乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

北龙湖|宏光揽境

楼盘亮点呈现

真正的双地铁盘。

宏光揽境附近有在建地铁8号线及6号线，两条地铁线的交汇换乘站就在项目地块东边600米左右，是标准的双地铁盘。

公园水系多，生态环境好。

宏光揽境周边环绕有龙湖东运河公园、郑州国家森林公园、足球公园，小营点军台遗址公园等，南边是东风渠、东边是西运河，生态环境较好。

地处北龙湖，地段好。

宏光揽境地处郑州“豪宅窝”北龙湖，区域优质资源较多，且项目与金水老城区一路之隔，可同时享2区成熟配套。

项目不足：

1、社区内有公租房，西边距离中州大道比较近，噪音影响难以避免。

2、小开发商，产品口碑一般，二手房的市场表现也比较一般，溢价空间不高。

3、项目前期问题太多，内购，久不交房，产品老旧，户型设计一般，后期不确定因素太多。

区域测评

地处郑州北龙湖豪宅区

区域概述：宏光揽境位于龙湖中环路与龙湖中环西路交叉口西北角，地处寸土寸金的北龙湖，是郑州的城市塔尖和房价高地，引领郑州未来发展。

整个北龙湖可以分为三个部分，湖心金融岛打造中原金融中心，南岸以其纯粹的豪宅人居属性占据宜居高端生活圈，北岸将建成全球人才创新创业园中原科技城，随着南岸地块的开发和中原科技城规划的落地，区域焦点逐渐从南岸豪宅区转移到北岸，片区重点打造中原地区重要的科技创新高地和人才特区，首批项目签约金额逾1000亿，科创名片愈擦愈亮，被称为“中原硅谷”。

板块概述：北龙湖南岸产品以洋房和别墅为主，打造郑州高端住宅区，目前南岸地块基本及开发殆尽，目前在售的房源不多。区域汇集了众多优质资源配套，地铁方面有已开通的地铁4号线，还有在建的8号线和6号线。

宏光揽境西边紧邻中州大道，属于北龙湖南岸西部边缘地带，与南岸普遍容积率1.7以下不同，项目周边地块容积率却在2.9左右，部分产品是纯高层，规划级别和区域其他板块相差较大，不过项目往西中州大道一路之隔为金水老城，可以享受新老双城区的资源配套。

纯高层产品，无连廊设计比较老旧

项目概述：宏光揽境地处北龙湖南岸西片区，享6/8号线双地铁资源，享双区优质配套，主推86-157㎡房源。

适合人群：项目产品规划与区域楼盘相差较大，不利因素较多，但门槛较低，适合对北龙湖有地缘情结的中产改善人群。

产品特色概述：宏光揽境位于龙湖中环南路与龙湖外环西路交叉口西北角，总占地52亩，总建筑面积约20万方，容积率2.98，绿化率35%。一共规划了9栋楼，包括7栋17～26层住宅楼，其中7#为公租房、另外还有1栋三层幼儿园和1栋商业。

主要有三个户型86-89㎡两房、110-115㎡三房、153-157㎡四房，两梯四户为主，户型比较一般。该项目原名为宏福花园，前期大部分房源为内购，因为项目比较早，是早期那种户型，无连廊，比较老式的设计。

景观设计请的山水比德，走的是现代中式风格，设计有三大景观亮点，以博物馆不同类型的场馆形式展开，分别为光影廊厅，森林云馆，迷云展厅。看过效果图，颇有点中国山水画的古典意境。外立面采用铝板石材，入户门厅采用高门庭深挑檐的中式造型，相对较耐看。

户型亮点描述：整体户型设计比较一般

户型描述：89㎡两室两厅一卫

86-89㎡两室两厅一卫是项目的较小户型，入户门进来是餐厅和客厅，在同一东线上，与南向卧室动静分区，会客休息互不干扰。优点是两卧朝南，主卧配有大阳台，全明户型，采光充足。

缺点：作为两房来说，餐厅位置略有面积浪费，客厅无阳台，电视墙在东，客厅窗户只有南侧一小部分，室内采光效果不佳，且影响观景视野，卫生间无干湿分离，厨房和卫生间相对分整体户型设计均比较一般。

