前4个月市场在谷底徘徊，“五一”楼市能否扳回一局？

我们透过几个视角，来探测“五一”楼市的“水温”。

01

五一终于人气见涨

①相比4月的低迷，这个“五一”假期，在整体大分化下，多个楼盘人气有所升温。但是从实际成交转化来看，目前数据还有待观察。

②单价8000-1万出头的刚需楼盘中小户型，单价1.2万-1.4万的优质地段改善盘，尤其热门；

③青秀、五象、西乡塘、江南等成熟地段或是区域核心楼盘，人气更旺；

④近期几个刚亮相的新盘，成为人气担当。

————————————————

根据克而瑞数据显示，4月南宁商品住宅成交量仅为11万方，环比下滑达到54%，同比下滑达到66%，堪称历史最惨4月。前所未有的冷寂，这背后很可能和4月假期比较多相关，不过更多还是市场信心尚未恢复，买涨不买跌的心态等原因。

相比4月的惨淡，对于五一楼市表现，不少楼盘或者中介公司都表示“还不错”、“人气见涨”、“升温比较明显”。

某一级渠道总代称，4月总体带看六百多组，一个五一假期就带看了三百多组。五一假期5天就超过整个4月的总带看量的一半。且总体成交也比去年五一假期多。

还有分销团队说，感觉“五一”楼市有点小爆发，看房的人明显变多了。原因可能是4月很多人都在假期出去玩了，“五一”可能由于天气阴晴不定，大家反而愿意出来看房。

最喜人的感受是，很多刚需也感受到现在价格已经到谷底，愿意出手了。尤其是一些价格在8000多-1万出头楼盘的中小户，性价比很高的楼盘是成交的热门。

他们团队总共7个人，在这次“五一”假期就成交了4套！包括北投时代、未来城市、荣和五象学府、交投和顺学府的中小户型都有成交。据这个团队的负责人称，相比之下，之前有时候一两个月才会有一套的成交。

而从优居发布的“五一战报”数据来看，除了显示带看和成交量成绩不错外，热门楼盘主要集中在高性价比刚需项目，以及一些1.2万-1.4万元/平方米的改善盘。

————————————————

实地走访，一些楼盘的售楼部五一假期的确人从众。

久违的房企热销海报又见刷屏！一些明星企业旗下配套成熟或是区域核心楼盘人气和成交表现亮眼。如：

荣和集团打出五一期间销售3.3亿的成绩。

旗下的典型热盘如荣和凤岭学府，在假期期间售楼部持续“满座”，假期五天累计到访来500多组，实际成交超过40套。

华润置地打出五一热销2.1亿元。其中华润置地旗下的江南热门大盘江南中心，五一销售56套。假期期间晚上9点多，售楼部内还有购房者在看房；高端改善盘西园则销售4000万；

轨道地产五一黄金周累计销售1.68亿元，累计到访3378组，老带新比例12%；

万科，也打出五一假期热销2个亿的成绩；

金地南宁公司也发布，南宁5盘五一假期销售100套+。其中光金地宝塔峯上府就热销41套，卖了6800万；

五象新区多个楼盘也收获颇丰：

如北投时代和北投溪境，五一期间，两个项目分别都是来访都超100组；

嘉逸城五一的销量比三月三要好，4月底提前一周做五一促销，提前抢跑已经抢到量；

阳光城光明未来悦打出五一完成销售4500万；光明城市也发布海报：五一超额完成，指标完成率135%；

中海湖上景明则发布，五一期间累计劲销4800万；

三岸国企楼盘万丰江境，也打出五一假期成交3000万的成绩；

不仅是刚需、刚改楼盘，一些豪宅项目表现也相当不错，如五象核心地段精装豪宅万科瑧湾悦五一期间来访有100多组，且打出五一小长假销售8500万。凤岭南江景高端盘保利冠江墅五一期间也成交约7815万。

————————————————

五一期间，几个刚亮相的新盘显然成为人气担当。

如5月1日开放展示区的未来方舟，简直是掌握了市场的“流量密码”，五一这几天人气不输景区，成为“网红打卡点”。近3万平展示区，据说耗资1.5亿，现场巨型机器猫很受欢迎，售楼部简直是个生活美学馆，潮流样板间设计很赞，据说6月下沉底商的沉浸式生活展示更惊喜。

而北投青秀双新盘，在五一期间同样人气旺盛，北投上境到访180组，北投云朗也有80多组。而我们花儿街置业总监米总说这两个盘最近已经分别有6、7组客户向他咨询。

江南新盘中交公园学府五一亮相关注度也比较高，凭借着出圈的产品力成为区域新晋红盘。

我们拿到一份内部数据，哪怕是竞争激烈的兴宁区，在五一期间多个楼盘也有4套以上，甚至超过10套的成交量，这在4月份单周是不可想象的。

02

促销力度空前，甚至楼盘“买一送一”

