2015年，深中通道刚刚通过批复，但是围绕着这条跨海大桥编织的美丽的令人向往的跨市生活就悄然在深圳流传，也就是从那时候开始，大量深圳就业的中低收入家庭，他们或因安家、或为投资、或纯跟风、或被蛊惑，纷纷拿出真金白银，选择在中山买房，中山也自此开启了楼市爆发期。
2015年到2020年，深圳客一直是中山新房市场中的主力群体，最高峰时占比超过50%，其中翠亨新区和火炬开发区是深圳客最为青睐，也是收割最为惨烈的两个片区，只因这两个片区紧紧挨着深中通道，可以更好的被开发商拿来做包装、说故事。
翠亨新区中的马鞍岛作为深中通道进入中山的第一站，更是这场炒作盛宴的主角，在最疯狂的2020年，马鞍岛多个楼盘开出3W+的价格，很明显这个价格就是专门为深圳购房客定制的，为了更好的服务深圳客，一些楼盘甚至直接在深圳异地开盘。
从2021年至今由于房地产开启了前所未有的深度调整，深圳购房客自顾不暇的情况下，中山楼市也终于褪去了热潮回归了真实模样，而伴随着深中通道正式通车时间的临近，中山楼市又准备故技重施，有了蠢蠢欲动征兆。故而仔细分析下，深中通道到底能为中山楼市带来什么？
一、都市圈
珠三角由两个都市圈，以珠江作为分界线，珠江西岸由广州、佛山、珠海、中山组成，珠江东岸由深圳、东莞、惠州组成。中山一直以来属于广州的小弟，中山楼市主要跟着广州楼市的节奏走，临广的北部镇区新房市场中广州客也占据着主流地位。而这一切随着深中通道的开建发生了明显的变化，中山一跃成为临深城市，成功挤进深圳都市圈，并且凭借深圳客相比广州客更为强劲的购买力，一举推高中山东部板块的楼市，临深有多火爆，临广就有多落寞。这就是深中通道之余中山楼市最大的意义，一条桥横跨东西，让临深这个概率不再专美于东莞、惠州，中山凭借深中通道成为临深市场中的选项之一。
二、临深三剑客
东莞、惠州凭借陆地相连，在临深市场中天然具备优势，虽然中山依靠深中通道打破了这种物理距离垄断优势，但是深中通道能够真正发挥出多少实力，才是临深楼市下半场角力的关键。三剑客中东莞肯定是最靓的仔，它本身有一定规模的产业，有较为突出的人口基础，就算没有深圳客，依赖自身的购买力，楼市也可以自我循环。因此中山真正的对手只有惠州，在2015年到2020年这个阶段，中山凭借深中通道的噱头和想象力，可以在临深市场中分一杯羹，甚至稳压惠州一头；但在2024年6月之后，深中通道正式通车运营，之前的概念需要落地，这个时候，好听的故事已经不足以支撑，对比惠州还能否再胜一筹，更多依赖的是硬实力。
三、刚需三件套
刚需买房的核心在于通勤、配套、未来发展，从这三个维度，我们全面对比下中山和惠州，到底哪个是真临深，样本选择两市深圳客汇聚最多的片区，中山为翠亨新区和火炬开发区、惠州乃大亚湾和惠阳区。
通勤，先看通勤费用，深中通道目前给出的收费方案，全程最低收费66元，来回就是130元，再加上高速费、油(电)费、停车费，一天通勤费要170元起步，很明显，自己开车不能成为通勤的常规方式，只能是偶尔应急、或者加班的备用办法。根据目前官方的消息，深中通道通车的同时也会开通两条跨城公交线路，分别为"博览中心-前海湾地铁站"和"博览中心-机场东地铁公交接驳站"，中间没有停靠站，乃直达线路，具体费用不详，大概为十几元，再加上深圳这边的地铁费用，大致一天的通勤费用为40至50元左右。
而惠州这边如果自驾通勤，算上高速费、油(电)费、停车费大致费用一天在40到50之间；如果选择定制巴士上下班，一天费用是25到30元之间；如果选择公交(电驴)+地铁的方式，费用大致在22到30元之间；如果选择高铁+地铁的方式，费用大致在75到80元之间。
再看通勤时间，中山至深圳无论是自驾还是公共交通只能驾车通勤，在早晚高峰期间，通往南山CBD大致需要一个半小时左右，通往福田CBD大致2到2.5小时左右；在平峰时间，通往南山CBD大致一个小时左右，通往福田CBD大致一个半小时左右。
惠州至深圳，如果选择驾车出行，在早晚高峰期间，通往南山和福田CBD大致都需要两个小时左右；在平峰时间，通往南山和福田CBD大概都在一个半小时左右。如果选择公交(电驴)+乘坐深圳地铁14号线+11号线的方式，去福田CBD，大致一小时至1小时10分钟左右，去南山CBD，大致1个半小时左右。如果选择高铁(惠州南-深圳北)+地铁(5号线或者4号线)的方式，去往南山和福田CBD大致都在1个半小时左右。
由上可见，深中通道开通后，中山和惠州跨城通勤深圳的时间上是相差无几的，但是惠州由于有更丰富的通勤选择，无论在便捷性上还是交通费用上，都具备了较大的优势。
配套，中山的火炬开发区目前比较大的商业综合体就只有一家太阳城，商业面积6W平左右，翠亨新区由于是新建区目前尚未有大型商业配套；惠州的大亚湾，目前有10W平的吾悦广场、10W平的万达广场、7W平的益田Holiday Park、7W平的龙光商业广场、4W平的宝来广场，惠州的惠阳，目前有5W平的星河COCO Garden、4W平的印象汇、4W平的天虹商场、3W平的大润发。
中山的火炬开发区目前有2所公立初中、12所公立小学，翠亨新区目前有5所公立小学、1所九年制公立学校；惠州的大亚湾目前有35所公办小学、7所公办初中、1所公立高中，惠阳有5所公办高中、131所公办中小学。
可见，惠州大亚湾及惠阳的相关配套比中山的翠亨和火炬丰富了不止一个档次。
未来发展，惠州2012年GDP超越中山后，就正式坐稳了广东第五城的地位，中山也自此开始一蹶不振，到了2023年中山GDP在省内只能排名第九，并且和身后的湛江差距极小，随时有可能易位。具体到中山的火炬开发区，2023年GDP531.48亿元，十四五以来，年增长6%；翠亨新区2023年GDP为244.55亿元，由于基数小，过去两三年，整体增速不错，平均超过10%。
而惠州的大亚湾，2023年GDP951.1亿元，十四五以来，年增长7%左右；惠阳2023年GDP804.87亿元，惠阳近几年受制于惠州发展重心的转移，整体发展并不尽如人意，十四五以来，年增长4%左右。
可见，从未来发展来说，惠州的产业基础和发展潜力都远远超过中山。
四、总结
深中通道之于中山仅仅是让中山成为了临深购房的一个可选项，而不能脱颖而出成为必选项。剥离噱头和故事，在现实面前，一条跨海大桥远远不能和陆地相连的真临深相比，而真临深的大亚湾、凤岗、惠阳、塘厦尚成为购房客的埋骨场，没有任何优势的翠亨和火炬又凭什么能走出不一样的路，避免不成为下一个折戟地呢？临深市场从未改变，只不过是换个场地、重新穿个马甲，进行着同样的收割盛宴罢了！
