最近两年，房地产市场迎来史诗级的利好，但我们却在面对着一个看似比较奇怪的现象，也就是每次刺激措施出台后，楼市会出现一波脉冲式的行情，然后又归于平静，这种行情很难以持续。

这个楼市现象基本上与2019年之前的行情是截然相反。2019年及以前，每次出台限制性措施之后，楼市会萎靡一阵子，但是很快就能重回上升通道。而如果政策稍有松弛，房价就会涨一飞冲天，典型就是2015年“330”之后的行情。

这究竟是为什么？

其实最核心的原因就是楼市未来预期的需求会减弱，但是供应的能力仍可以不断增强。先说说供应能力增强的问题，也就说建房子的能力，如果说国内建房子的能力全球第一了，应该也不太夸张了吧。所以不用担心供应的问题了，且供应还是相对比较好控制的。

但市场真正的隐患，或者说担忧还是需求可能会呈现不可逆的减少。为何这么说？

要知道，住房需求最终是由人口数量及城镇化率这两个因素决定的，尤其是人口因素。只有人口在增加，才能真正创造楼市的增量需求。当然从另一个维度来讲，人口通过城镇化转化为城镇人口，进而创造了商品房的需求。

但我们来分析国内人口的变化趋势，却有点不容乐观，这显然对房地产市场来说是一个潜在的长期不利因素，且短时间很难以逆转。

据国家统计局数据，2023年末全国人口14.0967亿人，比上年末减少208万人，减幅相对于2022年有所扩大。2022年末全国人口14.1175亿人，比上年末减少85万人，首次出现了负增长。人口“二连降”对房地产市场来说，无疑是一个利空。且根据国际上发达国家的经验，人口一旦进入负增长，短时间很难逆转的。

另一个关于国内人口的特征就是老龄化会日趋严重，据“七普”数据：0-14岁人口较上个10年仅仅上升了1.35个百分点、15-59岁下降了6.79个百分点，而60岁以上的人口却上升了6.79个百分点。国内进入老龄化社会似乎不可避免了。那么问题来了，这些人未来空出来的房子怎么办？

所以为什么说国内房地产已经进入一个新周期了，这个新周期最核心的因素其实就是人口的负增长，也将成为未来楼市最大的利空因素。