房地产走到今天，楼市出现了前所未有的割裂现状，有看空的、也有看多的；有迷茫的、也有彷徨的；有幸灾乐祸的、也有痛苦煎熬的；有抄底捡漏的、也有犹豫等待的......每个人都可以罗列十几条看似正确的论据来支撑自己的观点，每个房产群中的交锋battle都会面红耳赤互道撒比，正因为人心的混沌所以导致了如今楼市的混沌。
思前想后，决定开启一个楼市深度剖析系列，回归到房地产最基础、最朴实的地方，抛开感性和情绪化的想法，尽量以客观的态度力争说清楼市的底层逻辑。只有建立了底层逻辑，才能真正明白什么是楼市、为什么要调控、哪些政策徒有其表、哪些措施直击核心？当然个人的能力和思考总是局限的，内容也仅仅是一家之言，欢迎有兴趣的朋友一块交流探讨。
系列第一篇探究房子是资产还是负债，对于这个问题不同的人有不同的答案，可能同一个人3年前和今天也会有截然不同的想法。在过去房地产火热、房价必涨深入人心的时候，房子是一种资产应该没有任何人去质疑；然而如今楼市经历深度调整之后，房子还是不是一种资产在很多人心里已经打上了大大的问号。
按照流传甚广的理财书籍《穷爸爸富爸爸》中去定义：资产是能产生现金流的东西，负债是消耗现金流的东西，那么买来自住或者贷款买入的房子都应该是负债而不是资产，显然这不符合过去几十年来中国房地产发展的历程中普罗大众的朴素认知，一套价格涨幅能跑赢贷款利率的房子虽然持有过程中在持续消耗现金流，但房子的价值也在水涨船高，如果这都不算资产，那什么又算资产？
问题又来了，那么一套价格下跌且贷款买入的房子，它算资产么？还是彻底的负债呢？从表面上看，这种房子是妥妥的负债，实际上这种房子依然具备变现的能力，依然拥有抵押贷款的作用，这是典型的资产属性，只不过在房价下跌中，这种房子属于资产减值，而不能认为它就是纯粹的负债。
因此做个总结，某样商品当它具备流通性和金融性双重身份时，它就是资产，至于这个资产属于优良资产、一般资产还是垃圾资产，这个时候我们才要从它的负债、收益、杠杆等方面来分析，所以房子就是资产，这是毋庸置疑的。当下的楼市环境，持有房产的业主面临的是资产减值和资产沦为垃圾的问题，而不是负债的问题，当然当现金流不足以应对负债时，那么负债就是首要问题了。必须清楚，纯粹的负债，自身不具备化债的能力；资产的负债，自身具备清债的可能。
有了房子就是资产这个结论，我们就可以推导出买房属于投资而不是消费。不要小看这个概念，这对于我们理解楼市至关重要，从普世认知中，刚需房、改善房等买来自住的房子都属于消费行为而不是投资行为，这是极其错误的观念，不仅让很多人买房南辕北辙误入歧途，甚至有形的手对于楼市的各种调控和管制都是这种观念在作祟，严重影响了楼市健康秩序的形成和发展。下面仔细捋一下为什么买房属于投资：
一、众所周知，CPI是居民消费价格指数，反映的是居民家庭所购买的消费品和服务项目的的价格水平变动情况。CPI从理论上就是居民消费行为的统计指标，但这个指标是不包含购房数据的，我们姑且先不讨论这是否合理，但至少从官方上就不认可买房属于消费行为。根据官方数据，过去20年CPI年增速2.5%左右，GDP年增速10%左右，M2年增速13%左右；过去10年CPI年增速2%左右，GDP年增速6.6%左右，M2年增速10.5%左右，可见过去20年CPI的增速是无法匹配GDP和M2的增速的，特别是最近10年M2增速-GDP增速的差值，远超过CPI增速。
M2代表社会的资金总量，CPI代表物价，也就是物价的上涨速度并没有匹配社会财富的增长速度，那么M2多出来的部分反应的就是资产价格的快速垒高，其中脱离CPI的房价就是主力军。当然通胀是非常复杂的，其变量和因子有很多，我这里只是简单列举，想要突出的是买房不管出于什么目的，不管买房时有没有资产配置意识，都会因为通胀而被动的成为投资行为。
