1

好消息，又有地方对“公摊面积”下手了。

最近，湖南衡阳官宣取消公摊。

明确自2025年1月1日起，实行商品房销售按套内面积计价！

注意了，这次不再是通过提高得房率变相降公摊，而是直接对公摊面积下手！

说实话，早就该这么干了。

其实今年，早于衡阳之前，就有两个城市在“取消公摊”这件事上做了努力。

4月，广东肇庆宣布：

从5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售。

9月，湖南湘潭也提到：

优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

但不管是肇庆还是湘潭，他们都只停留在销售计价宣传这个环节。

而衡阳这次新政又更进一步：

一是按套内面积计价宣传的同时，还明确要求商品房网签合同按套内面积计算；

二是要求开发商详细公示分摊的共用部位的名称、面积、用途等。

离谱的公摊，早该与时俱进修正或取消了！

毕竟谁也不想明明100多平的房子，到手却只有70平。

买了精装修的房子，还要额外多支付公摊的精装费用。

屋里就70平，非要收100平的暖气费，过道楼梯也没供暖啊。

还有物业费，也按建筑面积收，就打扫个公摊，家里也没扫过啊。

希望有更多城市为取消公摊发声，跟进出台相关规定！

2

一直以来，公摊面积都是一笔糊涂账。

这里面涉及到的规则和各方利益太多了！

就拿开发商来说，现在开发利润越来越低。

从2021年到现在，毛利润一直在下滑。

今年上半年，典型上市房企毛利润同比下滑34%，下滑幅度为历年较高。

不少开发商都通过减配来补利润，另外就是从公摊面积上抠利润。

一户多算一两平的公摊，上千上万户就能多卖上千上万平，房价高的城市能直接抠出上亿的利润，真的挺吓人！

而实际交房后，公摊多算一两平业主是很难发现的。

按照规定，“公摊面积”包括两部分：

一是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等；

二是楼宇（套）与公共空间之间的分隔，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。

虽然规则很明确，但如果购房者觉得公摊面积算的不对，想自己测算，或者请专业人士测算，都没有用。

因为最终只承认开发商聘请的机构测算、报备的结果。

还有大家都很关心的物业费、暖气费，现在也是按建筑面积征收的。

几十年下来可是一笔不小的费用，这里面涉及的利益就更广了。

实际上，不管是以“套内面积”还是以“建筑面积”计价，对买房成本没有太大影响。

核桃不去壳15一斤，去壳30一斤，这道理大家都懂。

但好的一点是，减少了很多理解成本和沟通成本。

你可以弄游泳池、NB的大堂、宽敞的过道、更多的电梯，但我不用再担心这些会挤占我的面积而使我的使用面积变小。

我只需关注我的面积和单价即可！

再也不会出现蜗居在自己的小户型里，却要花着两倍多的取暖费。

再也不会出现买了精装修的房子，还要额外多支付公摊面积的精装费用。

再也不会碰上不讲武德的开发商，宣传时说公摊面积30%左右，等收房才告知公摊面积超过50%。

开发商搞开发商的配套和公共空间，买房人想自己的面积和价格，这样多科学！

清晰又透明！

3

取消公摊，为啥之前不推进呢？

要知道，今时已不同往日。

之前没有取消公摊，是担心在市场过热的情况下取消，会提高每平米的名义房价，加剧房价上涨的预期。

而现在买房，很多人都在观望，不敢轻易出手。

来看中指研究院最新的商品房销售数据：

图片来源：中指研究院

今年1-10月全国新建商品房销售面积7.8亿平米，同比下降15.8%，新建商品房销售额7.7万亿元，同比下降20.9%。

同比下滑明显，即使环比，主要城市也在下滑。

所以上面松口了。

12月两场重要会议上，明确提出：

要稳住楼市和股市。持续用力推动房地产市场止跌回稳。

这样的定调显示出对资产价格前所未有的重视，后续将出台更多支持性政策。

比如说一线城市进一步松绑，全面减少供地，继续降低公积金贷款利率、商贷利率等等，反正就是一个密集。

甚至，大幅放松了对房子的政策管控！

今年以来，很多城市都对计容建面、得房率、阳台进深等方面，做了大幅调整！

现在很多楼盘都出了新规产品，基础得房率能实现100%甚至更高。

也就是说，之前100平的房子实得面积能有120平，90平的房子实得也能有100多平。

给人的感觉完全不一样！

包括今年第四代住宅的崛起，很多城市可以接受做大露台。

高层也能实现整个房间被院落包裹，直接让居住舒适度上了一个新台阶！

这可以看作是ZF的有意引导，在政策端提供建好房子的前提，起到鼓励大家换房的作用，有利于新房销售。

4

希望公摊能在2025年正式退场！

从明年开始，市场会出现一波大转向。

一是放松管控要求，尽可能减少公摊、提高得房率，给大家让利。

二是全面向“高品质住宅”转型，鼓励改善、鼓励置换。

同时，还会配合一系列的财政货币手段。

首先就是降准降息。

有机构预判，央行明年下调政策利率40到60个基点(降息0.4-0.6%)。

我们预计很快将迎来近10年力度最大的一次降息。

央行还曾透露，将在12月31日再次降准，幅度在0.25到0.5个百分点。

过去6年，通过降准，我们向市场投放了13.4万亿的流动性。

基于大会定调，预计明年的降准力度会超过2023年和2024年，继续释放更多的流动资金。

其次就是发债。

据今年的债务规模推算，明年发行的超长期特别国债和地方政府新增专项债，合计将超过4.9万亿元。

还有就是提高赤字率。

明年我们的财政赤字率将超过3%，大概率在4.5%到5%之间。

现在钱都在金融机构空转，要让钱真正流动起来，才能盘活各地经济，拉动消费就业，我们的收入才会跟着改善。

但，这不代表垃圾资产、中小城市还有机会。

赶紧趁着这一波调整，卖掉空置率过高的城市和地区，卖掉房龄老且得房率低的房子，这些垃圾资产未来一点赢面都没有了！