除了人气有所回升，今年五一小长假一大看点是，各大楼盘给出的优惠力度空前，而且在传统优惠之上，我们发现几个明显特征：

①五象蟠龙板块，核心地段楼盘也开始大幅促销；

②豪宅项目也一改以往的高冷，开始打特惠。如万科瑧湾悦，盛邦滨江府125平中等户型；

③优惠力度没有最大只有更大，多种优惠组合拳出击，且传统优惠政策之上还有更多创新。如轨道地产，买江景合院送东盟商务区商铺；

④新盘直接给出“地板价”。

相比以往的特惠战还在城市边缘燃烧不同，今年3月以来，南宁市场的“惠战”已经蔓延至城市核心地段。

或者换句话说，边缘板块即使打了特惠、降价促销也带不动销量，只有位置地段足够核心的项目促销才能引起水花。

5月的惠战继续升级，以前只有边缘板块才有的“8”、“9”字头价格，现在也出现在核心地段，如五象蟠龙片区的盛邦双悦湾“8”字头的劲爆价格。

而一些豪宅项目，也给出3000+元/平方米的优惠，力度空前。

除了常规的打超低首付外，一些楼盘还推出一些创意性的优惠政策：

如轨道御水江岸打出“买头牌江景合院送东盟商务区商铺”；

嘉逸城则在五一推出了大力度的“促销三板斧”——房价6999元/㎡起步+低首付3万+1万契税补贴。

而兴宁东的山渐青、福亦和庭则打出仅“5”字头的优惠价。

邕府·朱瑾园打出“6”字头准现房，总价35万起，购房享惊喜优惠，特等奖甚至送20%首付房款。

而值得注意的是，上文提到的几个新亮相的新盘，都给出诚意十足的价格，不玩虚的。例如北投云朗、北投上境，都属于青秀的优质地段，释放了“8”、“9”字头起的价格。又如，未来方舟，属于五象湖核心地段的超级社区，这样的地段这样的产品规划，放在市场好的时候，价格妥妥的1.5万+，而目前的市场环境下也直接给出10***元/平方米起步的价格，送加电礼+3万得价值15万的产权车位。

03

去库存仍是主基调，五一成下半场分水岭？

今年1-4月，尽管宽松政策密集出台，但是实际成效来看却收效甚微。

从我们走访的房企来看，前4个月完成业绩的情况不尽人意，有的楼盘称截止到4月完成的业绩不及去年的三分之一，甚至更惨。

而各地曝出，库存亚历山大，去化周期持续拉长，甚至一些城市到了危险水平线。

专业房地产研究机构广西中原研究中心数据显示，截至今年一季度，南宁商品住宅去化周期约为25个月，库存套数约6.55万套，面积730万平方米。

去库存，迫在眉睫。

4月30日，中央对楼市做出了新提法——统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

会议后一天的5月1日，自然资源部发布了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确指出——商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。18个月至36个月之间的城市，要按照盘活多少，供应多少的原则，新增供地严重受限！

而在房企层面，通过极致的产品、极致的配套极致的价格等手段去吸引客户。

那么，这一轮的五一楼市行情，是阶段性的回暖还是市场转向的一个标志？

对此，一位深入一线的代理商老总认为，在大环境有所好转的情况下，五一楼市很可能成为市场的分水岭。

宏观层面，政策动真格了。

各地限购放开，旧改红利等等利好出台。就在今天晚上，一线城市深圳楼市放宽了限购。

各种政策都在努力将市场推回良性循环轨道。

另一方面，宏观经济层面也有所好转，五一期间港股，A股在五一放假前和收假后表现都不错，热钱回流，推高一线豪宅销售。

对于后市，他认为至少在市场成交量方面会企稳逐步回升，不会更差了。从五一来看，最明显的感受是人气回来了！尽管观望情绪还有，但已经有一些楼盘在人气和成交上有不错的表现。

当然，这位老总属于乐观派，谨慎派则认为，巨大的库存压力之下，市场还继续在底部徘徊。

如一位开发商老总坦言，五一楼市在房企集中促销之下，确实比4月有所好转。但这只是阶段性的有所好转，并不代表楼市已经向回暖发展。他甚至认为，市场还可能还会持续下探，当前形势还是相当严峻。

背后原因多样，宏观层面，形势不容乐观，而从房地产自身来说，根本原因是以前的楼市泡沫太过于严重，南宁当前已经取证的库存还有25个月的去化周期，加上还未开发的存量以及现在要大力推进的保障房，市场整体的库存体量还非常大。他预测，这样的市场深度调整期大概率还要3年左右，而这个过程房地产也逐步向如制造业一样的微利时代发展。

他认为，接下来的市场，能卖得好的楼盘，必然是地段好+有现房优势的楼盘。