乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

金水区| 美盛教育港湾

楼盘亮点呈现

金水主城配套丰富

城改千亩大盘，资源聚集能力强，金水主城核心区，紧邻三环，地段价值凸显。

双名校加持

主打教育资源，已引入外国语、纬五路一小，双名校学区房，资源强大。

享北龙湖价值红利

金水一路之隔即为北龙湖，北龙湖是郑州城市价值的高地，金水主城将受到直接辐射带动。

项目不足：美盛教育港湾地段原因，整体容积率较高，对于居住舒适度有一定的影响。

适合人群：主打教育资源，签约双名校，教育资源配套强大，对学区有要求的刚需、刚改人群。

区域测评

金水主城，生活氛围浓厚

区域概述：美盛教育港湾位于金水区文化路与国基路交汇处， 金水区是郑州发展较早的区域，现在除了城中村土地，已没有其他大块土地，土地资源稀缺，区域在售的住宅不多，区域内商业、教育、交通、城市公共建设等配套醇熟度较高。

板块概述：美盛教育港湾地处金水主城板块，金水主城板块区位优越，南接三环核心，东临郑州金融科创核心北龙湖，北为惠济核心。作为郑州主城区，这里发展较早，配套完善，成熟小区林立，生活氛围更浓厚，尤其是在近几年，随着众多城改项目的持续推进，在不远的将来，金水主城的面貌将实现真正的脱胎换骨迭代升级。

项目测评

主城城改大盘，主打教育

项目概述：地处金水区文化路与国基路交汇处，金水主城，容积率5.99，主推83-144㎡三室、四室毛坯交付。

产品特色概述：美盛教育港湾总占地1600亩，分多期开发，目前一期已经售罄，二期热销中，三期即将面世。其中，二期知学苑位于北三环和普庆路交叉口，占地111亩，规划19栋33-34层高层和1所12班幼儿园。户型面积分别为83、100、105、110、123和143 m²，分别为2梯4户、3梯6户和2梯6户。

二期景观聘请上海水石景观环境设计有限公司是水石设计，拥有风景园林工程设计甲级资质，曾获得过景观专业最高荣誉——美国ASLA综合类荣誉大奖，是国内知名景观设计公司，内部设置丰富的功能活动空间，包括儿童活动区、特色廊架、花谷走廊、禅意花园、下沉庭院、草坪空间等。

二期地块位置优越，以北紧邻双名校，以南邻北三环，地块南的北三环公园已经建成。三期紧邻东风渠，地块位置优越，是项目最新升级力作，更值得关注。

户型亮点：南向联通大阳台，赠送面积多

楼盘户型：B1

户型描述：B1户型，100㎡三室两厅一卫

户型方正，三开间朝南，两卧朝南，动静分区，全明户型。

客厅南向连接开敞阳台，次卧与客厅联通大阳台，增加了赠送面积，南向主卧赠送飘窗，属于优化型经典小三房。

厨房U型布局，餐客一体，布局合理，卫生间干湿分离，整体空间布局很合理。

此户型为中间户，采光通风效果会弱于边户，但是北侧有连廊，很大程度上保证了通风和采光，在实际生活中，居住体验和边户差别不大。

楼盘户型：C1-2

户型描述：C1-2户型，143㎡四室两厅两卫

全明户型设计，户型比较宽敞，动静分区，动区可以做到南北通透。

主卧、客厅朝南，且为南向贯通式大阳台，阳台进深1.8米，观景及采光效果好。主卧套房，比较宽敞，配独立卫生间，卫生间三段式设计，舒适度高。两个次卧面积相当，且都带有飘窗，保证室内采光。

餐客一体，厨房U型设计，书房可作为可变空间，属于全生命周期户型。

房价及潜力分析

区域平均水平，关注度较高

价格现状：美盛教育港湾目前在售83-144㎡三室和四室户型，毛坯交付，房价约18000-20000元/m²。区域内在售新房瀚宇天悦城成交均价约21000元/㎡，带装修交付。美盛教育港湾毛坯交付，价格保持在区域平均水平，适合有一定经济实力的刚需或刚改客户。作为城中村改造项目，自入市以来，因为优越的区位和产品，市场关注度一直很高，销量即是最好的说明。

价格潜力：美盛教育港湾地处金水主城，和北龙湖只有一路之隔，作为郑州规划的金融加科创中心，在未来数年，北龙湖都将是郑州无可置疑的价值最高地，作为紧邻片区，金水主城将受到北龙湖的持久辐射带动。

交通测评

多地铁环绕，快速路通达性高

轨道交通：美盛教育港湾周边主要有4号线，3号线，目前都已通车，7号线沿文化路铺设，目前处于建设中。距离地铁4号线、在建中的地铁7号线的张家村站1.2公里，地铁3号线王砦站2.2公里。另外，规划轨道快线 K1线从项目周边通过，等到开通之后，无论是市内，还是市外通行都更便利。

公共交通：美盛教育港湾1公里范围内有20个公交站点，出行非常便捷。其中，200米范围内公交线路有130路，2路，B50路，Y27路，159路，29路，41路，64路，906路，B20路，B38路，S102路，Y25路等。B50快速公交可直达紫荆山商圈，B20快速公交可直达郑州火车站、郑州汽车中心站，B38快速公交可直达CBD、郑东高铁站核心商圈，快速公交拥有专用车道行驶，保障日常出行的快速快捷。

自驾：美盛教育港湾处于北三环、文化路、国基路沿线，北三环是郑州环线主要快速路，文化路是郑州南北向交通干道，国基路是金水主城东西向主干道，可直通北龙湖。此外，项目以东还有花园路，中州大道等，交通出行便利。

配套测评

主打教育资源，商业配套全

教育配套：美盛教育港湾配套有7校11园（其中11所幼儿园、5所小学、2所初中），内部打造寓教于乐的知学之径。目前已引入郑州外国语学校教育集团金水外国语学校、纬五路第一小学分校双名校，为双名校学区。郑州外国语学校教育集团金水外国语学校、纬五路第一小学分校项目工程是金水区政府投资建设的公办学校，总投资费用4.1亿元，可以让孩子教育一站式得到保障。

医疗配套：美盛教育港湾周边医疗资源丰富，其中距离700米是金水区总医院、1.6公里是河南省中医院，是三级医院等，医疗配套完备，满足居民对医疗的所需。项目和华为合作，引入智能化系统，和省医合作，提供更多医疗上的服务。

公园配套：生态资源丰富，规划有“一带四绿”，包括东风渠公共活力景观带、东风渠滨河绿地、北三环社区休闲公园、文化路商业活力公园、儿童体育公园等，打造3分钟运动圈。项目往东距离北龙湖也不远，内部两千多亩的凤山公园，8400亩的龙湖水域，以及龙湖湿地公园等生态资源，不可多得。

其他配套：商业上，内部还规划有东西两翼商业中心，包括文化路东翼商业中心，丰庆路西翼商业中心，规模达到100万方，需要时间逐步落地。目前，教育港湾所在片区已经相当完善，周边底商成熟，商业综合体林立，二期地块距离正弘城4公里左右，距离yoyopark、宜家、金水总医院等都在1公里之内，可以满足生活购物所需。