今年的广州楼市，呈现出前所未有的“马太效应”：

少数改善客，贡献了新房市场大部分成交。

在2023年成交量排名前50的一手盘里，500万以上的改善盘，占比达到72%。

这种“不均衡”，在TOP10成交榜单中更明显。

过去霸榜成绩单的刚需大盘已经“泯然众人矣”，今年全员是500万以上改善盘，千万级豪宅更是占到了四席。

光是这四个盘的成交额，就相当于15个头部刚需大盘的成交总和！

高端盘的强势，明年还会进一步凸显。

高端购买力，对品质更敏感

从去年开始，以琶洲南TOD为代表的豪宅盘，逐渐冲到广州成交的头部位置。

这种“马太效应”，在今年尤其明显。

这反映出一个问题：房产流通的关键不再是价格，而是品质感。

为什么会有这样的变化？

一方面，是房地产市场卸掉了大部分投资属性，本质上就回归到房子产品本身。

尤其是天河这样的热门板块，地段、配套都相差不大，只有高品质才能突围。

就好比珠江新城东区的江景房，有的房子可以卖到30万/平，有的在10-15万/平左右徘徊，价格只能随行就市。

今年，汇悦台、凯旋新世界在大市波动下仍然坚守30万/平，凯旋的枫丹丽舍甚至以22.7万/平的价格，创下了小区新高。

之所以跟周边拉开两到三倍的价差，靠的就是品质感！

对豪宅买家而言，“学铁商”可以不断复制，生活琐碎可以花钱解决；但社区舒适度、户型体验感则影响到生活每一秒，绝不可以妥协。

因此，在一手阶段提升一点，进入二手市场后价差可以拉得很大。

｜珠江新城实拍

｜广州楼市发布 摄

另一方面，高端盘与刚需盘在同一板块内，发展逻辑完全不同。

一般刚需盘，往往主打价格和“学铁商”，不仅供应量大、可替代性强。有可能随着同类楼盘的增多，自身价值被稀释。

这也是为什么，今年不少一手盘进入市场后，部分黄埔二手盘有10-30%的跌幅。

尤其是仅由学校撑起价值的刚需小区，从“4字头”回落到“2字头”，跌幅约25%。

｜刚需小区价格走势

｜来源：诸葛找房

当一个高端盘出现，承接高端人群的置业需求，这群人又反哺了板块，使板块价值大幅拉升，形成一个正向闭环。

同样是黄埔，品质感最好的振业天成一入市，就让板块的价格提高了一档。

随着市场竞争越来越充分，两极分化越来越明显，高品质盘带来的“首位度”继续提高。

这给到买家的启示是：选品质高、圈层好的高端盘，在市场中承价能力更高。

振业天成，黄埔高端盘的门面担当

振业天成凭什么可以做到黄埔的“定海神针”？

一年多前，它以门面担当姿态入市，一举打破“黄埔无高端”的局面。

其位于距离天河智谷与科学城的交汇处，自然而然与两个产业强区构建了一个工作-生活的“闭环效应”。

它天然承载的，是大量CBD人群、改善型买家的置业需求。

更重要的是，它是整个黄埔为数不多的、真正以“品质感”火出圈的改善盘。

从规划前期，振业天成的定位就非常清晰：

不做刚需，只做改善豪宅。

因此不管是社区规划、生态环境，还是产品户型，它都体现了极致的“纯粹”。

规划纯粹，中心区少有的低密盘

有人会问，科学城板块不缺楼盘，振业天成最大的不同是什么？

最突出的一点是，只有2.0的容积率！

这是什么概念？

根据不完全统计，2017年至今广州中心区公开出让的宅地中，只有六宗地低于2.0。（来源：中指院）

与天河直线距离只有2公里的振业天成，是板块中唯一的低密盘，是中心区的一股“清流”。

在珠江新城10公里半径内，能住上容积率2.0的小区，恐怕只有二沙岛等极少数住区才会有。

天河一二手产品容积率一览

类别

项目

容积率

一手

合景臻颐府

2.0

慧源山庄

1.55

二手

凯旋新世界

2.64

尚东柏悦府

3.5

保利心语

4.54

从居住体感出发，会带来很多改变。

一般来说，容积率2.0-3.0的项目，建筑密度在25-30%，也就是房子只占了25%，其他通通留给公区。

而且，为了追求极致的舒适度，振业天成主动摒弃了高低配。它只做了16-25层高的10栋住宅，部分采取板式结构。

由此，户户对流，将景观资源做到了最大化。

从这张效果示意图还可以看到，楼栋环绕园林排开，形成了名堂开阔、藏风纳气的围合式布局：

楼间距尽显诚意，最高达到约200米，最小的楼间距也有110米。

不仅将小区舒展度彻底拉到最“顶”，还保证了每一户都能享有无敌视野。

生态纯粹，完整的“空中花园”

