摘要：楼市，人们可能踏入同一条河流（欢迎关注杠杆地产）

撰文|道一&编辑|雯雯

新盘开盘即售罄、二手房挂牌单价上涨几万、多套房源一夜涨价百万、500万以下的房子就快卖没了、还有百万“喝茶费”？

最近，深圳楼市频频引起关注。

为此，中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。

深圳住建局也专门发布了官方意见，并直接披露，3月份深圳市二手住宅均价为64000元/平方米左右，价格总体稳定，市场价格涨幅不大。

虽然上周杠杆地产刚聊过深圳，看来今天还得接着聊。

1

住房不炒，深圳不能例外！

在深圳，任何一点风吹草动，都能成为房价上涨的理由。

前几天，在《深圳，房价会把北京上海甩多远？》一文中，杠杆地产已经详细描写过深圳楼市的疯狂景象，也分析过背后的原因。

从成交量看，3月深圳二手房的成交量，在过去两年内首次突破8000套大关，达到8008套，环比上涨3.8倍。

从均价看，深圳二手房目前均价高达每平方米7.5万元，不仅进一步拉开与北京的差距，而且每平方米已经比上海贵了约2万元，更是广州的近两倍。

可是杠杆地产还是觉得深圳房价的涨势，不合情，但合理。

首先，深圳楼市依然是供不应求。

其次，城市相对宽容。

第三，当地人的投资习惯。

But！

从目前上面的口径看，中央重提“房住不炒”。各地稍微出格的动作，就要被打回。资金似乎很明确，主要是给实业。

深圳也不例外。

一边降息，一边房住不炒，关于这一对看似矛盾的组合拳，杠杆地产刚写过专门分析《5年最大降息VS房住不炒！背后的两个真相》，具体就不展开了。

2

上头其实用心良苦

大环境不好，这样的事实，已经无需强调和渲染。

而房地产虽然容易遭网友板砖，但它的重要性，明眼人也都知道。

越是这样，越说明了上面的决心与毅力，其实是用心良苦。在需求不足的情况下，扩大信贷的同时，必须防范经济脱实向虚。

深圳房价本来是有资格任性的，但上面可能担心深圳会引发其他城市的模仿。

如果国内大多数城市依旧迷恋炒楼发展模式，过分倚重房地产，对经济的影响，绝对是短多长空。

当前投资与需求都很低迷，货币环境又相对宽松，如此一来很可能出现一个问题：需求不足导致一些企业的投资意愿不强。因为在部分领域产能已经相对过剩。有的企业更愿意用这笔钱去投资别的。

一部分企业的投资脱离了熟悉的本行业，大搞多元化投资。以为跨界有机会，实际上大部分投资收益不佳，但投入却像滚雪球一样，会带来相应债务。

最终，非理性投资让一些企业陷入债务困境。

其实相比多元化投资，更多企业和个人非常“专一”，认准楼市不动摇。

大家不妨回忆一下2008年-2009年那一阵，大量央企还有大型民企纷纷进入房地产业，本来给企业的信贷资金却大量流进楼市，导致房价在短时间内大涨。

当时比较典型的有温州。宽松货币政策下，企业融资容易，信贷资金进入楼市，催生大量泡沫。随着银根收缩，企业很难获得银行贷款，只好依靠民间高利贷融资。

最终，楼市泡沫戳破，一些温州企业因为民间融资的“联保联贷”，导致企业连锁性倒闭和逃债。

到了2015年，随着五次降准和五次降息的实施，股指出现大起大落。当时深圳也有过这方面的教训。

自2015年开始，上面实施了五次降准和五次降息。之后，正是以深圳房价大涨为起点，蔓延全国。

结果经济脱实向虚。为此上头整顿在此期间形成的庞大的影子银行，降杠杆，防范金融风险。

所以杠杆地产琢磨着，上头的用意不是责罚深圳，而是害怕深圳再一次起一个不好的头。

3

还能不能投资房地产？

“黑天鹅”冲击，我国面临的挑战更甚以往。之前每一次的逆周期调节，房地产都是刺激经济的主力。所以现在的房地产再一次来到了聚光灯下。

都知道依赖房地产会有后遗症。所以这一次，铺天盖地说的都是“新基建”。

但身体很诚实，大家用脚投票，才有了深圳楼市最近的热度，也才有了上头忍痛枪打出头鸟。

上世纪90年代住房市场化改革后，房地产就成了连着实体产业和金融产业之间的“拱顶石”。

虽然房地产确实为“脱实向虚”推波助澜，却也是建筑、建材、家具、家电等实体行业的生命线。

更何况房地产还关乎各地财政，早已是我国经济最重要的支柱。而土地出让金与房产相关税收，又是地方财政的重要收入来源。

说白了，短时间之内，不要指望任何一个行业，能取代房地产的地位。

虽然杠杆地产认同“房住不炒”，但是房地产对就业、经济社会稳定的意义实在是大。所以，调控归调控，起码的稳定要有。

可只要“房住不炒”不松口，调控全面大放松就很难。但严控了3年的一二线城市(一线城市尤其严格)，是不是要考虑松一松了呢？

不过一旦松口，引发了三四线城市的效防，国家还管不管呢？

好像怎么选择都是难。

所以杠杆地产觉得因城施策，尤其是一二线与三四线的分化，或成为大概率事件。

一线和强二线城市，努力多供地。一方面可以拉动经济和就业，二可以保证地方政府收入，三可以维护房价稳定。

增加房地产供给，既能拉动经济，又能够防止房价过快上升。

核心城市、都市圈、主要城市群，也是这几年的城市化重点。这个思路，也引导人心。

既然如此，这些城市(除了个别)，户籍、供地，都应该最大程度给空间。

在杠杆地产看来，这个可能是比较大的。

无论如何，2008年之后，国内地产商债务规模疯狂飙升。一旦处理不当，就会引发难以估量的后果。某种程度上，之前为了解一时渴，豪饮鸩酒的危害，已经隐隐若现了。

少数杠杆买房玩家，其实也经不起折腾了。

严格坚持“房住不炒”，房地产政策完全不松口，难于上青天。但有了2008年以来的教训，大水漫灌显然也不可取。

唯一可以确定的是，国家此刻做出的任何选择，都将带来深远影响。这不仅关系到现在，更关系到并不遥远的未来。

因此，为了避免不良示范，在深圳炒楼，要被“教育”。

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