转自楼市大参考
在写文章之前，先给大家举几个数据：
未来·天奕：2024年销售额13.05亿，均价32998元/平，比2023年多卖了3个亿，均价涨了1000元/平，286的边户从3.3w/平涨到了3.8w/平，221户型从3.2涨到了3.6w/平
越秀·天悦江湾：2024年销售额18.29亿，总共870套，均价在17500元/平左右；
招商·林屿境：4月23日拿地，5月22日案名公布，8月25日首开卖了187套，9月27日又卖了1.4亿，11月2日加推卖了149套，12月28日又加推卖了2.1个亿，春节前还有一次加推，应该也会清盘……
这三个项目，未来天奕是穿越周期市场周期的顶豪，成为近两年的郑州楼市红盘榜的常客，几年交付又刷新了郑州楼市的新标杆，绝对郑州城市级代表作。
越秀·天悦江湾是金水北的国资卷王代表，得房率之王，一期卖的好，二期产品升级卖的更好，马上三期也要入市，属于典型的片区卷王，城市顶流。
越秀·天悦江湾会所
招商·林屿境则是因为产品力碾压区域内所有项目，性价比又拉满，所以当年拿地当年爆红，去化率和销售业绩让人眼红，绝对的现象级红盘。
招商·林屿境实景
这三个项目证明了一件事，在郑州楼市，只要你的产品力够强，无论是刚需的林屿境，还是改善的天悦江湾，还是顶豪的未来天奕，都可以卖的很好，客户非常认可。
郑州楼市正在回归房地产最本质的状态：只要产品力够强，性价比够高，开发商够靠谱，市场就不缺购买力，并不难赚钱。
类似的案例能举一大堆，就像郑州地产自媒体矩阵盘点出来的年度红盘、豪宅、交付标杆和优秀房企，他们很优秀，但更是做了房地产最该做的事儿。
2024年我挨骂最惨的一次，是写了英地天骄华庭二手房的价格崩塌。
当时很多业主在评论区diss我，有说卖2.5w/平的，有说蓝堡湾商圈不可替代，更有人说文一和省实验的学区优势……
他们说的都对，但不耽误二手房价格一路走低，我文中举例的1.6w/平可能太过极端，但随便找个1.8w/平很简单。
英地天骄华庭已经是郑州最好的二手房了，学区、地铁、商圈、地段全部拉满，价格也最抗跌，但跟最新的产品相比，毕竟10年前的房子，设计、建造、景观、外立面、地库、物业都差太远了。
正如一位粉丝在评论区写的：被时代抛弃才是最悲催的事情！
什么才是郑州楼市的新时代？
华润·润府开盘现场
过去一年多，郑州楼市实在是太割裂了：一边是很多房子跌跌不休，一边是改善类新房价格稳步上涨；一边是很多开发商半死不活，另一边是很多开发商攻城略地，筹划着再拿几块地。
如果非要总结个趋势的话，应该是：新房与存量市场明显脱钩，买房逻辑彻底变了。
尤其是随着政策刺激和产品新规的放开，郑州的新房开始明显走俏，无论是去化率还是价格，都明显开始走出独立趋势。
从23年的金水北美盛、越秀、常绿，到24年万科·雲河锦上、招商·林屿境、兰溪府、华润润府，再到年末的万祥紫庐、万科翠湾中城3期，因为产品力——特别是得房率和建标——遥遥领先于存量产品，遑论前几代的二手房，所以卖的快，价格还更高。
美盛·中环壹号实景图
与此同时，随着救市政策落地后，暴雷开发商的存量项目，与新入市的开发商和产品形成了鲜明对比，尤其是在交付层面，呈现了巨大的差距。
信达·天樾九章实景图
比如年末交付的未来天奕、信达·天樾九章、越秀金悦文华、美盛·金水印，建标、景观、工艺、地库、大门都与此前产品拉开了明显差距，甚至形成代差。
金茂·未来府交付实景
