乐居买房讯乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

管城区|碧桂园时代城

楼盘亮点呈现

管南片区区域价值不断提升

碧桂园时代城位于管南片区，该片区是近两年的热门区域，也是热盘相争之地，区域价值不断提升。

规划配套齐全

碧桂园时代城规划有4700余亩的配套用地。

签约管城区TOP3名校

碧桂园时代城已签约管城区TOP3的管城区外国语小学百姓路校区。

项目不足：碧桂园时代城周边配套大部分还处于规划期，落地需要时间；项目地块北侧约400米有铁路，地块北侧的小区可能会有噪音影响。

综合推荐购买人群：

千亩大盘，管南片区，首付约33万起，适合在主城边区置业的刚需、刚改人群。

区域测评

管南片区，与老城区无缝连接

区域概述：碧桂园时代城位于管城区，管城区地处郑州市城区东南部，京广铁路东西、陇海铁路南北的交汇地带，东临经开区，西和二七区并肩，南连新郑市、航空港区，北与金水区、郑东新区相接。管城区是郑州的老城区，发展已久，目前区域内的商业、教育、交通等各项配套资源成熟。随着郑州区域框架的拉大，管城区也在逐步向南扩大。

板块概述：碧桂园时代城属管南片区，片区贯通市区南北方向，拥有南水北调、十七里河等舒适的自然环境，其交通、教育等配套资源也在逐步完善。目前该片区呈上升发展趋势，片区内的小李庄火车站、金岱科创城等规划正在逐步落地，助力其发展。

项目测评

千亩大盘，宜居之地

碧桂园时代城所在片区政府规划用地约5880亩，其中整体开发用地面积约1160亩，总建面约248万方，占比约20%，整体容积率约1.08，绿地率约40%，建筑密度20%，其余土地全部用于配套。项目产品为带装修交付，已开售的有1期润园、2期泽园、3期雅园、5期璟园、6期锦园，目前在售的有2期、5期少量房源，主推6期。其中，6期锦园占地约 46.91 亩，住宅建面约 10.96 万㎡。规划有 7 栋住宅、1栋商业。

【主力户型分析】：户型方正，功能分区合理

1、YJ90B户型，89m²

89m²三室两厅一卫户型整体方正，餐客厨一体，动线流畅，动静分区合理；设有独立玄关，增加收纳空间保护室内隐私，也加强了空间层次感；三开间朝南，采光面宽阔，采光充足。

该户型客厅面宽约3.4米，与南向阳台连通，视觉空间扩大，室内光线敞亮；主卧面宽约3.2米，配有飘窗，一定程度上增加了室内面积，又增加了视野空间，提高居住舒适度。该户型是经典的小三房，功能齐全，空间布局合理，但是南北不通透比较遗憾。

2、YJ115户型，115m²

115m²三室两厅两卫户型格局整体方正，全明格局，空间无浪费面积；独立玄关设计，保证室内隐私性又增加储物空间；餐客厨一体，动线流畅，动静分区合理，厨房位于玄关处，方便菜品归位整理及烹饪、就餐；两开间朝南，采光较充足。

该户型客厅面宽约3.8米，进深约5.3米，与南向阳台连通，视觉空间及观景视野更宽阔；主卧面宽约3.6米，进深约5.3米，设有独立卫生间，起居方便保护隐私；该户型两个次卧虽未做到朝南，但是朝东可以享受朝阳的沐浴，另外该户型只做到了南北半通透，厨房若开窗，会有部分通透效果。

房价及潜力分析

碧桂园时代城带装修高层均价约12500-13000元/m²，周边新房万科大都会带装修高层均价约12500元/m²，康桥未来公园带装修高层均价约14500元/m²，正商智慧城毛坯均价约10500元/m²。

周边二手房不多，万科大都会均价约12000-14000元/m²，正商智慧城均价约11000元/m²。依据周边项目所处位置不同来看，该项目价格中等偏上。

最后价格潜力：依据碧桂园时代城千亩大盘的规划，目前已签约的名校——管城区外国语小学和已开始落地执行的高中，且项目处于区域价值日渐提升的管南片区，后期竞争力优势比较大，其保值增值性比较有保障。

交通测评

交通通达性好，公共交通待发展

轨道交通：碧桂园时代城周边有地铁2号线、在建中的地铁7号线一期，地铁2号线距离项目东北侧地块约500米。地铁2号线相当于在碧桂园时代城地块的东北侧中穿过，所以距离东北侧的小区较近，距离西侧的小区约1.5公里。其次，地铁2号线可在南五里堡站换乘地铁5号线，可直达郑州东站、郑东CBD等。在建中的地铁7号线一期距离项目约2公里，建成后可到二七万达广场、郑大一附院等。

公共交通：碧桂园时代城周边公交约1公里范围内有556路、136路、553路、981路。其中，乘坐556路可到大商千盛生活广场、世茂购物中心、市第三人民医院，也可在京广路航海路站换乘地铁5号线；乘坐136路可到黄河科技学院、黄河科技学院附属医院、郑州火车站等，也可在紫荆山南路宇通路换乘地铁2号线；乘坐553路、981路可到郑州市第六人民医院、汽车客运总站、郑州火车站等，也可在汽车客运总站换乘地铁5号线。公交在临近主城区时，乘车量变大，上下班高峰期会堵车。

自驾：碧桂园时代城享有五纵四横交通路网，五纵是指中州大道、郑新快速路、紫荆山南路、京广快速路、大学路；四横是南三环、南四环、绕城高速、浔江西路（豫一路，建设中）。目前主要依靠京广快速路出行，可直达郑州火车站、惠济区等，也可经京广快速路转南三环、南四环直达郑东新区、滨河国际公园等；通往主城区需提前出行或避开高峰期时段，其他时段一路畅通。

配套测评

配签约名校，规划配套待落地

教育配套：碧桂园时代城目前规划有高中1所、初中3所、九年一贯制学校1所、小学4所、幼儿园12所，其中规划的公办郑州市回民高级中学已奠基动工。另，项目已签约管城区TOP3的管城区外国语小学百姓路校区，该校也是公办性质，实行划片入学原则。

碧桂园时代城周边约2公里还有小李庄小学、金盛路小学、刘东小学、管城区柴郭小学、王垌小学等，可以保障孩子的教育。

医疗配套：碧桂园时代城周边5公里有黄河科技学院附属医院、郑州市第二人民医院南区医院、郑州超仁妇产医院、十八里河镇卫生院等，其中黄河科技学院附属医院是三级综合医院，郑州市第二人民医院南区医院的总院——郑州市第二人民医院距离项目约7公里，该医院为二甲医院，眼科很出名。项目后期也规划的有社区诊所，保障家人健康。

公园配套：碧桂园时代城周边2公里有南水北调河，自身规划有约12公里集观光、运动、休闲、文化体验等功能为一体的综合性健康慢步道，规划有商业活力公园、青铜文化公园、体育运动公园、儿童休闲乐园的4 大主题公园；在地块的东北侧还有一个市政规划的站马屯明渠，建成后周边生态资源较丰富。

商业配套：碧桂园时代城一路之隔有百荣世茂商城，向南3公里有世茂华中万货城，向北月8公里有大商千盛生活广场、二七万达广场等；项目自身规划有建面约 80 万方涵盖商场、写字楼、公寓的商务商业配套，可满足后期居民的购物需求。