期盼许久的续命救心丸，今天上午终于重磅落地！

一、降低存量房贷利率。

去年的9月份央妈出过同样的药方，虽然相比去年政策出台的稍微晚了一些，但是力度比去年要大了许多。去年降存量房贷利率，对象是首套房，底线是下调幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。这就导致很多二套房的家庭，以及2019年后买首套房的家庭，存量房贷是无法下调的，依然维持在较高的利率水平去支付房贷。

而本次下调，央妈给了这样一句话：引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。请仔细揣摩这句话，这里面包含了两层意思：

1、对于2019年后购买的首套房家庭，本次一定可以享受到利率下调的政策，虽然姗姗来迟晚了一年，但是也足以抚慰受伤的心灵。所有首套房存量房贷利率下调幅度参考当地城市目前新房首套房利率水平，以深圳为例，目前是LPR-45BP，那么对于2019年10月份前购买的首套房下调幅度会在40BP左右，对于2019年10月份后购买的首套房下调幅度会在70BP左右。

2、对于二套房家庭，大概率本次也可以享受到利率下调的政策，毕竟二套房新发房贷利率和存量二套房房贷利率有着巨大鸿沟，理论上也在央妈的引导范围内。还是以深圳为例，目前深圳二套房新房利率是，LPR-5BP，2023年10月份前深圳二套房大都是LPR+60BP，本次下调幅度大概在60BP左右，2023年10月份到2024年5月份二套房是LPR+30BP，本次下调幅度会在30BP左右。

二、统一房贷最低首付比例。

这条政策意味着，二套房不再是改善需求，而是和首套房一样都属于刚性需求。目前是最低首付比例统一，下一步会是贷款利率统一，也就是说以后不会再区分首套房、二套房，两套房内都会得到银行的刚性政策支持。对于除一线和部分重点二线外的其它城市，甚至会逐渐放松三套房及多套房的最低首付比例及贷款利率。这是为房产的金融属性重新放开做前期铺垫，至于后面各城市的执行深度和力度，还有待时间检验。

三、7天逆回购利率下调0.2个百分点。

这是为下个月下调LPR和降低存款利率做预热。随着贷款利率下调成风雨欲来之势，存款利率紧跟下调也就是必然之事，毕竟保持一定的息差，才能维持住银行越来越羸弱得盈利状况。另外大概率10月20号，下一期的LPR会跟进下调20BP。

四、小微企业续贷政策优化。

这一条是专门为JYD服务的，由于房地产的持续下行，房产的估值也在不断下调，而2021年到2022年这一阶段做了大量在房价高位期间的JYD，这批JYD在今年到明年会陆续到期。能否续贷成为很多JYD负债者的最后一根稻草，这是巨大的风险和不可预估的变量，因此把这批楼市高位期间做出的JYD，有条件的免审续贷、条件不足的做展期延期、条件较差的做好资产处置及风险介入处理，就成为稳住金融风险重中之重的事。

总而言之一句话，愿意背贷还息的尽量给予足够支撑不让其垮塌，不愿意背贷准备破罐子破摔的做好思想工作并拿出最大诚意尽量避免其负债躺平，韭菜不易，需要用爱心呵护。

五、保障性住房再贷款央妈100%负担。

地方下场进入市场收购商品房用作保障房是去年就陆续推出的政策，一直没有得到有效开展，其核心就是地方没钱，巧妇难为无米之炊。为了解决这一问题，今年6月份央妈创设3000亿保障性住房再贷款引导地方去收房，当时这3000亿央妈承担60%，各地商业银行承担40%，但是几个月过去，效果依然不佳。

因为银行也哭穷，地主家现在也没余粮了，再说这笔贷款不仅利率极低甚至比银行定存利率都低，等于是赔本买卖，银行实在是没有动力和心情去支持，只能出工不出力。迫不得已，央妈这次只能100%负担，主打一个霸气侧漏，显而易见，未来几个月，各地收储进度将会大幅提高，对于稳住新房市场和稳住开发商的经营有一定积极作用。

六、存量房跨行转按揭。

前面已经给了存量房贷款利率统一下调的政策支持，这里再说逐渐放开存量房跨行转按揭似乎意义不大。其实不然，统一下调房贷利率是行政手段，是特定环境下的特殊方式，不是常规武器；而允许跨行转按揭才是长治久安得市场化操作方向。

再次申明一个观点对于房贷的利率和贷款比例本来就不应该被指导，这应是商业银行的市场化运作。一笔房贷的审核是商业银行根据贷款人及家庭的收入、负债、征信等各方面作出的综合评估，怎么能统一按照一个模板去生硬指导呢？这本来就不合理。

允许跨行转按揭，客户可以根据自身状况，再结合每个银行的业务水平和服务水平，自由选择房贷合作的银行对象，风险各自把控，这才是合理的努力方向。

总结：

1、进入2024年后，房地产政策有了明显转向，过去都是地方通过限购、限贷、限售、限价等调控得方式来操控楼市，而今年主要依靠央妈为主的金融机构来引导楼市。这是很明显的进步，需要肯定和表扬，房地产只有走市场化方向才有未来和希望。

2、今年以来，一直试图用金融政策来引导楼市，也反向表明了房产的金融属性。房产的金融属性过去几年被压制，始终无法得到认可、正视，是房地产一直无法走出低迷的核心，当下央妈能给的支持都全部到位，剩下的是需要激活这些支持，让这些支持流通起来，而不是流于文件之上，那激活这些政策的催化剂就是顶层的表态​，对于房产金融属性认可、​正视乃至鼓励的表态。

3、央妈此次推出的一揽子政策是针对全国的指导性政策，具体到各城市还需要地方颁发落地细则，一城一策依然适用，关键还是北上广深四大一线的​跟进力度和深度。

4、央妈5月份推出“央五条”维持了2个月药效，这一次力度尤甚之前，年底之前不用太担心楼市会进一步滑坡，但也不要妄想楼市能就此筑底反弹。房地产积弱之势非一两剂猛药可以抗衡​，需要的是连续不断地猛攻，需要的是市场应接不暇，更需要环境和氛围的积极反馈，这样才能把万念俱灰的信心重新点燃，才能重构预期​和期待。

5、只有投资者有能力在艰难的环境中去冲锋陷阵、攻城略地，前提必须给予投资者逐利空间和正向的舆论空间；而刚需和改善在楼市中只能是跟随者的校色，因为他们即不具备承受风险的魄力，也不具备切入市场的敏锐度和专业度。必须深刻的认识到唯有投资客能救楼市，唯有鼓励资本利得才能再次繁荣房地产。