未来随着四代住宅的全面铺开，大量高赠送项目的入市，市场将会更加割裂，呈现出以下趋势：
新开发商、新项目，得房率高、性价比高，去化速度快，利润率会很不错，会刺激更多开发商拿地，实现新品牌崛起。老牌开发商如建业、永威、正商这些，会逐渐淡出主流视野；央国企大哥华润、招商、保利、越秀，本土国资如郑轨、郑新建投、郑州城发、高新城投会凭借产品和交付出圈，成为未来的新宠。一些穿越周期的产品型企业开始发力，比如美盛、未来，以及金沙湖、绿都，都会凭借新地块、新产品在市场上受到更大关注，获得更大机会。郑州土拍会更热，特别是市中心的优质净地。未来郑州供地主要集中在主城区，容积率大概率会＜2.5，配合四代新规可以做非常畅销的改善产品，在地价可控的前提下，利润率是非常可观的，也会引来更多开发商抢地。
对照前文趋势，你会发现，过去一年甚至更久，郑州楼市明显呈现出：新钱的胜利。
盘点2024销售金额最高的10个盘，除了未来天奕、中海雲著湖居是传统顶豪之外，基本上都是新品，或者纯新盘。
特别是时光之境、兰溪府、华曦府这前三甲，都是23年摘地，24年入市，然后拿下销冠的红盘。
中海·时光之境
剩下的如天悦江湾、润府、雲河锦上属于典型的区域之王，教育港湾和中建元熙府看起来是老面孔，其实都是近两年的新地块。
万科·云河锦上实景
真正穿越周期的唯有未来天奕——但未来天奕的产品可不老旧，甚至在目前也是郑州最领先的TOP级产品，无论是设计理念、装修建标、景观水平和地段价值，都是郑州主城区豪宅的标杆。
未来·天奕实景
这些产品与2022年之前的项目形成了明显的设计代差，从得房率、外立面、规划理念、景观细节上都与传统产品完全不同。
朗悦·公园府交付实景
甚至不在金额榜单上，但是销售业绩依然飘红全年的项目，比如郑轨云麓、亚星锦绣山河、美盛·中环壹号、朗悦·公园府、万祥·紫庐，这些项目都是产品力真正的王者，同时在性价比上拉满，成为每个区域真正的销售冠军。
万祥·紫庐实景
比如华润东广场的润府项目，从面市到清盘只用了几个月的时间，一方面是因为东广场超总的未来前景看好，另一方面就是润府六边形战士的产品力，精准击中了改善群体的置业需求，所以能重现2016年摇号开盘抢房的盛景。
回望2024年，郑州楼市的成交量是萎缩的，但具体到单盘层面，很多项目从开卖到售罄其实非常快，因为只要你是追求居住品质的改善客户，真的只会被这些新品吸引，他们实在是比过去的居住条件好太多了。
和谐·山和府实景
未来的3-5年，你会看到更多的新产品在收割楼市购买力，尤其是对品质有追求的改善类客户。当你看到动辄得房率100%的户型，铝板+玻璃幕+环形阳台的高颜值外立面，谁会回头去看得房率只有75%的二手房呢？
松苑实景
以后的新盘可能会越卖越好，但二手房还得再降价30%才能出手。因为看过新产品的业主，除非极致性价比的价格，是没有任何理由去选择老产品的。
兰溪府实景
站在开发商的层面看，新地块+新产品的利润空间也是很大的，比如中海·时光之境、招商·林屿境和万祥·紫庐，包括华润·润府和兰溪府，这些项目都是入市就热销，没有了资金压力，整体利润和安全度就好很多。
中原·华曦府实景
这种逻辑在郑州更多地块上演，比如龙湖睿玺、中建方程双湖地块，大概率凭借新产品和性价比优势，去化速度会很快；即将拍卖的司法警官学校地块，大批开发商报名抢地，就是因为楼面价和市场价之间空间巨大，位置又好，只要产品做好，很容易成红盘。
