根据贝壳平台统计的数据，2024年深圳二手房成交超过100套的小区共有65个，其中位于宝安西乡的桃源居以年成交368套拔得头筹。在楼市下行周期中，成交活跃既有好的一面，也有坏的一面。好的方面就是小区关注度高、流动性强，业主需要卖房变现时，有更强的兑付能力；不好的方面就是小区降价房源多，业主无法形成统一目标，不利于小区价格的稳定。
整体来说在楼市深度调整期，依然能维持较好活跃度的小区，基本有以下三个特点：
1.大社区，户数多、体量大，业主情况不一而足，卖房的理由千奇百态，因此挂盘量就会很高，挂盘多购房客就会有更多的选择和对比，从而造成价格踩踏，最终就会促成更多的成交。
2.次新房，深圳大社区很多、低价房源也很多，但是购房客青睐的依然是次新房，买新不买旧深入人心。这说明购房群体较为年轻，对于老破旧有天然的抵触情绪。
3.配套足，购房客除了在意房子够不够新之外，还非常关注小区配套是否成熟。这说明购房群体依然以刚需和改善为主，更在意眼前拥有的，对于未来发展和概念没有太多的兴趣。因此有好学区、地铁口、大商业等配套完善的小区，成交相对会更加活跃。
对于准备买房的朋友来说，这三个特点也可以成为你购房时所要考量的点，因为你所买的房子，总有一天也会进入二手市场，面对竞争，能否在众多房源中脱颖而出，并以较快的速度、且相对满意的价格达成成交。那么基于成交数据分析出的购房群体侧写，不得不成为你买房中一个相当重要的参考依据。
成交破百套的65个小区中，位于龙岗的小区有20个，占比三成左右，龙岗作为深圳刚改大本营实至名归，也说明龙岗房价整体泡沫较少，得到了刚改群体格外的青睐。
位于南山、福田的小区各占10个，不愧为深圳土豪的聚集地，有实力的家庭首选依然是南山、福田。
位于罗湖的小区有6个，虽然罗湖整体偏老偏旧，但是因为其先发优势，整个板块商业发达、配套成熟、交通便利，当部分刚改群体够不上南山、福田，又看不上龙岗的时候，能选择的只有罗湖。
位于龙华的有5个、宝安的有4个，以宝安、龙华在深圳楼市中的热度，不应该是这样的表现。说明这两个区的房价在购房客眼里依然泡沫巨大、性价比不高，够得上南山、福田的豪客不会多看一眼宝安、龙华，够不上的刚改更愿意选择龙岗、罗湖花小钱办大事。
坪山、盐田各有一个小区入榜，坪山同样是深圳房价的洼地，却没有得到刚改群体的认可，唯一的原因就是整个片区配套不足，还不能满足购房客对于睡城的要求。而盐田作为曾经深圳市区的一员，如今已彻底落寞，成为深圳人养老和躺平的栖息地。
作为深圳楼市过去几年的当红炸子鸡——光明，无一小区入榜，说明光明楼市任重而道远。新房市场再火热，更多是概念和炒作，能不能经受住考验唯一的标准就是二手房能不能被市场接受并为之买单，因此对于依然热衷光明新房的买家来说，需要好好梳理这里面的内在逻辑。
这里面想重点聊几个小区：
一、华润城，无论你认可还是不认可，它无疑都是高价值板块唯一的王者。区位优秀、顶级城市界面、高新产业环绕、次新、学区中上、近地铁、大商业、央企开发物业，其中每一个单拎出来好像并不特殊，但是把这么多价值点汇聚一身，华润城就是独一无二的存在，鲜有替代品。华润城的价值在过去几年已经得到了充分的市场检验，如果你预算充足、还在迷茫，与其押宝预期价值未知的小区，不如选择这种进可攻、退可守的六边形小区。
二、莱蒙水榭春天、万科翰邻城，这两个可谓学区房的代表，很多朋友可能会疑惑，既然说学区房，为什么不拿百花片区的楼盘举例，毕竟长城大厦也在榜单之中。我想表达的是类似水榭春天、翰邻城这种楼盘代表学区房的未来，而长城花园、长乐花园等则代表学区房的过去。深圳从2020年推行教育集团化之后，最显著的成果并不是把学区房的追逐给打掉，而是把优质学校由过去一家或几家独大，变成如今百花齐放。当然和实验、深中这种顶级学区还有差距，但是这种差距在缩小，且后起的名校撑起了大部分家庭对于优质教育的需要。
这里面的内在逻辑是，传统顶级学区还是会被追捧，特别是那些对于学校有极致追求的80后中产家庭，他们为了教育可以孤注一掷。但是随着90后、甚至00后家庭的不断崛起重大，他们对于优质教育一样有需求，但是会相对更理性、更克制，这个时候区排名前三的学区就成为他们追逐的目标。传统顶级学区房价贵、房子老、物业一般、车位不足，区前三的学区房价相对便宜、房子新、物业在线、车位充足，随着教育集团化的不断推进，后者的选择会越来越多。
三、宇宏健康家园，这个位于石芽岭的楼盘，不仅成交量不错，成交均价也令人一亮。这个盘的核心价值就是14号线，其次是次新+不错的居住环境，而当开车离开石芽岭向外延伸，就会遇到布吉所面临的所有问题，城市界面破旧、道路拥挤、交通相对闭塞、公共配套不足等等。那为什么还是有很多购房客会花近6W的价格选择宇宏健康花园呢？
这里面大部分都是布吉本地的置换群体，当一个人在一个片区生活了5年、10年甚至更久的时候，他会习惯这里、依赖这里，因为他的生活圈、交际圈、孩子的同学圈都在这里，这里会让他感到舒服。纵使这里有这样、那样的缺点和不足，但当他面临新环境的抉择时，很多人都会退缩，毕竟逃离舒适圈是很艰难的一件事情。
因此当布吉本地的置换需求出现时，石芽岭就会进入视野，虽然布吉大环境糟糕，但是石芽岭的小环境却非常nice，有同样属性的，布吉还有个板块，就是罗岗片区，但罗岗片区整体均价要高石芽岭很多，对刚改群体来说并不友好，所以石芽岭就成了布吉本土置换的头号目标。
