一、背景

每一次涉及白石洲的消息，都会牵扯生活在深圳的每一个人的人心，因为它不仅是深圳最大的城中村之一，更因为其优越的地理位置，成为很多深漂曾经的栖息之地。2012年官方数据显示，在白石洲0.6平方公里的土地上有出租屋2477栋，囊括了15万人左右，绝大部分从外地来深圳的人都有过一段或长或短的在白石洲生活的记忆。

白石洲曾被称深圳人口最密集的城中村，村后有山，山上多石，石白且巨，故曰“白石洲”。白石洲旧改也号称为深圳旧改航母，整个白石洲北区建成后体量高达500万平方米，从2005年起，白石洲旧改的消息就间歇性发酵，距今已18年，因为项目体量大，利益关系复杂，进展相对缓慢。2019年3月21日，在绿景（中国）地产投资有限公司2018年全年业绩发布会上，绿景中国对白石洲（沙河五村）城市更新项目的最新进展进行了披露，白石洲旧改项目已完成物业确权、集体物业补偿协议签订等前期筹备工作。

沙河五村东临华侨城，西临沙河东路，南抵深南大道，北至香山西街。我们现在常说的白石洲旧改就是特指这块区域，正式名称是“南山区沙河街道沙河五村城市更新单元” ，项目用地面积约48.01万㎡，拆除用地面积约45.95万㎡，开发建面约30.38万㎡，改造后计容积率总建面高达347.96万㎡，其中住宅125万㎡，商业、办公及旅馆业104.5万㎡，商务公寓112万㎡，公共配套设施6.5万㎡，共分四期实施。根据绿景年报披露，整个项目开发周期预计8到10年，建成后是集住宅、公寓、商业、办公、酒店、公共配套等为一体的超级综合体，为大冲华润城的升级版本。

二、分析

项目一期命名为绿景璟庭，总建面约45.7万平，其中住宅约15.7万平，公寓10万平，容积率10.9，由1栋5座塔楼组成，其中一单元为高层商务公寓高94.8米26层、二单元为超高层商务公寓高 196.7米59层、三单元为超高层住宅高244米74层、四单元为超高层住宅高42.35米74层、五单元为超高层住宅高241.0米74层。因此该项目有可能成为中国最高住宅楼。

这个项目的优点因为开发商和大量自媒体宣传了很多，并且大都一目了然，这里就不再赘述，主要聊一聊绿景璟庭的缺点:

1.噪音，一方面来源于航道下方，有一定的飞机噪音，另一方面项目分多期长时间开发，会有持续的施工建设噪音，再加上地铁29号线会从项目旁边穿过，且一期附近会设置站点，因此绿景璟庭入伙后的五年内都会受到密集的噪音和扬尘影响。

2.居住舒适度，一方面项目建设周期长，很多配套需要时间兑现，另一方面公寓回迁占了大部分，未来出租的比较多，再加上过10的高容积率，因此绿景璟庭整体的​居住环境就显得比较杂乱拥挤。

3.乘梯感受，超高层住宅的核心之一就是等梯时长，绿景璟庭采用类似写字楼的电梯分高低区设计，低区5-48层4梯7户，48-74层高区3梯6户，看起来梯户比还不错，但是由于每一层住户太多，未来的乘梯​体验不会太好。

4.车位比，绿景璟庭共有住宅1257套，车位1983个，貌似超过1:1的车位还可以，但是项目还有1497套公寓，这极大考验后期物业对于车位的管理，一不留神可能​会陷入车位不足的境地。

5.景观，西边的高尔夫和大沙河景观被深业世纪山谷遮挡，南边的世界之窗和超总基地景观被同项目的三四期遮挡，东边的华侨城豪宅区景观被回迁社区白石洲天悦花园遮挡，北边是​香山美墅和北环大道没什么景观可言。超高楼层因为有超越周边建筑的高度可能会有一定的​景观效果。

6.地铁，距离1号线白石洲站900米左右，较为尴尬的距离，步行要十几分钟，这对于日常通勤来说不算友好，虽然未来29号线会弥补不足，但是开通最快也要到2028年​的样子。

7.学校，当前的学区小学是南外香山里和南外沙河，初中是南外第二实验，在南山属于名不见经传的学校，且距离较远；绿景璟庭会有一所九年制学校配建，按照深圳集团化办学的要求，以及整个项目后面几期售楼的需求，这所学校大概率也会高标准引进优质名校集团化办学​。但这在深圳遍地集团名校的大背景下​，能有多少吸引力，有待商榷。

绿景璟庭目前吹风的价格是折后均价9W多，最低8.7W起，对比周边项目过往的备案价，​这个价格可谓诚意满满。香山美墅云颂2018年开盘，均价​8.3W；华润润府3期2018年开盘，均价8.5W；天鹅湖花园三期2019年开盘，均价​12.5W；深业鹤塘岭2020年开盘，均价​11.2W；华润城润玺一期2020年开盘，均价13.1W；香山道公馆2021年开盘，均价​11.2W；华润城润玺二期​2021年开盘，均价13.1W。

因此绿景璟庭的价格是回到了5年前水平，看似不可思议，其实又是理所当然，在当前的楼市环境下，开发商采取了非常务实的态度来应对冰冷的市场行情，不因为项目自带的高大上背景，就矫揉造作的各种拿捏​，这一点是值得称赞的。与其制定一个看似符合身份的过高备案价导致惨淡去化而最终不得不转介打折处理，还不如直接让利给买家，打响第一炮，为后面几期​的销售打下坚实基础。

三、总结

然而就算均价9字头，也不会重现当年华润城万人摇号的荣光，甚至说如果1257套住宅一次性推售，能否日光都机会渺茫，最好的策略还是少量多次，但不管怎么说，如果能够接受项目的一些硬伤，绿景璟庭还是值得豪改和豪刚群体去关注甚至去入手的，毕竟用隔壁华润城89两房的钱买这里的125平大三房，它不香么？