上周五晚，昆明配售型保障房（下称配售房）实施细则出炉。
楼市君发文后，收到不少粉丝咨询。
仔细研究后发现，全款买套配售房住5年，政府回购价竟超原价。
另外，针对大家关注的申购价、回购价、保障对象、申购顺序、申购方式、回购条件、监管以及配售房进度等8个问题，保姆级解读已经备好。
有想法的小伙伴们，赶紧码住了。
居住成本不到100元/月
全款买配售房住5年太香了
配售房的申购、回购价格，是公众最为关心的问题之一。
先来看看申购价如何定。
根据细则，昆明配售房的定价将参考土地划拨价格、建安成本等，在此基础上利润不超过5%出售。
目前，配售房成本暂未公布，但参考今年2月初，昆明惠居公司发布的招标文件，首批配售房建面成本约6422-7690元/平（含地下室、商业配套等面积，仅供参考）。
按照这个价格粗略预估，配售房的售价，大概在6000-8000元/平。
此前有相关人士也向楼市君透露，配售房的预估售价差不多在这个水平。
昆明楼市一线制图
再来看看回购价格，主要涉及三部分金额，即原购房款、利息和房屋折旧。
计算公式为：回购价格=【原购买价格（房屋主体+装修）】+【原购买价格（房屋主体+装修）*申请回购时中国人民银行公布的三年期定期存款利率*房屋持有年限】-【原购买价格（房屋主体部分）*（交付使用年限*2%）】-【原购买价格（装修部分）*（交付使用年限*10%）】
图源：市住建局
举个例子，楼市君在2024年5月全款购买1套配售房，建面约80平，单价8075元/平，并按照800元/平标准进行装修，5年后，楼市君申请回购。（备注：政策明确，配售房不动产证未满5年，原则不得申请回购）
那么，楼市君的回购价格为=原购房款+利息-房屋折旧
其中，原购房款=原房屋主体价格+装修价格=71万元。
利息=原购房款*中国人民银行3年期定存利率（参照回购当年，本文以当前2.75%的利率计算）*房屋持有年限=97625元。
房屋折旧包含两部分，一部分是房屋主体折旧，按每年2%计算；另一部分为装修折旧，按每年10%计算。
则，房屋主体5年折旧费为6.46万元，装修5年折旧费为3.2万元，合计折旧费9.66万元。
综上，楼市君这套配售房的回购价为71.1025万元，与原购房款相比，回购价还多1025元。
具体计算方式，可参考下图：
昆明楼市一线制图
值得一提的是，昆明配售房细则中明确，购房缴纳的契税不退，但维修基金在回购时可全额退还。
按照首套房且面积不超过90平缴纳1%的契税计算，楼市君需缴纳6460元契税。
也就是说，5年时间内，楼市君实际支出的居住成本为5435元（原购房款+契税-回购价）。
平摊到每个月，居住成本仅约90元/月，不得不说，太香了。
不过，也有人选择贷款购买，购房成本会多出房贷利息。
如果证满5年后申请回购，需要多支出的就是这5年的利息。
比如，购买价70万，贷款50万，20年等额本息还款，按照现在的首套3.6%利率计算，平均每月利息约1200元，5年总利息约7万元。
对比来看，还是全款购买比较划算。（不考虑物价上涨、货币贬值等因素）
昆明楼市一线摄
关于配售房的6大疑问
楼市君全为你们厘清了
除申购价和回购价，配售房的保障对象、申购顺序、申购方式、回购条件以及监管要求等，楼市君也做了梳理。
1）哪些人有资格申请
根据细则，配售房主要保障2类人群，一是昆明城镇户籍工薪收入群体，二是城市引进人才。
目前，昆明市户籍主要包括5个开发（度假）园区、6区、1市和7县。
已享受过房改房、经济适用住房等政策性住房的，需按规定腾退原政策性住房后（已享受的政策补贴不计入），才可申请配售型保障房。
租住配租型保障房的，应在购买配售型保障房后退租。
有人问，申购家庭中夫妻双方仅有1人是昆明户籍，以及集体户口可以申购吗？
图源：网友留言
理论上是可以申请的，但因细则中没有明确提及，具体可咨询市住建局。
对于想要申购配售房的外地人，则需要先在昆明落户。
主要可通过4种途径：买房落户、租房落户、就业落户以及人才落户。
昆明楼市一线制图
2）关于申购顺序
昆明的配售房申购，通过摇号选房，但是有优先级的。
第一顺序是，在昆明没有自有住房，且从申请当月往前倒推12个月，家庭人均可支配收入低于申购年度执行的个税起征点*12。
目前，昆明个税起征点为5000元/月，也就是说，家庭人均可支配年收入，要低于6万元，条件比较宽松。
第二顺序为，在昆明市没有自有住房；其余申购家庭列为第三顺序。
也就是说，只要符合配售房保障人群，即使是有房一族，同样可申购配售房，只是摇号顺序有所区别。
这也符合由低收入住房困难群体，逐步扩大到整个工薪收入群体的原则。
另外，如果没有获得摇号资格，可进入轮候库，继续等待摇号；放弃选房资格的，将在5年内无法继续申请配售房。
图源：市住建局
3）关于申购方式
申购家庭可通过昆明安居网，或昆明安居网微信公众号进行申请。
不过，截至目前，楼市君发现这两个平台都暂未开放相关入口。
后续，楼市君也会持续关注。
业务办理页截图｜图源：昆明安居网公众号
4）关于回购条件
此前，有网友咨询楼市君，配售型保障房可以继承吗？
此次细则给出了明确答复：可以继承。
图源：网友留言
但无论是继承，还是婚姻状况变更、遗赠等，配售房性质不变，且需满足1个申购家庭仅能申购1套配售房的原则。
另外，配售房采取封闭式管理，购房者有需要退出的，可向政府申请回购。
回购的条件包括，无贷款、无抵押、未租赁、未设立居住权、无法律纠纷。
同时还需要没有改变居住用途、房屋结构无拆改、设施设备无缺失等，并且相关费用已结清。
图源：市住建局
5）关于监管
无论是准入条件还是使用规范，配售房都有严格的监管要求。
比如，仅审核过程，就涉及市住建局、市公安局、市民政局以及市税务局等多个部门，避免弄虚作假。
通过不合规方式获得配售房的，一经发现，将终身不得购买。
且参与作假的相关人员，还可能面临民事和刑事责任。
不仅如此，市住建局也将建立举报和反馈机制，公布投诉举报电话，接受公众监督管理。
图源：市住建局
6）关于配售房推进进度
早在今年1月初，昆明配售房就已提上日程，首批确定9个地块，共41万平米。
随后，昆明惠居公司发布9个地块的招标公告，明确首批将提供4503套配售房。
截至目前，已有7个地块完成土地划拨，但尚未动工开建。预估6-7千/平，昆明划拨7个配售型保障房用地！（点击阅读原文）
项目的后续推进，楼市君也会持续关注。
图源：昆明自规局
目前，配售型保障房的实施细则仅是意见稿，更多细节，还待最终政策的落地。
对于配售型保障房实施细则，你都清楚了吗？
欢迎留言讨论！
来源：昆明楼市一线
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