2025年2月17日，深圳发布了《深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）》，很多人对这个规划漠然置之，觉得它是毫无新意的陈词滥调，实则不然。该规划是深圳面向2035年中长期发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的政策和总纲，是编制下层次国土空间规划的法定依据和基础，且该规划纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统，以加强规划实施监督。
可见最新版的深圳国土空间总体规划是深圳未来10年发展的准绳，无法逾越、不可亵渎。整个规划的内容很长，没法一一详述，只能挑些重点展开聊聊，感兴趣的朋友，可以复制链接查看原文：
https://www.sz.gov.cn/zfgb/2025/gb1362/content/post_12008582.html
一、2035年深圳常住人口规模严格控制在1900万人以内，实际服务管理人口控制在2300万人左右，常住人口城镇化率100%，户籍人口占常住人口比例达到50%以上。
截至2024年末深圳常住人口达1798.95万人，较上年增长19.94万人，2023年末深圳人口为1779.01万人，同比增长12.83万人，连续两年人口增长居广东首位。同时2023年末深圳户籍人口为606.14万人，那么距离2035年的人口控制目标还有100万出头的差额，按照户籍人口比例要求户籍人口还有300W左右的差额。
当我们还把"来了就是深圳人"拿来调侃、把深圳户籍当做笑谈的时候，不知不觉间深圳的人口承载力已经趋近饱和。可以说，未来10年只要你能在深圳扎根，乃至安家乐业，就成功站在了国内三巨头之一的肩膀之上，你将可以和这种城市一起同呼吸、共命运。
二、深圳城市定位：全国性经济中心，全国先进制造业基地、对外开放门户，国际科技创新中心重要承载地。
全国性经济中心很好理解，北京是华北中心、上海是华东中心、深圳则是华南中心；围绕北京打造环渤海湾都市圈、围绕上海打造环杭州湾都市圈、围绕深圳打造粤港澳大湾区都市圈。
全国先进制造业基地，深圳2024年规上工业总产值为5.4万亿左右，工业增加值为1.2万亿左右，连续三年实现全国"双第一"，也是全国首个5万亿工业城市。2024年，深圳新增国家级专精特新“小巨人”企业296家、制造业单项冠军企业29家，总数分别达到1025家和95家，增量均居全国第一、总数均居全国第二。
国际科技创新中心，2024年深圳全社会研发投入2236.61亿元、增长18.9%，连续9年保持两位数增长，研发投入强度达到了6.46%；每平方公里土地拥有发明专利150.38件，连续18年居全国第一；PCT国际专利申请量1.59万件，连续20年居全国大中城市首位。
对外开放门户，很多人觉得未来在全球化浪潮退却、保护主义抬头的大背景下，在外贸转内循环的风向标下，对外开放不再重要，实则不然。越是封闭，保留的对外窗口就会显得格外珍贵，如果还是想不明白，那就看看历史上当清朝闭关锁国后，那些能够开埠通商的口岸爆发了怎样的活力！
三、深圳构建的是“一核多心网络化”城市空间格局，深入实施“东进、西协、南联、北拓、中优”区域协调发展战略，持续优化“多中心、组团式、生态型”的城市空间结构。
“一核”是指都市核心区，主要为南山+福田；“多心”是指承担差异化服务职能的城市功能中心以及承担全市特定战略性职能的城市功能节点，主要为各行政区的核心板块；“网络化”是指促进全市各功能中心和功能节点之间各类资源要素高效便捷流动的空间联系网络，主要为关键的交通节点或者产业节点。
四、深圳将形成“一城四园多点”的高校总体空间格局，到2035年要实现40W全日制在校生；同时到2035年，全市高中教育学位数不少于60.8万座、义务教育学位数不少于228万座、幼托位数不少于76万座。
深圳高校五大基地，其中一城为西丽深圳大学城，核心院校是深圳大学、南方科技大学、哈工大深圳校区、港大（深圳）、天津大学佐治亚理工深圳学院、深职大等。四园有位于龙岗大运的深圳国际大学园，核心院校是港中大(深圳)、深北理莫斯科、暨南大学深圳校区、深圳音乐学院、深信院等；位于光明的大学园，核心院校有中山大学深圳校区、深圳理工大学等；位于坪山的大学园，核心院校有深圳技术大学等；位于大鹏的大学园，核心院校有深圳海洋大学等。
五、产业布局，围绕福田中心区、罗湖中心区、南山中心区打造高端服务业和提供优质消费资源供给；围绕深超总基地、香蜜湖片区、宝中片区、北站国际商务区、盐田临港产业带、大运深港科教城、坪山中心区、会展海洋城，发展总部经济、科技信息服务、商贸会展等；围绕光明科学城、河套深港合作区、坪山高新区、坂雪岗科技城、宝龙科技城、龙华高新片区作为高新产业承载区。
六、交通，铁路枢纽为深圳站、深圳北站、西丽高铁站、坪山站和机场东站；城际为穗莞深城际、深惠城际（含大鹏支线）、深莞增城际、深珠城际、港深西部铁路、深广中轴城际（原常平至龙华城际）、深大城际、中南虎城际、塘厦至龙岗城际等。
接下来再用三张图剖析，彻底告别购房迷茫！
1、买房的位置不要脱离下图的中心和节点，不差钱上南山中心、福田中线、前海中心和蛇口；预算有限但又追求品质，上西丽、民治、坂田、龙岗中心、罗湖中心；刚需上车守住宝安北、光明中心、坪山中心不动摇。
2、下图为功能分区图，主要关注居住生活区（黄色）、综合服务区（粉红色）、商业商务区（红色）、科创发展区（棕色），这几块关乎了就业、收入、居住、配套和未来。能把这"四大金刚"聚齐的板块有深圳湾、前海南、宝中、香蜜湖、福田中心、大运。
3、下图为创新产业承载区，这些区域代表深圳的未来，有产业聚集才有人才聚集，有人才聚集才有无限可能！
