9月29号，当深圳在半夜推出了一系列楼市新政之后，第一时间发了一篇文章：预测楼市即将反转起飞，想要参与楼市的朋友，可以抓住短暂的窗口期，速度入场买房。

这几天很多朋友私信我，为什么会有这样的结论？还有些朋友，被过去三年楼市的深度调整捶打怕了，或多或少还有些担心、犹豫、甚至胆怯。想来想去，还是有必要和大家深度来唠一唠。

01“房住不C”针对谁？

在之前的文章我曾写过，从2021年2月8号开始的楼市深度调整，是以“房住不C”为理论依据，以“三道红线”为执行标准卡住供应端(开发商出清)，以“限购、限贷、限售、限价”为执行手段拿捏销售端(投资客出清)。通过供销两端的双向发力，从而打破"买房信仰"，导致了楼市信心和预期的崩塌，最终实现了不动产金融属性的弱化、甚至差点泯灭。

很明显“房住不C”针对的就是楼市中的投资活动，比如开发商“高杠杆、高负债、高周转”的买地卖楼的活动、C房客想方设法突破限购低买高卖的活动等。当然很多人对于楼市中的投资活动是深恶痛绝、甚至义愤填膺，这里面有过去几年舆论的影响，也有房价不断上涨导致买房难的原因。

但是无论我们内心如何感性的不认可，都必须理性的去看待楼市中的投资活动。市场经济中，投资活动本身没有错，它是稳定向上的社会结构中大众普遍的需求行为，股票、基金、期货、债券、存款、贵金属等等都是投资产品，大家也都喜闻乐见，恨不得只要买入就能迎来疯涨，为什么这种朴素的需求落地在楼市中，就要被千夫所指、罄竹难书呢？显然这是不公平、也是不理性的。

既然楼市的投资活动没有错，那么过去20年我们楼市中遇到的种种问题，甚至影响到基础民生的问题应该归咎于谁呢？是房地产制度的问题，之前的文章《商品房不能承受之痛！》中，有比较深入的剖析，感兴趣的朋友可以去看看，这里就不再赘述。

因此过去三年多当我们希望通过针对楼市中的投资活动来解决房地产中面临的种种问题时，只能适得其反、南辕北辙，这也是房地产一步步走向深渊的根本原因。

02如何看待不动产"金融属性"？

商品的投资行为是其金融属性的外在展现，炒股、炒币、炒基金等，这些是虚拟金融商品，天然具备投资的特性；古董交易、贵金属买卖、电子产品抢购、汽车加价、黄牛买票、储存大蒜等，这些是具有实用价值的商品，在特殊场景或者历史背景下会具备投资空间。

因此任何商品在市场化后都具备金融属性，区别是不同商品的金融属性强弱不同、呈现形式不同、运作方式不同。那么不动产作为大宗商品，具备较强的金融属性就不足为奇，这是市场规律，我们只能去尊重、规范、引导，而不是打压、限制、磨灭。否则1998年房改，让房地产市场化、住房商品化就是一句空话，将毫无意义。

所以房产投资并不是原罪，无序、恶意、破坏规则的投资才是问题，而要规避这些问题核心是要建立秩序、明确规则、加强监管。但我们在面对商品房的投资活动时，做了些什么呢?

1.在楼市火热的时候出台各种调控，限制买卖；在楼市寒冬的时候解禁各种调控，刺激交易。这是妥妥的破坏房地产市场规则，万物有周期，有高潮就会有低谷，通过左右横跳、朝令夕改的方式强行维持一段房地产高光时段，最终只能被反噬。

2.盲目城市化，在城市尚不具备承载大量人口的时候，疯狂挤压农村，把数以亿计的农民工赶进城市谋生，从而催生了极度不平衡的楼市供需，导致了房产被无序、恶意炒作，最终发展成全民炒房的不归之路。

3.运动式发展房地产，忽略了低收入群体最基本的住房需求，导致房地产只有商品房一条腿向前蹦跳，缺失的保障房体系无法给予足够支撑，最终房地产只能后继无力，轰然倒塌。

可见“房住不C”的真正含义是对过去20年房地产无序、恶意、破坏规则的炒作之路的清理，而不是打掉商品房的金融属性，因为市场化中的商品天然具备金融属性，要打掉这种属性，只能是非市场化管理。

而过去三年多“房住不C”的运动式演变，让房地产进入了错误的逻辑自洽之中，呈现的结果就是，房地产不断向着非市场化之路推进。

03认准深圳楼市之于全国楼市的意义！

深圳这个曾经的"C房之都"，国内最早进行住房商品化的城市，在房地产最风光的20年，无疑是全国楼市的灯塔。可自从2020年深圳戴上“示范区”的帽子之后，就楼市而言，开始变得谨小慎微、亦步亦趋，再也没有40年前敢为天下先的气魄。

