市场震荡期，炒家第一个献祭。
楼市君挖到一猛料，有炒家480万甩卖牛奶厂三房，单价5.5万/平直接捅穿小区地板价。
这并非个例，此前蛰伏在珠城、五羊新城，乃至朱村等地的炒家，这两年陆续被打回原形...
｜珠江新城航拍
｜广州楼市发布 摄
壹
炒家5.5万/平出奶厂三房
广州多板块炒家割肉离场
事情的起因，是这两天楼市君总能在朋友圈看到一则甩卖：
牛奶厂金地天河公馆一套约87平的三房，总价480万，单价约5.5万/平。
注意，这套不是天地楼层，而是高层的黄金楼层。
学校对口体育东教育集团，可摇执信中学，可以说房子本身和学位都不错。
｜图源：中介朋友圈
金地天河公馆这样的高层，总价480万甩卖力度有多大？
中介表示，洒泪抛售的业主，是一位做金融的广州炒房客。
可以见到，这位业主甩出的挂牌价，比小区同类户型的最低成交价还要低！
｜广州楼市发布 制
据知情人士透露，同样的户型，在2021年还卖了一套给深圳的资深炒家。成交总价690万，单价近7.9万/平，月供高达25万！
2021年那波行情后，市场开始挤水分，奶厂这个户型的成交价一路下探，无论那位炒家已经转手还是没转，都没讨到便宜。
而且25万的月供很难顶，有粉丝听完表示：“这是把杠杆拉爆表了呀，一个彻头彻尾的赌徒”。
在今年1月，金地天河公馆还成了交一套89.65平的单位，单价约5.52万/平，和广州炒家480万这套的单价差不多。
不过中介也指出，该业主是在6年前以4.2万/平单价买入的，低价卖也能够回本。
对比之下，这位洒泪抛售的广州炒家，心态就有些崩了。
｜图源：中介供图
实际上，这样的赌徒还不止一个，此前就有珠城炒房客月供高达80万，套路便是做高评估，套JYD，实现“0”首付买房，把杠杆拉满。
这样一来只能通过不断买房套JYD来还月供，这种拆东墙补西墙最终的结果无疑就是崩盘。
｜珠城航拍
广州楼市发布 摄
金融城的兰亭盛荟也是炒家聚集地之一，此前部分炒家0首付买入，想着涨价了再转手0成本赚差价。
但时代不同了，今年该小区疯狂挤泡沫，最近已跌穿6字头，炒家美梦一场空。
｜图源：中介朋友圈
除了掐尖货，那些早年瞄准广州旧改，博拆迁的炒家，也铩羽而归。
其中，比较典型的是五羊新城和六运小区。
五羊新城自2020年4月传出改造后，很多炒家趁机入手，持有期间跌超2万/平，最终未满2年的房源被集中抛售，梦碎一地。
｜图源：中介朋友圈
无独有偶，体育西六运小区2021年流出规划方案，炒家也想分一杯羹。
当时小区均价5-8万/平，后来见拆迁无望，很多炒家都是“4字头”抛的，有的现在还被套在那里。
贰
房价坐上过山车
3年前的广州炒家怎样了
除了降价洒泪抛售，广州炒家还面临怎样的情况？
目前，让炒房客更头痛的一点，恐怕是一顿狠降，房子仍然无法脱手。
最直接的影响，就是高额月供的断供，房子很容易被法拍。
｜广州楼市发布 摄
尤其是在2020-2021年间用经营贷投资的炒家，当前广州二手价格回落，银行评估价同步下调。
当炒房客这套房产不够支撑原来贷款额度，等3年到期转贷时，银行会要求补齐评估价折损的巨额差价才能续贷，甚至有可能面临被抽贷的风险。
楼市君留意到，在2023年广州全市接近3000套房源被法拍，成交超1600套。
｜广州楼市发布 制图
像早前多盘喊出“免费送房”的增城，全年上拍量超500套，占全市最高，也是炒房客爆雷的重灾区。
有中介透露，像朱村板块的实地蔷薇国际，小区断供的就有不下几十户。
当然，还有一类炒房客，眼见二手价格筑底干脆躺平，选择出租。
市区可能体感不明显，我们再以被套牢最严重的外区为例，你会发现小区很多出租的房源都是空房。
中介反映，增城21号线某盘多是外地人过来投资，加上二手太卷，业主也捂不住了。
最近挂出来的空房，业主从2018年交楼后就没住过，有些连燃气灶也没有装上。
｜图源：贝壳找房
叁
房地产回归理性
优质资产依然是定心丸
房地产回归理性，切忌炒房大炒伤身，小炒伤心，投机取巧终究不可取。
毕竟，那个房价疯涨、靠炒房发家致富的时代过去了，未来也不会再有。
但这并不意味着否认资产增值的可能性。
你要选的房子起码要具备地段、配套、教育等这几把刷子，才能在未来5到10年内有流通性，也是抵抗通胀的主流选择。
｜广州楼市发布 摄
未来大趋势是房子回归居住属性，刚需要更注重生活配套，改善更注重生活质感。
在区域的选择上，最有含金量的地段依然是大前提。
比如琶洲、金融城、世界大观片区、白鹅潭、海珠中西部等，市区交通、生活配套底子更好，可以重点考虑。
而且限购放开之后，全国的改善客必定都会涌入，未来价值底色稳固。
再者，优选实用且有竞争力的产品。
住宅新规后使用率超100%产品，同时豪宅主流的LDKB设计，双面屏甚至三面屏视野，罕见的四叶草户型等，都是优选项。
这些产品功能划分、空间设计、产品系迭代等更出色，未来也更有竞争力。
房子是用来住的，有闲钱投资也没问题，但投机取巧这条路，是越走越窄了。
大家觉得呢？
