我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，请问同样地段的新房对比二手房，新房就一定好吗？

深叔：你好，价格上，三年前二手房猛涨，新房限价，导致大家优先考虑新房，觉得便宜，有利可图。这两年调控，二手房房价直线下降，普跌30%，深圳大部分新房，已经不存在倒挂了啊，尤其是东部。第二，产品上，以前深圳房子赠送多啊，户型使用率高，居住舒适度高，现在新房的使用率越来越低了，哪怕新房不涨价，使用率呢也在下降，本质上还是涨了。第三，贷款上，以前新房的优势在于贷款成数啊，都是按正常的三成五成走的，二手房因为指导价卡在那里，首付要多出个一两成，但由于指导价的放开啊，大多数二手房都可以做到首付三成啊，甚至通过一些人为的手段操作呢，可以更低。第四，质量上，这两年因为土拍限价，让开发商没有利润空间，只能压缩成本，九成新房都有各种各样的质量问题。

提问：深叔，你好，有一套房，在深圳还有一个购房名额，有朋友劝我投资粤港澳大湾区，在网上也有很多人说大湾区好，请问粤港澳大湾区真的值得投资吗？为什么？

深叔：你好，投资房产建议选择粤港澳大湾区，原因在于：1.人口优势。广东的人口，再加上香港澳门，人口数量庞大，房价有人口支撑，具备增值空间；2.处于起步阶段，潜力很大。粤港澳大湾区是国家级战略部署，目前还没有人去买，未来的发展空间很大，是未来重点发展的区域，值得投资。对买房人来说，需要选好区域、准备足够资金、准备购房名额。

提问：深叔，你好，在福永靠近吉安泰工业园的地方有在集体土地上建的还建房，价格便宜，离地铁近，听说还建房也是可以办下产证的，跟商品房差别不大，可以入手吗？

深叔：你好，还建房有三种类型：划拨土地性质，手续齐全五年可办证；国有土地转让，可以立马办证；集体土地性质，不能办证。还建房值不值得购买取决于是否能办证，集体土地性质还建房不能办证，没有金融属性，只能用来居住，不建议购买。

提问：深叔，你好，我是安徽人，在深圳工作打拼了十几年了，在这里结婚生子安家了，一直深爱这个城市，很看好这个城市的发展，我想买房投资，想问，如何在深圳买房投资呢？有什么逻辑思路吗？

深叔：你好，房地产市场购房投资也有着相应的逻辑思路，大致可将其分为四类：

第一类是选择“龙头地段”，这一类地段资产倾向于长期投资，选择房产市场具有垄断地位的龙头地段。龙头地段的优点在于稀缺性强，各方面均衡，处于城市主中心且增长确定性好，但是数量有限，价格也最为昂贵。深圳的龙头地段主要是看深圳湾、香蜜湖，还有一直对房价影响极大的名校学区房。选择龙头地段的优势在于其公开性强，确定性好且操作简单。龙头地段选盘逻辑是：选择确定性高，人口、产业集中的城市中心。第二类是选择“成长型地段”，这一类地段资产的优点在于规划前景好，人口、产业增速较快，市场预期较高，但缺点也与之并存——这类地段的不确定性较高。成长型地段主要存在于城市规划建设的城市新区与城市新中心。选择这类地段要谨慎观察，落实到具体区域去分析其市场前景，之后再决定是否投资。

第三类是选择“重组股地段”，这一类资产地段老旧，但拥有旧改的潜力，因为基础设施老化、公共空间匮乏等问题人口流入会减少，所以房价也更便宜。一些老区微观地段，可能因为一些不确定的影响因素如旧改、纳入学区等，导致资产价值重估。但这类资产总体来说不确定性相应更高，无法依靠公开信息购入稳定获取收益，除非运气很好或有相当可靠的内幕消息。第四类是选择“特殊住宅”，这一类资产缺点十分明显：房产流动性差，产权、配套、税费受限，信贷苛刻等。这类资产包括小产权房、次级地段公寓与研发用房等，有一定的价值，但不确定性高，承担风险较大。

以上四种选盘逻辑都需要相当长时间的积累，并且有足够的信息资源与专业技能，因此在选房购房之前要明白选盘逻辑，有充足的准备与考量，并对同类型区域做好对比与分析。

提问：深叔，你好，已婚，有一套房子自住，现在想置换，但是深圳楼市好像现在行情不景气，打新也并不理想，请问应该怎么办呢？如果换的话有没有什么推荐的楼盘？预算1500万左右。

深叔：你好，目前深圳楼市对想置换的人群不是很友好，主要体现在以下几方面：1.深圳二手房市场陷入冰点，监管部门严查流入房地产的违规资金，深圳房子的价格水分正在被挤出，居住属性加强，而居住则对房子的品质要求较高，所以成交量惨淡。2.目前楼市情况是这样，一方面，拥有优质资产的业主不肯以参考价成交，然而不降价就难以找到买家，另一方面，资产劣质的业主需要降价出手，到手的资金不够置换，所以这两种情况下的置换客都面临困境。3.恰逢新房热潮稍有减退，部分置换客盯上了新房，但置换客没有首贷资格，且开发商由于限价而降低产品质量，置换客买到的房子很可能并不值钱。总的来说，建议置换客选择确定性大的板块，推荐前海、宝中和碧海的楼盘也可以考虑。具体买房选筹，详见知识星球内部。

以上为”深叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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