2021年，郑州主城八区卖了8万套子。cric克而瑞数据显示，8万套房子总价从高到低排序，最中间的那套，总价是122万，即：跑赢一半郑州人的“上半区”门槛。三年后的2024年，这个数据涨到137万，提高10%。【1】总价阶梯
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。过了“122”万中间线，继续往上走，2021年排名前20%房子起点，总价180万，即郑州“二八线”门槛。三年后的2024年，这个数据上涨到了215万，上涨16%，二八线，可以说是贫富线，也可以说是中产阶级线。过了“28贫富线”，再往上走，就是我们今天要说的“塔尖阶层”线了。塔尖阶层，即最贵的5%。在2021年的8万套里，最贵的5%门槛是280万，而三年后的2024年，这个门槛是422万。从280万到420万，塔尖阶层的门槛三年暴增142万！增幅51%堪称恐怖。50%、20%、5%门槛总结一下：2021年：122万、180万和280万
2024年：137万、215万和420万
分别增长了10%、16%和50%
越往上，门槛高度增幅越快
这说明什么？第1，越是底层，财富增长速度越慢，这是事实，如果去掉不再买房的群体，这个涨幅其实是负数，甚至不存在10%。第2，经济低迷，塔尖客户的财富依旧在增长，具有讽刺意味的是，经济和房价低迷，最吃亏的反而是希望他们低的那批人。
上图：招行报表数据
大平层
金茂10号地出来以后，《楼八》得到的消息是，所有现在有意向买金茂10号地的人，都是北龙湖的现有业主，无一例外。这个信息值得金茂注意。塔尖阶层还会继续买房，实现塔尖PLUS。第二部分，我们来看看，2024塔尖阶层的兄弟们都在在买什么产品？克而瑞年报显示，2024年，郑州主城八区别墅（含北龙湖洋房）卖了504套，高端大平层（180平及以上）卖了2519套。高端改善在向“主城大平层”集中
重点研究一下大平层成交结构。如下图：
400万以下：占比55%
400万到800万：占比40%
800万到1000万：占比5%为了便于记忆，《楼八》把数值取整了。1000万以上只有1%的占比，基本可以忽略不计，400万到800万这个区间极其有意思，每个区间分布都比较平均，如果按50万分段，每个段刚好各5%，这也说明了郑州的财富差距是标准的锥子型。在大平层里，300万以下占比还是最多，达到了30%。40000套房，5%就是2000套，除了别墅的504套，大平层只有1500套，所以，400万以下的大平层已经不属于塔尖了。即便是180平，如果单价不过2.5万，也进不了5%的塔尖阶层。来看一下大平层客户对于具体项目的选择优先度情况。
塔尖价格
第三部分，来看2024高端产品价格。2024年，大郑州新房成交均价是11396元/㎡。当下，在郑州的主流“新房市场”中，这个价格已经鲜见了，基本存在于老城的老破小和近远郊楼盘，所以，在克而瑞的2024房地产年报中，出了一项“高于城市均价”的维度研究。11396元/㎡是城市均价，如果刨除近郊和远郊，那主城八区城市均价就是14369元/㎡。以14369元/㎡的均价为坐标，我们来看2024郑州“住宅项目销售金额榜”的前十。去除“以远高于市场价的价格进行工抵销售”的元熙府之外，剩余的9个项目成交均价，全部都在14369元/㎡的“主城八区均价”之上。低于主城均价的项目全部覆没，无一入榜。如下图：
上图：郑州主城八区销售金额排行榜（数据来源：克而瑞）
1、均价3万以上的有2个，分别是37028元的云著湖居和均价32998元的未来天奕；
2、均价2万以上的有2个，分别是26872元的兰溪府和均价25290的华润润府；
3、均价1.7-2万的有4个，分别是天悦江湾、教育港湾、中原华曦府和时光之境。低于17000元的只有万科云河锦上，均价为14583元，同样高于主城均价14369元。《楼八》认为：单价18000元+，正在成为品质热销楼盘的价格门槛，品质达不到，价格就达不到，销售速度必然达不到。在此影响下，2024年高端改善产品的成交占比持续上扬。如下图：
楼八的话
2024房地产年报看完了，2024也过完了。要看克而瑞年报完整版的小伙伴可以找克而瑞索取，也可以下方加我微信索取。克而瑞2024年报的主题是“境变新生，激流勇进”，《楼八》很喜欢这八个字。2024的房地产环境已经发生翻天覆地的变化，同样，2024对于楼八来说只是起步，2025我们会更加努力，把楼八系统化、专业化、新闻化，毕竟，逆势生存，只有“激流勇进”。感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。