今天一则对某平台中介各种骚操作的分享被疯狂转发，我们姑且不去讨论里面内容真假与否，仅仅是该内容能引起巨大热议并产生众多共鸣，就已经说明深圳当下的二手房交易流程中有太多的问题需要反思和疏导，甚至部分所谓的规范楼市乱象的规定及政策，不仅没有让房地产秩序和发展更健康，甚至还开起了历史的倒车。

一、MLS

单边代理20世纪30年代诞生于美国，发展至今，已经是北美地区主要的房地产营销模式，英文简称MLS，其核心特点是买卖或者租赁双方都有独立的房产经纪人，各自为自己的权益人服务，同时房产经纪人会把自己手里的委托购房或者卖房信息都录入MLS系统之中进行数据共享，系统中所有的房产经纪人再共同努力、互相合作撮合成交。

那么MLS能够在北美大行其道的底层逻辑是什么呢？

1.信用体系

每一个经纪人都是信用个体，信用是经纪人的“通行证”，因为信用，所以合作的成本极低，不需要太多的制度约束，经纪人之间就能产生自发合作。首先美国的房地产经纪人和律师、医⽣⼀样，都需要持证上岗，是⼀份需要专业知识的职业岗位，而且获取执照的准入考试门槛相当高，整体的通过率只有20%左右；其次在经纪人代理服务的过程中也会有完善的投诉渠道和处理机制，进一步规避经纪人道德风险；最后就是西方良好的契约精神，为信用体系为依托交易模式奠定了坚实基础。

2.行业法律法规和协会制度规范

首先行业协会推出经纪人道德规范和行为准则等对房产经纪人进行有效约束，同时推动行业信用立法，对破坏单边代理规则和代理服务信用的经纪人不仅要踢出协会、吊销执照，情节恶劣的还要绳之以法，从而托底经纪人的底线竞争。其次行业协会要保证经纪人的合法权益，一方面对于单边代理、独家委托进行立法，就算业主或者买家绕过经纪人私下交易，也要支付委托经纪人的应有佣金；另一方面对经纪人的佣金有明确规定并有相关法律保护，美国房产经纪人的收入就是来自佣金，一般佣金比例为6%，高佣金即解决经纪人恶意低价竞争飞单等行为扰乱市场，也解决了代理服务质量差的问题，因为对于高佣金下的代理服务​是有一套相关的服务要求。

MLS的好处和优势是什么？

MLS不仅仅是一套系统和制度，更代表了一种开放合作、诚信守约的行业精神，旨在这种模式下推动整个行业的规范化、透明化、简单化，从而规避行业中抢房、藏房、切客、私单、吃差价、服务差等各种问题，​进而实现多方的共赢局面，最终才能保证行业的健康长远发展。

二、单边代理

2021年11月，为了解决所谓的中介一手托两家、吃差价、服务差等各种交易乱象，深圳推出了新版二手房网签系统，正式开始单边代理制度。可是单边代理进行2年多以来，行业的各种乱象不仅没有得到遏制，甚至比以往更加严峻，所谓的单边代理也是名存实亡，只是披着一层华丽的外衣而已，其真实的成交场景，依然是传统的双边代理模式，一个中介托着买家和卖家，最终​撮合成交。

之所以会出现这样的状况​，有以下几个原因：

1.单边代理制度存在巨大漏洞，目前的新版二手房网签系统，只有委托售卖的房源信息，却没有建立委托的购房信息数据库，这样对于卖房委托的中介而言是被动的，因为他不知道目前市场上的购房需求有哪些，无法为自己的业主客户进行潜在买家的筛选，​也就无法主动的去撮合成交​。最终只能出现这样的场景：当一个中介拿到了业主的卖房委托后，被迫从自己或者所在中介平台的意向购房名单中去筛选客户，其结果就是这个中介依然在进行着一手托两方的传统促交易​方式。

2.由于行业长久以来的弊病，导致业主和买家对于中介这个群体有着巨大的偏见和​不信任感。而代理的本质是“信任”，客户信任你，才会让你代理。代理是一种权利，叫“代理权”。权利的背后是责任，你获得了代理权，也要承担相对应的责任，法律上对代理人的要求，与居间方的要求，完全是两个级别。在这种背景下，无论是买家还是业主都不愿意把个人买房或者卖房需求提前委托给中介，特别是独家代理情况下的委托，这意味着，一旦所托非人，个人的卖房或者买房计划将被彻底打乱甚至出现各种纠纷。因此这个新版二手房网签系统无法精准有效全面统计​到当下的市场动态和需求，但是中介还要生活、还要吃饭，在单边代理模式走不通的情况下，只有利用各种办法走传统双边代理的​办法。

3.中介的准入门槛太低，整体从业人员良莠不齐，不具备单边代理模式下对于独立经纪人要求的所应有的职业能力和素养​。虽然单边代理进行两年多，但是依然是以居间服务为主的中介自居，而不是对委托人权益负责的代理服务标准进行培训和要求；依然沉浸在利用买卖双方信息不对等的掮客角色之中，而不是真正培养起具备强大专业素质​经纪人团队。

