众所周知，“房住不C”于2016年首次提出，从2020年起严格执行，在过去的三四年时间里，房地产都处于被这四个字所支配的阴影之中。时至今日，“房住不C”俨然成为一种精神契约，横扫八荒，所向披靡，它把房价这种应有市场自由配置的客观产物生生的转变为个人认知的主观输出，即房价高不高、贵不贵不要你觉得，我要我觉得。

01如何理解"房住不C"？

“房住不C”之所以具备如此威力，是因为它把房地产市场化的根基给击碎了，浅尝分析下。

“炒”的本质是商品金融属性的展现，常见的如炒股、炒币、炒基金等，这些是虚拟金融商品，天然具备炒的特性；不常见的如炒古董、炒手机、炒汽车、炒盐、炒蒜.....，这些是具有实用价值的商品，在特殊场景下会具备炒作空间。然不管是虚拟商品还是实物商品，金融属性都是商品市场化后的必备属性之一，只不过不同商品的金融属性强弱不同、呈现形式不同、运作方式不同。

因此"炒"并不是原罪，无序、恶意、破坏规则的"炒"才是问题，而要规避这些问题核心是要建立秩序、明确规则、加强监管。具体到房地产上面：

1.在楼市火热的时候出台各种调控，限制买卖；在楼市寒冬的时候解禁各种调控，刺激交易。这是妥妥的破坏房地产市场规则，万物有周期，有高潮就会有低谷，通过左右横跳、朝令夕改的方式强行维持一段房地产高光时段，最终只能被反噬。

2.盲目城市化，在城市尚不具备承载大量人口的时候，疯狂挤压农村，把数以亿计的农民工赶进城市谋生，从而催生了极度不平衡的楼市供需，导致了房产被无序、恶意炒作，最终发展成全民炒房的不归之路。

3.运动式发展房地产，忽略了低收入群体最基本的住房需求，导致房地产只有商品房一条腿向前蹦跳，缺失的保障房体系无法给予足够支撑，最终房地产只能后继无力，轰然倒塌。

可见“房住不C”的真正含义是对过去20年房地产无序、恶意、破坏规则的炒作之路的清理，而不是打掉商品房的金融属性，因为市场化中的商品天然具备金融属性，要打掉这种属性，只能是非市场化管理。

显然“房住不C”的运动式演变，让房地产进入了错误的逻辑自洽之中，呈现的结果就是，房地产不断向着非市场化之路推进。

02“耐心资本”是什么？

在“房住不C”深入人心的当下，今年初，一个更具威慑力的词横空出世——“耐心资本”。许多人对这个词大概是一扫而过，觉得没什么特殊之处，正如2016年“房住不C”首次提出时，房地产依然处于歌舞升平之中，丝毫没有意识到它会在几年后支配整个房地产。

视野放大，“房住不C”打掉了房地产的金融属性，其命中靶心的正是资本市场。2021年之前，房地产就是资本市场中最大的鲢鱼，通过不停地搅动，从而激发了资本市场最大的活力与潜能。2020年后，房地产进入深度调整期，资本市场也深受牵连、如断一臂，但我们家大业大，虽日子没有房地产风生水起的时候那么滋润，整体上还过得去。不过一切，随着耐心资本的不断推进，整个资本市场会如同房地产一样，迎来前所未有之大变局。

耐心资本，最早起源于国外的社保基金和养老金，它本身就是市场化的产物，这类资本追求长期收益或者远期结果，不着重于中短期的回报。我们的资本市场建设相对较晚，发展的还不完善，因此大都专注于中短期收益，但这是资本市场走向成熟的必经之路，且也不代表这个过程中我们就没有耐心资本。

比较典型的案例有京东连续亏损13年依然能够坚定自建物流之路、巴菲特持有比亚迪股票14年不抛售、爱优腾三家连续多年巨额亏损却始终坚持长视频领域、阿里云成立13年才迎来首次盈利等等，这些都是完全市场化下的耐心资本。

既然耐心资本是市场化的产物，且我们也不乏耐心资本的经典案例，为什么我们还要浓墨重笔的强调耐心资本呢？关键节点在于我们的要求是“更好的发挥ZF投资基金作用，发展耐心资本“。具体举措如下：

1.投资端，由ZF牵头建立创业投资与创新创业项目的对接机制，为广大创投机构提供一批优质的、符合发展方向的和战略导向的好项目，解决钱往哪里投的问题。别瞎投，听我的，稳赚不赔。

2.募资端，引导ZF投资基金等长期资金投资创业投资，扩大金融资产投资公司直接股权投资试点范围，动员有条件的社会资本做“耐心资本”，解决行业“缺长钱”和“无米下锅”的问题。确定了项目，别怕没钱，可以源源不断。

3.管理端，建立健全符合行业特点和发展规律的管理体制和尽职合规责任豁免机制。同时，按照相关要求，对创投基金实施与其他私募基金区别对待的差异化的监管政策。项目有了，钱也到位了，别有心理负担，保证一路绿灯，​大胆去干。

闻弦歌而知雅意，资本需要在非市场化或者弱市场化的环境下砥砺前行，这和房地产打掉金融属性异曲同工​。当然这里没有错对之分，只有哪种模式更适合当下的环境。

07结语

从“房住不C”到“耐心资本”，房地产市场化之路依然充满了未知和曲折，调整、出清、斗争仍然是未来的主旋律，依然要保持底线思维和做好极限准备。在商品房​金融属性得不到根本性扭转之前，任何大招都是假摔，对于改变房地产格局毫无意义。楼市唯有坚持市场化才能再次繁荣，坚持市场化就要认可商品房的金融属性和鼓励资本利得，这是改变预期、​恢复信心有且唯一的方式。

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