户型描述：110㎡三室两厅两卫

113-115m²三室两厅两卫户型同项目两房设计一样，同样是全明户型，两卧室朝南，主卧附带南向阳台，可以做晾晒或观景区。

餐厅客厅一体化设计，与入户门东侧的厨房在同一条动线，用餐更方便，且动静分区。

缺点：是卫生间同样没有做干湿分离，私密性不好，客厅超西，没有阳台，窗户太小，会影响采光。餐厅那块位置面积略有浪费，且没有玄关的位置设计。

房价及潜力分析

价格描述：低于区域均价，门槛较低

价格现状：宏光揽境即将推出二期产品，可参考前期产品均价约24000元/㎡，毛坯交付，区域新房及二手房均价4万+元/㎡左右，相较而言，项目确实门槛低太多。

但不管是从规划还是定位来看，和区域内其他豪宅项目相差太大，而且楼盘曾经停工过很长一段时间，后期交房或存在很大的不确定性，内购房占比太多，社区宜居度会大打折扣。

价格潜力：宏光揽境虽然地处北龙湖，区位上的价值不可否认。但是户型设计比较一般，就价位而言，确实是区域的低门槛，但是产品品质不要有过多期待，相比同片区其他项目来说，宏光揽境算是一个刚需盘，而未来能选择北龙湖的购房人群，也只会更倾向于真豪宅，作为处于北龙湖边缘地带的刚需项目，存在感只会越来越低，保值增值方面不太理想。

交通测评

地铁6/8号线双地铁盘

轨道交通：宏光揽境地块周边已开通的只有地铁4号线，比较近的是龙湖中环路站约2.5公里，距离略远；不过在建的8号线和6号线的换乘站小营站就在项目东边600米左右，是标准的“双地铁盘”，8号线从高新区天健湖站到绿博文创站，与1号线，5号线都有换乘，未来可通达全城多个商圈。

公共交通：宏光揽境周边1公里范围内有9个公交站点，涉及有21路、156路、188路、192路、B19路等十余条线路，其中中州大道鑫苑路站离项目仅343米，在该站乘21路可直通人民公园、二七广场以及火车站，同时4站即可在中州大道国基路站换乘4号线，也可在纬五路花园路站换乘2号线和5号线；乘快速公交B16路可直达CBD片区及会展中心，公交线路丰富，出行便利。

自驾：宏光揽境紧邻龙湖外环和中环路，是北龙湖内主要道路，西边中州大道距离项目不足300米，以北为北三环快速路，南边直线500米左右是东风东路，均为城市主干道，中州大道向北直达北四环，向南可连通机场高速，沿中州大道向北约1.5公里就是北三环中州大道立交桥，走高架可快速通达主城其他区域，出行便利，不过上下班车流高峰时期，也是中州大道比较堵的时刻。

配套测评

周边配套成熟，生态资源优渥

教育配套：宏光揽境小区自带有幼儿园，周边2公里范围内郑州市第七十五中学、河南省实验学校、郑东新区彩云路小学等，另外北龙湖区域内还有4大优质名校：西亚斯外籍子女学校、上海师范大学附属郑州滨湖实验学校、清华附中郑州学校、枫杨外国语学校郑东校区，其中西亚斯外籍子女学校据项目仅500米左右，但大多是私立学校，费用和门槛较高。

医疗配套：宏光揽境项目所在区域内有郑州大学第一附属医院（郑东院区）、河南省儿童医院、郑州颐和医院，未来乘坐8号线可直达郑大一附院，在项目乘坐188路4站可换成5号线直达儿童医院和颐和医院，距离几个医院都不算太远，满足后期业主的就医需求。

公园配套：周边生态资源丰富，西边紧邻龙湖东运河公园和郑州国家森林公园，南边直线500米左右是东风渠，东为西运河和足球公园，距离小营点军台遗址公园更近，就在地块的东北角，公园环境资源比较难得。

其他配套：商业配套：宏光揽境较近的商业中心主要是CBD片区的熙地港，以及龙湖里，项目西边过了中州大道就是金水老城区，，也能共享老城成熟的商圈配套。