过去30年房地产自身波澜壮阔发展的同时，也为经济高速的增长和国力的提升做出了不可磨灭的贡献。可以说，能够身处当下物质极大丰富、生活极其便利的时代，不说每个人都应该对房地产心怀感激，至少不应对其心生怨气。

然而事实却恰恰相反，当下的房地产似乎要被民众钉上耻辱柱，好像它的罪恶罄竹难书、它的罪过祸国殃民。那到底是因为什么，让众多普通人对国民经济中顶梁柱和压舱石的房地产，产生了如此巨大怨念呢？

房地产最被诟病的就是节节攀升的高房价和无所不用其极的炒房行为，高房价让大量中低收入家庭望楼却步，不能实现安居需求；炒房扰乱了社会风气，让投机取巧成为社会主流。看起来似乎很有道理，向房地产开炮也好像理所应当，然而理性思考真的如此么？

首先理清一个概念，房地产和商品房是包含关系，不是等同关系，很多人想当然地认为房地产就是商品房，而实际上商品房只是房地产的一个分支。其次再看商品房这个名称，直截了当的表明商品房即是商品又是资产，既然是商品，价格就有涨跌；既然是资产，就具备炒作空间。

商品房的价格涨跌和炒作明明是正常的经济现象，是98年福利分房改为市场调配的主动调整，为什么发展到后来就成了不可接受的结果，甚至化身社会矛盾主要集中地？其根本是房地产中缺失了一项重要的分支：保障房。

我们拿农产品来举例，农产品作为一种商品，不仅价格会被市场因素影响，当量足够大成为大宗商品后，还具备了炒作空间，那为什么粮食价格能够常年稳定，没有被农产品中商品和资产的属性所影响呢？对于民生类商品，一般都是两条腿走路，一条是市场价格，有一定的价格管控，以保障基本的民生需求；另一条是期货价格，建立大宗商品投资平台，满足市场对农产品的炒作需求。

言归正传，2010年当商品房一方面因为城市化进程的加快导致住房供需失衡，另一方面由于商品房庞大的需求导致炒作氛围浓厚，两方面因素共同促进下，引发了房价较快上涨，从而让基本的住房需求无法保障。这个时候，我们没有及时调整房地产战略，依然坚持商品房单腿走路，同时通过各种楼市调控措施，以期望商品房在符合基本的市场经济规律的情况下，还能兜底民生需求。

房地产自此走上不归路，商品房也自此承担其无法承受之痛。这就好像明明水火无法交融，但我们的政策制定者，天真的认为通过理性的设计，可以让水火完美融合，可以让商品房既能满足低收入群体朴素的住房需要，又能满足中高收入群体对房产投资的需要。一个畸形的商品房形态就此诞生，保障的需求进一步加剧了商品房供应的短缺，商品房供应的短缺进一步刺激了炒房的氛围，房价彻底失控。

到了2021年，当商品房单腿走路+楼市调控以应对房地产各种需求的模式彻底走不通后，我们从一个极端又到了另一个极端。开启了轰轰烈烈的房地产去商品房之路，一方面开足马力加大投入建设保障房；另一方面弱化甚至限制商品房中的金融属性，让其虽然有商品房之名但行保障房之实。我们正式由商品房单腿走路变为保障房单腿走路，这也是为什么过去3年，看起来商品房市场有轮番上阵的各种利好刺激，但始终无法改变深陷泥潭这种局面的根本原因。

如果在2010年，我们能及时调整房地产战略，把用在楼市调控上的精力全部用来制定保障房制度和规划，把浪费在重复修路等基建上的资金用在保障房建设上，正式建立商品房+保障房双腿走路的模式，那么今天的房地产一定是另一番局面。

事已至此，多说无益，但明明是ZF决策的错误，如今却让1亿多户拥有商品房的家庭去默默承担，不仅要承担占据家庭70%的资产不断贬值，还要承担社会舆论中的无情谩骂和指责，何其悲哀，无处话凄凉！

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