3套二手房
这也是为什么你会发现二手数据是个关联度极高的数据
比如二手火了、新房不会太差，比如二手火了、大宗交易也开始活跃...他们之间没有因果关系，但高概率会同时出现
©丁祖昱评楼市
换句话说二级市场小伙伴那句反应需求
其实更深维度应该是各关联方背后的那个经济盘面，而这才是我们二手数据更有意义的地方
其次就是上海这座城市
坦白说上海的经济底色和运行逻辑确实走在全国前列，这也意味着他对其他周边城市的辐射、以及在超一线乃至全国楼市里的风向标作用
所以如果你细细回味过去几轮周期里从超一线到一线再到二三线
你会发现楼市里量价的涨跌就像水波纹一样从这些城市慢慢涤荡开来
这时候如果你看全国市场看不过来或者想提前看看全国市场
那么看上海是个不错的选择
好了12月结束了，没想到越到年尾的二手市场反而期期不落
写稿的这天是21日冬至日，也是一年中黑夜最长的一天，但这之后的明天白昼会越来越长、黑夜会越来越短
这也意味着最冷的日子即将过去
以上为正文，来自巧克丽丽
这是真叫卢俊公众号的第5767篇原创文章