最让楼市君惊喜的是，在小区里面竟然有一个“空中花园”。

大家看一张规划图，“绿色”部分特别多：

｜技术生成

在公区规划上，振业天成完全按照豪宅的架构来设计。

类似凯旋新世界，振业天成做了5米抬高，宛如一座半山公园，即使在1楼也能欣赏到绿意。

而且，它把社区超过40%的土地，用于打造出一个完整的约2.25万方集约式“空中花园”。相当于三个标准足球场！

振业天成还从端庄典雅的故宫中汲取灵感，整个园林好比精华版清晖园，中轴对称、格局规整...住在这里就好比拥有了错落有致的私家大园林。

如果说小隐隐于科学城的“空中花园”，负责的是享受惬意生活。

那么其周边的自然生态，则代表大隐隐于市。

从自然禀赋来看，振业天成背靠乌石山、面向梅花岭，旁边就是天鹿湖森林公园，是生态含量最高的板块之一。

他们和“空中花园”相互映衬，为业主提供了山景和园景两种绝佳生态景观。

如此清新雅致、低密奢阔的项目，让人耳目一新。

圈层纯粹，主打104-168平四房

在产品设计时，大部分盘会考虑到利润率，采用大小户型混搭来扩大受众面。

这样一来，导致定位不清晰、圈层不够纯粹。

振业天成为了保证圈层纯粹，主力户型在建面约104-168平，全部是两梯两户或两梯三户。

对比普通的2梯4/6户，项目2梯3户意味着同一栋能住户少起码几十户。

这就意味着，在用梯高峰期，等候的时间将大大缩短，并且避免人员嘈杂。

｜技术生成

当你走出电梯，基本就是你专属电梯厅。这种私密生活，几乎是琶洲南TOD等10万+豪宅才能给到的生活体验。

据不完全统计，广州主城区共有56个在售新盘，其中两梯两户的项目不超过15%，既通透又舒适。

比如这个约130平四房户型，足足有9大采光面。

进入客厅，南北对流的通透，加上四开间朝南、6米长阳台的设计，采光视野都有了。

步入式衣帽间的主卧套房，加上方正阔绰的卧室空间，给业主带来了更舒适的高阶体验。

透过样板间，无不透露出一股“通透”：

｜项目样板间实景

当纯粹产品遇上低密的土地，构成以品质为导向的高端住区。

这种品质感，与城市精英别具一格的品位相得益彰。

实景展示区开放，官方认证的高品质！

品质感，是振业天成作为黄埔高端盘“门面”的根本动力。

尤其是近几年，随着地价越来越高，开发商资金压力加大，为了加快资金回笼更追求流速，能坚持追求品质感的项目越显可贵。

今年，黄埔区领导到各大项目参观，就给振业天成做了一个点评：真正的豪宅！

这就相当于从官方层面，认可了振业天成在品质打造上的投入。

写到这里可能有人会问：理念那么好，关键是啥时候能兑现呢？

在即将到来的元旦，振业天成将开放生活馆和实景展示区。

前几天，楼市君已经率先到现场实探，分享拍到的实景图：

｜项目实景图

你可以看到，它比效果图做得更庄严大气。

香槟金色调的入户门头，搭配镂空的屏风装饰，气场全开又极具美感。

业主回家时拾级而上，寓意着事业和生活步步进阶，一种与自然共鸣的仪式感扑面而来。

这种大胆、精奢而不浮华的设计，楼市君在现场看到还是蛮惊艳的。

此外，振业天成的商业街也已经基本完成，就在9栋楼下，处于小区入口旁边。

｜展示区实景图

下班后，业主在进小区前就可以买上新鲜蔬果。周末不想外出，下楼就能解决日常需求。

未来，托儿所、公共图书馆也会出现在社区内。项目体量不大，但配套都相当全能，而且近在咫尺。

除了社区配套，另一个让楼市君印象深刻的是，它非常人性化的生活馆。

豪宅之豪，往往体现在公共空间的营造上。

振业天成打造的“观山”生活馆，是业主在小区的社交空间，也是工作、居住之外的“第三空间”。

你可以在这里参观展览、品尝美食，更可以在休闲书吧喝茶、喝咖啡、聊聊天翻翻时尚杂志，在舒缓的音乐中放松身心…

有人说：振业天成送给业主的，不仅是一套房、一个小区，而是一整套很chill的生活方式，是一份可兑现的信任感。

一言以蔽之，在黄埔市场上，振业天成的品质像金子一样闪亮，越往后价值也越坚挺。

｜项目园林泳池效果图

最后，楼市君还想多说一句。

年末将至，对买房人来说，现在正是入手的好时机。

一方面，项目现场推出了一系列优惠活动，价格有优惠，是实现入住品质社区的好机会。

一方面，展示区开放在即，追求品质的买家可以到现场细品，所见即所得。

看看公区如何演绎精奢，王炸户型如何捕捉光线、塑造空间，你就会知道改善的水准线在哪里。