特别是在过去近两年的一轮轮救市中，深圳楼市始终保持战略定力，不管房地产经历怎样的风雨、承受怎样的压力，我自岿然不动。这个过程中，无数深圳业主从希望到失望、从失望再到绝望，无数楼市老司机折戟沉沙、黯然神伤，深圳楼市的“灯塔”地位遭遇前所未有的挑战。

在此期间广州老大哥承担起急先锋的角色，一次次打破桎梏，意图接棒深圳，引领房地产触底回升，可惜事与愿违，羊城的分量远远不足以撼动冰冻三尺的楼市形势。乃至后期，远东第一大城市"魔都"亲自下场为房地产站台，也只能尽量延缓颓势，而不能扭转局势。

作为以四海九州的外来人口为主的现代化城市、以“开放、包容、自由”作为底色的年轻城市，深圳有最突出的住房矛盾、也有最好的楼市基本面。因此房地产中的"灯塔"，全国楼市的中流砥柱，舍“深”其谁？

04为何本次新政能让楼市反转？

从2022年11月份央妈推出针对地产的“金融16条”开始，房地产迎来了一轮又一轮的刺激政策，每一次都是虎头蛇尾，药效长点的顶俩月、药效短点的顶两个星期，为何这一次就能救楼市于水火之中？

前面我们已经分析了本轮楼市萎靡的核心是不动产“金融属性”被无限弱化、压制，而2022年11月份开始的一系列救市政策，看似风风火火、热闹非凡，然没有一条政策是为恢复不动产“金融属性”而努力的。其本质依然是希望在压制楼市投资活动的前提下，去稳定房地产的基本盘，避免出现系统性风险。

本次由央妈于9月26发起的楼市新政为不动产的“金融属性”重新打开了窗口，而深圳于9月29推出的落地新政则为不动产的“金融属性”重新注入了活力。

1、放开限售，房产再次可以即买即卖，自由交易是市场化的核心。

2、放开限价，价格的高低由市场主体决定，涨跌由市场调度，这是认可、尊重资本利得的前提。

3、放开限贷，鼓励全民加杠杆买房，通胀由负债驱动，而温和通胀是经济繁荣的前提。你可以不认可这种模式，但是这种模式是全球大部分国家过去100年验证过的最成功的经济运行模式。

05后市预测！

深圳楼市依然是全国楼市最重要的参考指标，而深圳楼市已经具备起飞的各种条件，天时、地利、人和齐备。

1、天时，一方面美国进入降息周期，可以预见资本外流将会减缓、资本回流将会加速；另一方面资本市场重回视野中心、经济建设重回舞台中央。

2、地利，深圳重拾敢为天下先的本色，全国大城市中率先全面放开限售和限价，敢闯、敢试、敢干的拼搏之风再次笼罩这片沃土。

3、人和，深圳楼市苦跌久矣，超调、超跌的板块和小区比比皆是，用一句遍地黄金来形容毫不为过，触底回升的诉求几乎按捺不住。

在这种背景下，深圳楼市"929"新政，极有可能重复2015年“330”、2019年“11.11”的暴走行情，一旦深圳楼市实现起飞，那么全国其它核心城市的楼市必将跟着升天。

06客观建议！

面对当下一触即燃的行情，讲真是喜忧参半。令人欣喜的是房地产终归回到正轨，再次坚定了市场化的方向；令人担忧的是，如果接下来迎来一轮暴涨，对于房地产的健康发展是不利的。

暴涨暴跌都是市场不成熟、不健全的表现，而我们经历了近四年的房地产深度调整，如果最终呈现的市场还是过去那样动不动就暴走的状态，不仅是房地产祛除沉疴宿疾的失败，更是房地产构建良性发展之路的失败。因此有以下几点建议：

1、尽快所有城市全面废除各类调控政策，并明确表示楼市行政调控手段彻底扫进历史垃圾堆，让商品房完全的市场化。

2、避免房地产投资过热或者由负债引发的金融风险，应用货币政策或者财政政策来调节楼市，比如收紧信贷、上调利率、推出房产税等等。

3、对于住房矛盾突出的城市加大保障房投入，并且所有保障房只租不售，同时全力推进"租售同权"，由ZF引导健康积极的"住房价值观"，避免全民买房或者全民C房。

4、鼓励资本利得，保护投资者权益，但风险自负。投资房产可能涨，也可能跌，涨的时候ZF不应打压，跌的时候ZF不应兜底。

5、把房产和城市公共服务全面脱钩，比如教育、户口等；同时把房产贡献的相关税收和房产所在城市、社区的公共建设、配套深度绑定或者深度倾斜。

07总结！

房地产又一次站在了历史性的十字路口，是向左重回由政策主导的楼市涨跌老路，还是向右涅槃式的深度市场化重生之路，只在一念之遥。过去四年，我们错过太多次契机，错失太多次抉择，以致今天楼市又到了背水一战的尴尬之境。平凡的你我，无力改变大势，唯一能做的就是顺势而为，而“一涨解千愁”的大幕正在徐徐拉开！