12月28日，深圳首批配售型保障房集中开工，成为全国第一个实质性落地售保房建设的城市。深圳由于70%左右的人口都是外来人口，有着最突出的住房矛盾，因此深圳在探索保障房的道路上，一直领先全国其它城市，早在2018年就进行了二次房改，形成“4+2+2+2”的住房供应与保障体系，即商品房，占40%；人才住房（分可租和可售），占20%；安居型商品房（简称“安居房”），占20%；公共租赁住房（简称“公租房”），占20%。深圳也由此成为第一个从商品房供应为主的住房体系，转向为保障房为主导的供应体系的城市。

因此探讨保障房，深圳的保障房规划和制度是最好的样板和参考。但在聊保障房之前，必须先引出上一篇文章中的一个核心观点——买房不管出于什么目的，其行为都属于投资。因为房产具备两种属性，一种是商品属性，另一种是金融属性。自住是商品属性的体现，投资是金融属性的体现，买房自住只是强调了房产的商品属性，却忽视了它更重要的金融属性。而如果要强调房产的商品属性，租房才是最恰当的方式，因为商品的核心是消费，租房恰恰属于消费行为，买房是主动获取房产金融属性的行为，是一种投资行为。

上面这个观点对于掰扯清楚保障房是非常重要的基础，还有点模糊的朋友的建议回味下系列的第一篇文章——楼市深度剖析系列一：房子是资产还是负债？。1998年对于中国房地产而言是非常重要的一年，这一年我们彻底告别福利房分配的年代，全面进入商品房自由买卖的时代，俗称"98房改"。在这之后，城镇居民的住房需求核心是由商品房来提供，夹杂少量保障房的供应，主要以经济适用房和廉租房来体现。而随着城市化进程的加快加深，大量农村人口涌入城市，商品房因为短期供应不足导致的价格节节攀升，引发了日益严重的民生问题，那就是中低收入人群的住房需求和房价高企的矛盾。

保障房的改革和变迁也就应运而生，2012年，为了应对基础的民生需求，由经适房和廉租房主导的保障房体系彻底告别历史舞台，安居房和公租房开始全面落地，并且加大了投入力度，争取更多的满足居民需求。进入"十四五"之后，保障房改革进一步加深，各城市要全面对接国家住房保障体系，这套体系从深圳过去几年保障房规划的频繁变动上，可以知悉在十四五开始的时候也是不明确的，但随着理论和实践的不断深入，以及深圳首批配售型保障房的落地，我们未来的保障房体系已经​清晰和明了起来。

即形成配租型+配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房(面向低收入群体)、保障性租赁住房(面向大学生、人才、青年和企事业单位人员)；配售型保障性住房，按保本微利原则配售，且实行严格的封闭流转模式，严禁变更商品房流入市场。

由此可以看出我们整个保障房发展历程主要分两块，一块为租赁，一块为出售。租赁最早是廉租房，再到公租房，最终为保租房，这是租的脉络；​出售最早是经适房，再到安居房，再配人才房，最终为售保房，这是售的脉络。但万变不离其宗，只不过过程中不断调整租和售的分配机制及供应机制，这里面唯一有较大变动的就是出售型保障房，由过去的可上市流通转变为封闭流转，主要考量是过去的经适房、安居房、人才房是以低价配售，但一旦过了解禁期后，就有很多人进行售卖，存在巨大的套利空间，这对于保障房建设的初衷和目的而言，是毁灭性的打击。

保障房的本质是社会福利，通过财政补贴的方式对中低收入群体进行住房需求的兜底，核心是民生基础保障。那么是不是出售型保障房实行封闭流转之后就能解决保障房的本质不被侵害？出售型保障房不准进入市场，就无法进行套利，不能套利房子就保证了保障功能，看起来好像是一举两得的办法，实际如何我们仔细来剖析。

本文开篇就抛出了观点，房产天然具备商品属性和金融属性，保障房也是房产中的一个类型，只不过保障房需要突出的是商品属性，规避其中的金融属性。房产只要是出售就必然涉及金融属性的需求，比如持有、出租、转售、贷款等等，这是房产的资产性质决定的，保障房也概莫能免。因此保障房要放大商品属性，突出居住的功能，就只能以租赁的形式去体现，租房行为才是消费房产商品属性的行为，而买房行为是主动获取房产金融属性的行为。

所以无论是过去可以转变为商品房的经适房、安居房、人才房，还是未来封闭管理的配售型保障房，本质上都是对保障房这一概念的错误解读。问题的根结是压根就不应该出现可出售的保障房，而不是保障房能不能进入市场交易。售保房制度虽然相比过去的安居房、人才房有了长足进步，但这是在用行政限制的方式再做一件本来就可以规避的事，具体说下为什么出售型保障房不应该成为保障房的一员：

一、侵犯了私人财产权，购买了保障房后就拥有了相应的产权，就享有了对个人产权自由支配的权利，虽然这个产权只有一半，但也有协商支配的权利，而不是通过一系列的行政方式来侵犯这种权利。

二、增添了不必要的管理成本，房产交易的链条比租赁更复杂、更繁琐，做好租赁型保障房就可以兜底民生需求，把简单的事情复杂化，从管理来说是一种浪费；另外配售后的持有人不再具备配售资格、持有人因个人需求需要出售而找不到合适的配售对象、持有人身故产权如何继承等等管理问题都会不断冲击售保房制度。

三、可能会滋生出很多新的民生矛盾，假如持有保障房的家庭遇到了财务危机、破产、意外、重大疾病等，需要处理名下房产时，封闭中的售保房应该如何处理？

四、保障房是为了兜底最基本的居住需求，应该是通过租赁以补贴租金的方式体现，而不是满足社会中的产权需求，通过补贴房价来体现，这和保障房的本质及其宗旨完全南辕北辙。

五、可能存在巨大的财政浪费，一方面售保房建好后因为认购不活跃，导致去化不佳产生的浪费；另一方面配售后，因为封闭流转，流通不够顺畅，房产处于沉淀状态，而导致的资本浪费。

总结，作为系列第二篇文章，旨在理清保障房​中保障二字的核心，这对于我们看清未来保障+市场双腿走路的房地产新格局至关重要，当然目前这个新格局还存在很多的缺陷和不足，保障和市场还依然处于相互交织之中，没有彻底​分开，这也是当下楼市混沌和​萎靡的根本原因，只有当保障+市场可以真正双腿行走的时候，房地产才会开启一个崭新​且充满期待的未来。