长得好看的人，脾气大叫带刺的玫瑰；

长得不好看的人，脾气大那就叫榴莲。

最近，老朱的茶局基本围绕一个话题，至少有十余家开发商拿着潘家沟（有人说叫金融城东、有人说叫林家坝TOD）的供地计划对老朱灵魂三问——

拿不拿得？

楼面地价控制好多合适？

产品怎么弄保险？

不得不说，在土拍这个问题上，锦江区可以淡然地说：“你大爷，始终是你大爷”。

2024年，能提振成都楼市土拍的，绝对是锦江区潘家沟和一街之隔的金三（金三推地少，虽然影响大但是位置放后面）。去年郑州全年土地出让金236亿，不出意外，如果潘家沟的土地全部拿出来，就能超过1/3个郑州。

今天，我们就来聊一聊潘家沟——玫瑰or榴莲。

其实很明显，潘家沟是成都楼市一朵“带刺的玫瑰”。

是玫瑰，因为它背面看想犯罪；

还带刺，所以它正面看想撤退。

不好意会的话，就脑补一出潘家沟版《唐伯虎点秋香》——

本文讲通过对地脉地形地貌地段的梳理，打包剖析潘家沟以及周边即将在2024年推出的地块，本次看地是以板块为单位，不涉及地块本身的相关硬指标差异，后续可能针对某个地块指标单独梳理。全文约5000字，分为4个章节，深度阅读需要13分钟。

1、 玫瑰是玫瑰：背面看想犯罪

2、 带刺归带刺：正面看想撤退

3、 好地非豪地：下狠手需谨慎

4、 老朱有话说

01

玫瑰是玫瑰：背面看想犯罪

先说结论：今天稿件涉及的潘家沟的三个地块，与潘家沟板块隔着锦华路的金三24亩地块，这些地块，楼面地价25000元/㎡以内，精装卖价40000元/㎡，面积控制在180㎡以内，总价控制在700万左右，这些项目几乎可以做到全城无敌手的零风险。

但是如果你要做顶级产品，那就是另外的局面。

为什么能做到700万级零风险？是这些地块玫瑰的一面。

这些地块牛逼的角度，有三个地方——

①向西有成都最美天际线

这些地块往西，可以看见成都最美的城市天际线，直望金融城、金融城三期。

所以从锦江大道的角度看过去，这里是成都未来城市界面最好的地方。为什么这个角度是背后看？因为坐南朝北，这里的房子大概率是朝南的，所以锦江大道的角度就是从背后。

②有绝对优势的地段

地段：是指地块与城市中心的绝对距离，比如说东二环到天府广场，直线距离只有4公里，地段通常来说是远近。

如果从地段的角度来看潘家沟三块地和金三的24亩，他们有着绝对的优势。

向西往金融城，15分钟的生活圈；

向北往天府广场，半小时生活圈。

你看，对于成都双中心，它在距离上都有优势。

③有无以伦比的地脉

地脉：是指地块与城市资源之间的纵向关系，比如说人脉、经济脉。通俗点说，就是文化地标、教育、医院、政府、写字楼、公园这些配套，以及市场购买力。

从上述角度看，潘家沟地块是可以辐射全城的。

占据东南3.5环的潘家沟，距离东客站、火车南站、双流机场，有折中优势。

潘家沟板块向西

最近的板块是锦江工业园和金融城三期。这里包括三色路、金石路在内有很多写字楼，同时，金融城三期还要修大量的写字楼，将有大量的高管和办公人士，潘家沟在这些高端办公人群置业的射程范围之内。

同时，对于金融城的商务人士和换房客群，潘家沟的距离都相当合适。

我们说三圣乡能卖得好，是吸引了金融城和东大路两个方向的置业人群。而潘家沟，距离金融城，距离更近。

潘家沟板块向东：

紧邻白鹭湾、三圣乡板块，生态优势也比主城其他区域明显。

区域成片开发

除了已经拿地待入市的项目外，根据目前已经公开的锦江区供地清单和土地推介信息，预计板块内还将有至少10宗商、住用地计划出让，合计面积约有419亩。而且，其中约71%都是住宅用地。

