利润20%!省府北阔别三年再供地,5月抢地大战即将上演

第一房驿站 2024-05-09 07:22:42

近日,合肥土地市场网挂出1宗涉宅用地,本轮土拍也将是合肥2024年即将迎来的第三轮涉宅用地土拍。地块位于省府北,作为合肥省府板块的下游板块,已经时隔三年未有土地出让。上一轮土地出让还是在2021年的6月份,当时的中骏世界城项目竞拍仅仅12分钟,就有房企直接触顶最高限价,紧接着达到最高竞自持面积53800㎡,进入摇号定买主阶段。本轮土地出让能否再度点燃合肥土地市场?让我们通过数据来给大家客观分析。

NO. 1|壹

省府、骆岗加持,利润20%

一、地块基本信息

该地块属于省府北板块,距离省府板块直线距离约1.2公里。位于包河区黄河路以南、天津路以西。

地块编号:包河区BH202411号

四至范围:东至天津路绿线、西至云台山路、南至学堂路、北至黄河路

占地:67.229亩

规划用途:居住用地

出让年限:70年

容积率:≤2.0

起始价:1600万/亩

竞买保证金:2.2亿元

保证金截止时间:2024年5月21日下午16∶00

拍卖时间:2024年5月24日

二、地块基本质素

区位方面,地块紧邻省府、骆岗两大城市核心板块,区位优势明显。

教育方面,地块西侧紧邻合肥市青年路小学教育集团黄河路小学,1公里内有合肥市第四十六中学教育集团黄河路中学,教育资源完备。

交通方面,地块四至路网完善,西侧的上海路贯穿城市南北,南侧的锦绣大道贯穿城市东西。邻近地铁5号线黄河路站点,出行方便。

景观资源方面,地块邻近骆岗公园、十五里河,景观资源优质。

再来看看地块周边的市场情况,离地块最近的在售新房中骏世界城剩余少量房源在售,在售均价约2.5万/㎡。待售新房只有置地瑰丽公馆,定位为终极改善需求的洋房+高层+小高层的大平层,面积从143-280㎡。据悉,产品定位可对标杭州置地•凤起钱潮,预计后期售价可能会突破4万/㎡。

二手房方面,目前板块二手房挂牌价基本上在2.7-3万/㎡左右,已经超过大部分金融板块的二手房挂牌价,与省府板块的二手房挂牌价较为接近。融创澜岸里二手房挂牌价2.8万/㎡,城建琥珀晴川里二手房挂牌价3万/㎡,龙湖景粼玖序二手房挂牌价3万/㎡。

三、地块利润测算

从利润测算的角度来看,参考周边售价,该地块按新房精装修3万/㎡计算,测算静态利润为20%,起拍价下利润较高,后期房企“举牌”空间较大。但从上一轮招商滨湖01地块的拍卖热度来讲,溢价率达到了54.15%,如果按照这个溢价率趋势去算,3万/㎡的装修售价也“包不住”。从单价段上来讲,该地块适合做偏大的户型,而在当前市场情况下,属于买方市场,如果做大户型也会导致和滨湖的高端盘成为竞争关系。因此,该地块后期土拍热度有一定的上限。

整体来看,地块区位优势明显,周边成熟度较高,配套完善。板块内的竞品较少,竞争压力相对较小。另一方面,地块起拍价下的利润较高,给足了房企的举牌空间,预计后期房企的关注度会比较高,但想拍出新地王,可能会有点难。

NO. 2|贰

时隔三年再供地,市场站稳2.3万/㎡

一、板块土地市场

再来看看省府北板块的市场情况。根据第一房研究院Ai楼市指数系统统计数据显示,省府北板块近9年来累计成交涉宅用地10宗,19年为该板块土地出让的高峰期,乐富强悦融湾、华宇信达锦绣花城、琥珀晴川里便是那个时候成交的土地。而该板块最近的一场土拍则是在2021年的合肥第一批次土地出让,当时的中骏以总价291771.12万元竞得包河区BH202103号地块,居住单价1995万元/亩,居住B地块楼面价13010.8元/㎡,商住混合D地块居住楼面价11969.94元/㎡,居住E地块楼面价13010.8元/㎡,溢价率27.88%,竞自持面积53800㎡,当时的板块土地市场热度极高。

二、板块新房市场

新房市场方面,省府北板块近6年年均供应19万㎡,年均成交19.2万㎡,供求几近平衡。成交价方面,近6年新房价格上涨约2140元/㎡。从成交走势来看,板块成交量受供应量影响比较大。2019-2021年为板块供应和成交的高峰期,2022年开始,板块受在售项目减少的影响成交量在逐年走低,但板块均价站稳2.3万/㎡。

三、二手房市场

二手房市场方面,省府北板块近16个月二手房月均新增挂牌量48套,月均成交29套,二手房成交较为活跃。成交价方面,目前板块二手房成交均价在2万/㎡左右。近16个月二手房价格下滑约5700元/㎡,但从成交走势不难看出,降价后的市场成交量有明显提升的情况,说明购房客群对该板块的认可度较高。

NO. 3|叁

结语

随着新一轮合肥涉宅用地的推出,省府北板块再次成为焦点。板块目前新房竞争压力较小,二手房成交较为活跃,挂网地块起拍价下利润20%,给房企预留了足够的“举牌”空间。而且地块体量较小,适合做短平快的开发节奏,预计后期房企关注度会相对较高。省府北板块阔别三载重启供地,期待土地市场热度再上新台阶。

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