4.中介的佣金无法有效保障，虽然单边代理了，但还是定位在中介这种角色之下，因此对于中介而言不能真正发挥其经纪人角色应有的价值，这就导致无论是业主、买家、还是中介在职的平台，都不愿意为其支付高额佣金，一方面没有相应的制度和法规保障，另一方面中介也确实提供不出更具​高价值的服务。这种情况下，就会拉低中介的道德底线，各种诱惑之下，难免会有各种骚操作。

5.单边代理模式下，提供的还是过去的居间服务，而不是对委托人负责的代理服务，干的依然是过去中介的工作，而不是承担起对委托人利益最大化的代理工作​。

6.社会体系、行业体系都不具备实行单边代理的土壤，没有守约、信任、开放、合作、共赢的基础，怎么建立理想的​制度？​只能东施效颦，徒增笑料罢了。

三、ACN

上文已经分析单边代理至少在当下的环境中，是无法走通的​，那么有没有具有中国特色的、同时能够净化行业风气的​交易模式呢？必须有，而且已经有了丰富的实践​，那就是链家的ACN系统。在这里我想多说一句题外话，无论大家对于中介这个行业如何看待、有多么大的偏见，都请给予链家一份包容和鼓励，特别是对链家创始人左晖必须要脱帽致敬，他是真正的行业变革者，深刻的推动了二手房交易市场规范化、透明化​、健康化的规范发展。

什么是ACN系统​？简而言之就是经纪人合作系统。由于买家和卖家对于个体中介无法建立信任，从而无法过渡权益，那么另辟蹊径，由负责任且好监管的中介平台来承担起这个​角色，再由中介平台对自家旗下的中介进行规范和管理，重点是，因为在同一家公司，那么各个中介就具备了合作的基础和前提，这​就诞生了ACN系统。

ACN的第一步就是构建平台化或公司化的信用设施，这里包括规则的制定、执行与监管，ACN的运营和闭环需要庞大的团队去支撑，以保证规则的落地。贝壳截至2023年，有超过40W的中介团队，而服务这些中介的技术和运营人员就超过了5W人。

ACN的第二步就是构建角色，每一位中介都有一种或者多种身份，包括录入、实勘、VR、钥匙、维护、VIP等，一套房源被成交，该房源的每个角色都可以参与分佣，并且有明确的比例和保障制度​，从而吸引更多的中介参与到角色的生产与供给​之中。这就实现了房源从创建到成交全过程的加工、分工与标准化，更丰富的角色分工，创造出更多的合作机会，为中介​互相合作分工奠定了坚实基础。

ACN的第三步就是良好有效的运营，保证在每一单交易中，每一个角色分别创造了什么价值，用什么样的规则来确保这个价值得以实现，本质就是保障每位中介每个角色贡献付出的过程都能够得到利益变现，从而规避行业交易中的各种乱象，因为合作就能共赢，不合作​就是双输。

ACN的第四步可以引入竞争机制，激励角色的生产和角色的质量，提升角色流通的效率。例如，维护人的角色在一定条件下可以更换、如果挂牌价与成交价之间的差额过大，维护人的业绩可以被扣减，甚至可以引入双维护人制度。总而言之，细致专业化的分工，配合良性的竞争机制，可以大大增加房源成交效率，这是MLS模式下，无法实现的，因为独家单边代理，被严格保护了起来，一旦经纪人获得到委托，在保护期内就缺少了快速更新房源信息的动力。另外在ACN机制下，房源可以被有效管理，例如房源聚焦、集中带看、特定标签、数据展示等多种动作实现房源的差异化管理和高效转化，这些管理的效率在MLS体系下是无法实现的。

最后怎么理解MLS和ACN的区别，MLS突出的是合作、共享，而ACN突出的是协同，业务协同、资源协同以及​长期价值协同。但无论是MLS，还是ACN，它们本质都是一种生存策略，不同的策略如同一种基因结构，没有好坏，核心在于适合它的土壤，当大部分人一起选择这样的策略时，那就说明这个策略符合行业的​生存和发展。

四、透明化

无论是MLS还是ACN，其都要构建系统打破信息壁垒，买卖双方只有更少的信息差，才能建立更加公平规范的交易环境​，这是任何一种策略去推进都要打造的基础。这里主要突出"三真"，即真实房源、真实价格、真实交易，而从2021年2月8号之后，深圳的二手房市场就彻底的丧失了这"三真"​。买卖双方突然重新回到了十几年前将不知兵、兵不知将的阶段，整个市场为追求"三真"，付出的多年心血，一朝付之东流​。这就为交易环节的各种乱象提供了舒适的温床，也为本就脆弱敏感的楼市更添一分​神秘色彩。因而在此呼吁​：

1.重新审视单边代理模式，至少要保证每一套真实的卖房信息都可以在各大中介平台的外网​上进行曝光。

2.放开各大中介平台​成交记录的展示，或者由协会牵头搭建二手房历史成交查询​平台。

3.放开各大中介平台的真实挂牌价限制，指导价出台以来既没有动态更新过，目前银行也不按照其执行放贷额度要求，那么指导价就已经成为历史产物，​并且不能真实反映当下的市场样貌。

五、总结

深圳二手房交易现状是时候溯本清源了，它不仅严重影响了房地产健康有序的发展，还成为了楼市复苏的绊脚石​。如果行业乱象得不到遏制，交易问题得不到根治，如何重建​房地产信心？如何​增强楼市预期？