待开发土地多，意味着这里将连片开发，不是孤地，这里将来可能会形成推动人居革新的 “三驾马车”或者全新F4/F8组合。

同时，还可以试想一下，以人民南路为轴心，金融城段左右都是高大上的写字楼，而高端住宅区，西侧是交子大道上的誉峰、中海、南苑；东侧就是锦江大道南侧的潘家沟。

所以，从地段和地脉上看，满分10分，潘家沟每个单项都能得到9分。

那么，它们带刺的地方在哪里呢？

02

带刺归带刺：正面看想撤退

首先要明确，潘家沟不是成都楼市所谓的土拍天花板。不要因为它挨着金三，就脑袋发热，觉得这里有豪宅的基因。

富豪身边的，可能是另外一个富豪，也可能是保镖。

它离金融城三期近，不见得就是三期的小公主，金融城旁边不见得也是金融城，还有站南、石羊场。

事实上，以10年的维度来看，潘家沟可能是主城优秀不顶尖的板块，但它也是主城生活条件最差的板块。

①地形：朝向是个选择题

地形是指土地是方正的、狭长的、还是三角等异形，地形会影响房地产项目的规划，譬如楼栋怎么摆放，朝向怎么能最优化。

潘家沟和金三的地块，地形都很方正，没有异形，但是它地形引发最大的问题就是朝向。

前文我们提及，潘家沟板块向西能看到成都最美的城市天际线，但是不代表这里房子要朝西，毕竟700万级的房子，朝西，客户可能难以买单。

如果潘家沟板块的房子朝南，会面临看公墓望公墓的情况。根据去年9月锦江区官方回复，竹望山公墓和祝国寺望山陵园暂无搬迁计划。

那么，潘家沟这几块土地的房子是以景观为导向？还是以阳光为导向？这是留给开发商们的深层选择题。所以，这也是我们说潘家沟正面看想撤退原因之一。

②地貌：白天吃灰、晚上听响

地貌就是指地面周边的形态，比如说周边有没有公墓，污水厂、荒郊野岭、土堆，烂房子等，周边的形态怎么样，会不会影响消费者的感受。

你看，公墓，污水厂、荒郊野岭、土堆，烂房子这些影响地貌的因素，潘家沟直接all in。

我们本身是想很洋气的用无人机飞一个潘家沟的全景，让大家更加直观感受这里地段、地脉的优秀，但是在天气和新手双重buff之下，柳叶刀编外人员海椒市张富城带来的照片已经尽力了。

潘家沟板块中公墓是客观存在，我们暂不讨论；还有大量的蓝顶矮房子，包括各类厂房自建房垃圾场。

如果整个板块要发展，不管是城市建设还是经济建设，后续都有拆迁的需求。那么整个区域3-5年内都要受到拆迁的影响，后续建设还需要3-5年的时间，那么，今天出现的这些地块，至少10年左右都是处于工地期。

同时，这里不仅仅有潘家沟的拆迁建设等，金融城三期还有大量的写字楼，要知道，写字楼的建设工期比住宅长多了，金融城的写字楼都快修20年了还没结束，所以整个板块的工地期更要拉长。

到了晚上，这里还会集中各种运渣车出城，那些运渣车不可能走红星路，不可能走天府大道，只能从潘家沟方向。

住在这里——标准的白天吃灰，晚上听响。

白天吃什么灰？吃工地期的建筑灰！

晚上听什么响？听工地运渣车的响！

地貌，确实是对整个潘家沟发展影响最大的因素，现状在短时间内都特别残酷。

03

好地非豪地：下狠手需谨慎

包括今天讲的地块在内，潘家沟后续待推的土地，无论是位置还是热度，都是成都楼市未来土拍的宝藏地块，但这些地块并不是你贸然觉得随便修就行，一定要冷静地去想你的规划是什么。

而不是因为拿到这块地，脑袋一拍，兴奋过度，恋爱脑上头，就直指最贵、最好、最天花乱坠的产品，觉得只有这样才配得上它们。

还是要考虑实际情况，地没有问题的，板块没有问题的。

最关键的问题是未来一定时间里（5-15年），这些地块没有办法进入到富人买房的目录，就只能做高端，不能做豪宅。

左拥金三，右抱白鹭湾，被豪宅夹击的潘家沟为什么不能做豪宅？

豪宅必须要什么：一看脚下、二看窗外、三看自己。一个也不能少。

也许你要说，人家白鹭湾都有高低配，有不少墅居、洋房等低密产品，为什么潘家沟就不能做豪宅？潘家沟和白鹭湾相比，并不在一个量级和维度上。

①时机上，行情发生变化

白鹭湾的热销期、推盘期，是成都楼市火爆ing进行中，是成都楼市在全国走出独立行情的期间，是成都楼市的摇号时代。而且白鹭湾出来的时候是限购时代，所以它会出现低密产品、豪宅产品，因为有钱人买不到房子。

但是，潘家沟出来的局面完全不同，以现在的经济形势来看，不是富人买房子的时间。

市场经济毕竟是市场经济，市场随时在变化，准确地说，这些地块进入高端买家目录完全没有问题，但是这些地块从时机上、从现状上，无法进入富人买房目录是可以理解的。

这里歪个楼！

经济到底有多不好呢？朱大爷都正式发话，在新的一年，他要准备脱裤子了！！！柳叶刀正式开放接广告了，各位金主大大，请投喂认准柳叶刀。

②板块优缺点明显

从金融城出发，白鹭湾虽然比潘家沟多一个红绿灯，但离公墓要远得多，视觉上看不到。

所以，白鹭湾的优点就集中在了离公园近，离农家乐近，而且白鹭湾集中的工地期快要结束了。当然白鹭湾的缺点也是因为它中间隔着祝望山，导致白鹭湾看不到成都核心金融城的天际线。