过去3年，郑州楼市真正的变化来自开发商，买房逻辑的变化，推动了开发商拿地、设计、运营逻辑的深刻变化。
金桥·西棠交付实拍图
因为烂尾楼的担忧，交付成为开发商证明实力的“第一现场”，而2024年的交付兑现，特别值得点赞。
未来·天奕车库实拍图
最亮眼的项目首推未来·天奕，作为唯一一个穿越了5年楼市周期，依然在产品力、审美和设计上领先市场的项目，未来天奕给郑州楼市树下了顶豪交付的标杆，顶级豪装、玻璃环幕、酒店式地库、9米高入户大堂……你能想象到的顶级配置，未来天奕都有，而且审美、细节都足够经验。
未来·天奕车库实拍图
卷交付已经成为共识，金水北的豪宅开创者美盛·金水印，信达在郑州交付的收个改善项目天樾九章，以及金茂曾经的经开地王项目未来府，这几个项目都交付出了匹配售价和预期的好产品，很多细节更是超过了业主预期，成为2024年楼市信心恢复的最重要推手。
美盛·金水印实景图
除了交付，开发商的产品规划、设计思路和定位，也开始深刻变化，特别是关注改善类产品的占比。
未来府地库
从克而瑞的数据来看，2024年，郑州市场上的改善类产品明显是更受欢迎，销售金额榜单上前列的开发商，几乎都是改善盘，也证明了这一点。
尤其是郑州本土的优秀房企如美盛、亚星、朗悦，在新地块上都更改善。
和谐·山和府实景图
即将入市的亚星·观樾居，四代住宅+大面积+高得房率，定位比隔壁的林屿境更高，也更加偏改善；
年度豪宅典范的和谐·山和府，作为金沙湖的八期地块，三环边的叠墅产品也成为主城的顶级收藏品，基本上不愁卖。
从卷交付，到卷设计，卷产品，未来郑州楼市的新品会越来越惊艳，销售也会越来越好，也会强化开发商的拿地信心——年末土拍中，金茂溢价20%摘下北龙湖10号地，郑轨连摘3块核心区土地，与销售业绩向好不无关系。
比如年末土拍最大的地主郑轨置业，旗下郑轨·云麓，作为2024年郑州单盘销量套数的TOP1，销售了806套房源，尤其是随着地铁8号线的开通，成为三环内最受刚需青睐的项目。
另外，值得关注的是，这波土拍过后，郑州楼市的开发主力变成了“国资”，特别是本土国资如郑轨、铁建投、郑州城发，他们原来的短板是产品开发和营销能力，如今随着新规实施，国企一方面在设计上推陈出新，另一方面又舍得投入、安全性强，自然更好卖，也更敢拿地。
在总结过去一年的时候，我仔细翻看了很多遍年度报告，从政策到土地，从各区域到不同面积段，从新房到二手房，都跟过往完全不同。
尤其是年末几个月，在“房票”的强力刺激下，很多项目一反常态，呈现出前所未有的红火态势。
特别是很多存量项目，比如西南二七的亚星，惠济的绿都青云叙和正商家河宽境，中原的华侨城，这些受困于产品老旧、客户偏少的项目，在房票的刺激下大大消化了存量，不仅激活了房企的现金流，也让他们开始有余力关注土拍和新产品。
亚星观樾居效果图
这可能是郑州楼市的最大的变化：存量盘起死回生，新项目气势如虹，开发商积极拿地，市场开始了良性运转。
这种状态让我们看到了曙光，就像今年去地市看那些优秀房企如滑县宏达、新乡又一城、驻马店旭强、南阳汇隆时一样，只要你做好产品，在这个市场就能拿到销售业绩，才能不断投入资源提升品质，拿地开发。
郑州太需要这样的正循环了，我们不仅希望华润、金茂、招商、万祥这些拿地的企业能快速销售快速赚钱，我们更希望那些买了新房的业主，不仅能住的舒服，二手房也可以水涨船高，有个不错的行情。
如此循环，郑州楼市就真的迎来新的春天了。