二、房产是银行最优质的抵押物，普通人从银行获取贷款的方式有两种，一种是信用贷款，另一种就是抵押贷款。信用贷款因为金额小、周期短，通常是解决消费需求的，抵押贷款因为金额大、周期长通常是解决投资需求的。抵押贷款的抵押物一般是厂房、机器设备、车等资产类商品，其中银行最喜欢、审批金额最大、利率最优惠的就是房产，拥有一套房产可以完全打开个人的融资渠道，极大程度解决个人的资金需求问题。很多人要说了，我买房不需要用来抵押获取贷款，因此就不算是投资，这属于个人能力认知问题，举个例子说明。
假如有个富二代游手好闲、无所事事，他爸爸为了让他能够有个正经事干，买下一个公司让他去经营，但富二代坐守金山而不自知，只会纸醉金迷，最终公司破产倒闭。从富二代爸爸买公司的行为来说属于投资，但他买公司的目的只是让其不成器的儿子有个事干，可见行为和目的并不是一回事。同理买房也是如此，不管目的如何，但其行为已经属于投资范畴，买房就等于完成了投资的基础准备，能不能放大房产的金融效应，那就关乎个人的水平和抉择。
三、房产具备两种属性，一种是商品属性，另一种是金融属性。自住是商品属性的体现，投资是金融属性的体现，买房自住只是强调了房产的商品属性，却忽视了它更重要的金融属性。租房行为就是消费房产商品属性的行为，而买房行为是主动获取房产金融属性的行为。因此仅仅是为了自住，不涉及其它，是可以通过租房的方式满足，在这里我们不去讨论当前的租赁市场以及租赁环境，后面的系列文章会专门探讨，今天只是引出这个概念。
一套房子产权70年，假如购房者买房之后就是自住70年，按照第三方统计，当前全国重点50城的租售比为1：628，也就是说买房的总价需要收租52年才能回本，如果算上贷款利息的支出，差不多正好是70年回本，和产权年限基本吻合。因此等于购房者拿出一大笔钱提前支付了70年的房租，每月还要承担高昂的房贷，饱受精神压力，那么直接租房，按月支付房租不香么？当然这里肯定很多人会说，买房可以最终获得一套房子，而且自己的房子有归属感，可以随心所欲的装修和布置。
首先当有长期持有这个想法的时候，这本身就是一种投资思维，长期持有房产和买房自住属于消费是相悖的概念。消费意味着中短期的消耗，想想我们身边的消费品，短的可能几分钟几个小时就消耗了，长的最多也就十几年就会残缺报废，只有投资品才会去持有而不是去消耗。其次自己的房子可以随心所欲的装修布置，装修本身就属于消费，是有时效性的，当住在一套装修了十几年的房子中，还有新鲜感和满足感么？只会有浓重的厌恶感，这也是大家都喜欢买新房和买二手房要重新装修的原因。然而这些都可以通过租房满足，市场有琳琅满目不同装修的房子可以选择，住一段时间没意思了，随时可以再换一套，重点租房有个优势是买房无论如何都无法企及的，那就是可以保证工作通勤的舒适度和便利度。
看到这里，我想买房就是投资的这个认知已经有了大致的了解，那么是不是任何房子买来就是投资呢？显然不是，在上文中已经说的很清楚了，前提是房子属于资产，那么买房才是投资行为，而并不是所有房子都是资产，只有符合流通性、金融性的房子才是资产，并且就算是资产也分优良资产、一般资产和垃圾资产。因此买房就是投资属于认知，如何买对房、买好房属于知识和经验，建立了认知，才能积累相应的知识和经验。对于如何买房的问题，年初写过一篇文章——深谈楼市分化！里面只是浅尝辄止的分析了一下，有兴趣的朋友可以先看看，后面有时间，专门针对这一块再详聊。
总结，作为系列的第一篇文章，旨在扭转长久以来很多朋友对于买房这一行为的错误认知，掰扯清楚这个观念很重要，因为这是我们建立楼市逻辑的基础，也是后续探讨其它问题的基石，下一篇准备深谈我们的保障房制度，了解了商品房和保障房之后，我们才能去探讨楼市的出路，才能去感知楼市的命门，才能最终静看楼市的云卷云舒而不被其左右，敬请期待吧！