反观潘家沟，这些块地好在哪儿呢？好在距离金融城近，离钱脉近，商务人士、金领白领们上班方便、生活享受不脱离金融城，契合需求。

可能又有读者要质疑，我们曾经也不看好白鹭湾，但是我们对白鹭湾的观点一直是“可以买、不好住”，并不是不能买。

能买和好住，是两回事。

所以，对于潘家沟的地块，拍地的时候不要报太高的期望值，因为这些地块是有难度的。那么地块在难度在哪儿呢？

修高端，地价25000元/㎡，户型控制在180㎡以内，房价控制在700万以内，零风险选择。但超过700万，超过200㎡，那就需要考验手艺了。

这里说的零风险，是可以不用太多去研究产品怎么做。因为金融城复地金融岛目前二手房6万-8万不等，潘家沟跟它中间还隔着金三板块，降维卖产品是没有问题的。

但是如果要卖到700万级以上，就需要房企认真考虑怎么做。

你看能建锦誉府，临锦江大道。能建在2023年7月19日拿到地，楼面价17800元/㎡，清水限价33000元/㎡，容积2.5，就主打143㎡产品，15-17F小高层，把清水总价控制在500万以内，即便加上精装，吸附的客群也很清晰——金融城的上班族。所以，它依旧在我们说的安全线之类。

潘家沟的地块——

它是高端

它是值钱

它是硬通货

但它不是豪

就像宝马5系，就像特斯拉，这些车特别好，但不等于它是豪车。好和豪是两回事，潘家沟地块不是宾利，不是劳斯莱斯，不是法拉利。

宝马5系，你觉得再好，卖200万试一试，看还有没有市场。

但隔壁的金三24亩可能出现楼市的劳斯莱斯，因为那边，跨过锦尚大桥，步行都能到金融城。

而且金三内部的路网基本已经呈现，街边整齐的银杏树阵列，未来网红打卡地指标已经拿捏。

你看，柳叶刀对一个板块价值进行全方位的评估，是从地脉、地段、地形、地貌四点综合评定的。

我们分析潘家沟，是从板块的角度，从城市发展的角度入手，没有针对单个地块来看，地块本身的大小、地块的四至都有差异化，临绿地临商还是临学校，都有区别，具体问题还是得具体分析。

对于潘家沟湾板块而言——

地脉上，主城新城进退皆可，非常OK;

地段上，锦江大道左右逢源，未来可期；

地形上，选朝向还是选景观，是个问题；

地貌上，10年内主城最难生活板块title，绝非夸张。

虽然我们无数次说过，房产最大的核心价值是财富价值，但是房子毕竟是有财富价值的生活用品，将来是要用来生活的。

如果你的眼光是从现在往后看15-20年或者更以后，这些地块肯定是成都很牛逼的板块。

老朱有话说

越微观越幸福。

中国人最爱蹲在田间地，拿着月薪2800，张嘴以色列，谈国家大事吹牛。

但从2024年来看，大家不要一见面就谈国际局势、谈俄乌战争、谈上海限购松绑、谈股市、谈楼市。这些宏观的问题很有可能会给你带来更多的晦涩和不愉快。

我认为，大家在过年期间多谈一些更微观的东西，譬如——

讨论下UGG山寨的正版的到底便宜多少钱；

西岭雪山滑雪和太子岭滑雪场到底哪里滑起来更酸爽；

望江公园、人民公园、东湖，这三个地方喝茶的三大好处，四大劣势；

打麻将准不准甩飘；

三亚的亚特兰蒂斯酒店和皇冠假日酒店哪个户型更巴适；

今晚上吃黄喉火锅还是吃肥肠鸡；

吃鳝鱼面加不加绍子，吃酸辣粉加不加结子；

……

我们要去学会在细节中寻找温暖，在细节当中寻找幸福。

就像我一样，生意一不好，就回家做奥数。待在办公室讨论一天的收益，经常会对未来失去信心，但是晚上回家做几道奥数题，心情一下就好多了。对我而言，做奥数题的解题带来的快感，是超乎大家想象的。因为这种微观的东西特别适合独享，特别有乐趣，特别不足与外人道也。

马上要过年了，愿大家多喝酒，多吃菜，多出去玩，多陪孩子放鞭炮，不要老是在讨论国家大事，讨论宏观经济形势，这样越讨论会心情越不好。然后收假回来，该干嘛干嘛，开始全新的工作生活。

别忘记，我承诺了要脱裤子了，2024年开始要广泛和开发商兄弟伙们展开合作， 3块5块都可以，没钱不嫌少，有钱不嫌多。

最后，祝大家新年快乐，来年发大财。