自从深圳楼市2021年开始进入深度调整之后，新房、二手房市场均经历了层层磨难和考验，虽然多军防守的阵地在不断丢失、抵抗的防线也在不断后撤，但是以顶豪新盘构筑的坚固堡垒还是成功稳住了局势，得以让多军在空军前所未有的猛烈攻击中勉强保住楼市的最后一道防线。

01深圳楼市“四大金刚”！

这其中以安托山的海德园、前海的前三尊府、深超总的中海、东头角的中信组成的"四大金刚"为最亮眼的仔，"四大金刚"中海德园和前海三都已成功入市，目前还有少量尾盘待售；中信东头角处于基坑状态，一切顺利的话，预计年底可以预售；中海深超总目前正在蓄客中，即将拿证开盘，以证明自己四巨头之一的实力。先简单回顾下四巨头以往的耀眼成绩：

1、2021年11月，海德园B区推售181套房源，户型为建面约121-296平3-6房，毛坯交付，备案均价约12.6万/平，单价区间约11.46万-14.41万/平，最低入围积分62.2分，共有504批入围冻资，开盘当天售罄。

2、2022年5月，海德园A区加推239套房源，户型为建面约143-251平4-5房，毛坯交付，备案均价12.6万/平，入围积分53.5分，共686批客户成功登记，开盘当天售罄。

3、2023年6月，海德园A区加推237套房源，户型为建面约86-161平3-4房，毛坯交付，备案均价12.6万/平，总价约1049-2062万/套，入围积分52.5分，共664批客户成功登记，开盘当天售罄。

4、2023年12月，前海时代三期推售270套房源，户型为建面约189-249平4-5房，毛坯交付，备案均价9.9万/平，总价约1606-2855万/套，共553批客户成功登记，开盘当天售罄。

5、2024年3月，前海时代三期加推344套房源，户型为建面约89-190平3-4房，毛坯交付，备案均价9.9万/平，总价约751-2134万/套，共509批客户成功登记，开盘当天去化82%。

2023年6月，中海以125.32亿元+全年期自持租赁住房面积58500平方米拿下深圳湾超级总部基地唯一的住宅地块，最开始命名为深湾胤府，后更名为深湾玖序花园。土地面积36293.5平方米，建筑面积207660平方米，限价13.33w，总货值估计在200亿左右，去除地价+建安成本+税费，中海这个项目想要获取不错的利润，必须从装修上"花功夫"。

不出所料的是目前开发商对外的吹风价为限价13.3W+1.2W/平豪装，落地均价14.5W将会成为深圳有史以来单价最高的住宅，而且参观样板间需要验资1000W，登记冻资需要500W，户型为196-328平，总价预计2600W起步，几套顶楼复式总价估计会破亿，可谓逼格满满，豪气十足。

02中海深湾玖序能否日光？

万众瞩目的中海深超总虽然位置优越、概念超前，并且项目也通过户型、设计、装修锁定了顶豪圈层，但是在如今深圳楼市的大背景下，深湾玖序能否实现开盘日光以捍卫自己身为"四大金刚"的光荣、以及守住多军岌岌可危的最后防线，其实还是要捏一把汗的。主要有以下几个问题需要考量：

一、由于超级总部基地整体建筑设计的要求，深湾玖序没有外凸阳台以及凸窗，这对于住宅而言虽然不能说是致命，但从居住舒适度而言会有一定影响，同时也会影响得房率。

二、项目内有500套自持租赁房，开发商目前透露的消息是这批房源将打造为高级总裁公寓，未来租客身份非富即贵，并不会影响小区整体的居住品质和圈层氛围，但多多少少会有一些不够纯粹的可能，毕竟500套货量不算少，把控起来有一点难度。

三、项目朝南和朝东向都是写字楼，视野被严重遮挡，除少数户型朝西越过红树西岸有一定的景观外，大部分看出去就是正对高楼大厦。

四、项目处于CBD中，因此将来生活的便利度和舒适度都会有一定的影响，此外所处学区不够优质，虽然这个层次的土豪需求基本都是国际私教，但就国内大环境来说，不够优秀的公立教育配套也会存在诟病，毕竟有深圳湾学校的前车之鉴。

五、深超总目前处于大基建之中，整体的发展还处于爬坡阶段，因此周边要实现不错的居住体验，可能还需要一个较长的周期。

六、根据深圳以往商业地块改住宅地块的案例来看，深超总虽然当下有且仅有深湾玖序这一个住宅，但是不排除未来继续调规的可能，毕竟深湾玖序本身就是调规出来的。虽然多调几块宅地会有助于片区居住氛围的提升，但也同时带来稀缺度的稀释。

以上问题多少看起来有点鸡蛋里挑骨头，如果深湾玖序定位为海德园那种一般豪宅，有些许不足都是可以容忍的，但是深湾玖序标定的是顶奢豪宅，圈定的是类似深圳湾一号那种的顶级大佬，那么就必须要求项目是六边形战士或者尽量不留短板。除了这些硬伤之外还有两个问题可能会影响项目开盘日光：

七、深湾玖序可售总货量为515套，预计首次推盘量293套，根据去年年底前海三大户型开盘的情况看接近300套的货量日光是有相当大的难度，此外前海三的门槛只有1600W，而深湾玖序的上车价要去到2600W。

八、深湾玖序按照目前的吹风价并没有和旁边的二手房拉开较为明显的价差，中信红树湾南区最近的成交均价14W左右，红树西岸最近没有可参考的成交案例，从挂盘价上看有一线海景的挂牌均价19W左右、没有稀缺景观的挂牌均价15W左右。当然这两个小区已经有近20年的楼龄，和全新设计的深湾玖序比存在明显劣势，但无论如何，如果真有意购入这个片区的土豪，在面临新房、二手房价格差不多的情况下，一定会多一番对比和多一份考量。

03总结

今年3月份，前海三加推开盘没有日光导致深圳楼市最后的防线出现了一块缺口，如果中海深湾玖序这个最坚固的堡垒，本次开盘也被攻破，那么深圳楼市的"马奇诺防线"就真的岌岌可危。届时产生的连锁反应将会让整个楼市更加艰难，因此中海深湾玖序的入市不仅可以考验深圳楼市当下的成色，更是可以观察五月份以来一系列史诗级​新政药效的表现。