国家下场救市，正在有条不紊的进行中。
昨天，央行召开了保障性住房再贷款工作推进会：正式宣告，国家队下场收房，得加速度了！国家队收房对房地产，对我们普通人意味着什么？我之前的文章写的很清楚，王炸消息，国家要回购房子了？！所以关于收储的任何消息，只要你是对房地产感兴趣的，或者未来要买/卖房的，我都建议大家时刻关注。因为这是少有能够改变目前市场现状的大招，也是未来重塑房地产格局的有利政策。其实关于国家队下场收储，市场去年都已经在讨论了，中央层面是在今年5月17号才正式提出来。当时央行在国新办发布会上表示，将新设3000亿元保障房收储再贷款，用来支持地方收储。后续的确浙江、湖南等个别地方小范围试点了，但是具体怎么大范围实施，很多细则都没有说明。
终于在6月12日，央行领导们在山东济南召开保障性住房再贷款工作推进会。这次会议还把各大城市的住建领导，还有各大商业银行与政策性银行负责人都喊来了，在充分调研了之前租赁住房贷款支持计划试点经验后，部署保障性住房再贷款推进工作。文件内容很枯燥，我拎出一些重点和大家一起探讨。第一，收储的目标就是为了帮助地方去库存。收储是动作，帮助地方完成去库存才是真正的目的，所以在收储成功之后，也意味着房地产市场目前供大于求的现状将会逆转。这也是为什么我一直和大家强调，救市早晚有一天会成功，大家要相信相信的力量！相信政策的力量。第二，如何收储？邹司长表示：精准支持，自愿参与，以需定购、合理定价。目前大部分细节都已经列明了。1、一个城市制定不超过两家国企为主体，指定资金实力比较强的国企参与（大概是深圳地铁，广州越秀集团之类的），被选定的国有企业及所属集团不得作为政府融资平台，主要是为了避免新增地方政府隐性债务。2、收购对象精准，要求只收购那些建成未出售，资产负债和法律关系清晰的商品房，（所以吧，烂尾楼期房这些银行不要，政府也不要。）3、收回来的房子用途就是保障房，可以配租也可以配售。4、国企的收储资金专款专用，单独核算。5、自愿参与原则，地方根据自身情况自愿参与；房企也根据自身资金压力情况自主决定是否出售商品房，不搞强买强卖；银行等金融机构风险自担，自主决定是否发放贷款。6、以需订购，合理定价，这些就很好理解了，摸清城市的需求再去收购商品房。7、资金用途精准，地方国有企业获得的贷款资金要单列账户，单独核算，专款专用，封闭管理，房企出售所得资金先依法偿还本项目债务，仍有结余的可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金，或用于建设其在本市的未完工项目。除了以上这几点之外，邹司长还表示，原来的租赁住房贷款支持计划大约在今年末到期，后续的租赁住房贷款就不再实施了，直接并入到保障房住房再贷款统一管理。原来的租赁住房贷款指的是2023年4月人民银行设立的租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。当时郑州应该是最先实施的，但后续发现收购二手存量住房真的不好操作，毕竟同一小区，不同楼层户型装修等，价格都不一样。在这8个试点城市实操发现不大可行后，批量收购存量住房就不再继续执行，后续收购的对象全都是建成未售的新房。至此，这一轮国家下场收购商品房，行动的方向和指导全都已经明确了，下一步就是等待地方行动。而为了鼓励地方尽快行动起来，邹司长还强调，这3000亿元的保障性住房再贷款，以先到先得为原则。当然虽然目前仅有3000亿保障性住房再贷款，但后续落地顺利的话，我感觉肯定还会继续扩大的。我们国家本来之前就有盖保障房的任务，政策性银行也一直有批贷款下来，现在不过是换了一种方式，都是为了完成保障房任务即可。这一两个月，关于地方回购商品房，网上几乎全都是利好的消息。但我今天和大家实话实说啊，并不是利好所有的群体的。接下来我得说一些利空了，大家得小心避开。在目前我们的蛋糕没有继续扩大的前提下，任何一项政策的落地不过都是在分蛋糕而已，而这就意味着有人分多了，有人分少了。谁分多了？地方、开发商、买不起房的低收入群体、已经入手改善豪宅的群体。从宏观层面来看，地方下场收房对于房地产，对于经济发展肯定是一件天大的利好。一方面它能够帮助地方以最快的速度去库存，同时帮助房企缓解资金链压力，最终还能居者有其屋，造福底层群众。而随着住房保障体系完善后，对于改善类房产的限价就会取消，上海已经在进行中，土地供应也在减少，未来价格则会回归市场。豪宅改善类房产依旧是中国最保值，最具潜力的投资品，在中国房产、土地是金融的基石。那谁分少了？已购买地段差、郊区房的业主们。因为收购的是商品房，这些商品房和曾经地方配建的保障房相比，品质户型都要强太多。你想啊，你要是普通人，同样的房子你是花高价买一个郊区二手房还是便宜租呢？傻子都知道怎么选吧。这就意味那些大量收房的区域二手房将会迎来重大利空，尤其是那些郊区特大型小区。而最吃亏的就是那种，在同一个小区，前期已经有业主买入商品房，但市场后面凉了不好卖，被地方收购为保障房。最后会出现商品房业主和保障房业主同住，大家花着不同的钱住在同一个地方，人家同样可以落户读书。前期买入的房子价格基本上等于被锁定了，后续无人接盘，这群人的利益肯定是受损的。所以啊，大家在买房的时候，一定要评估一下这小区，或者再看看情况，切勿买周围都是保障房的小区。要是你早期已经买入这类小区，那么我的建议是尽早卖掉置换，要不换到城市的核心区改善型房产，要是预算不够就买二线的核心区，符合条件的话在一线申请保障房。等各地正式下场收房后，可以预见房地产市场肯定会迎来一场财富洗牌，能不能在牌桌上，就看大家能不能把握住了。
