1、同学
建校几年前搬到了马寨，老校区建成了赫赫有名的恒大云玺。十几年前，同学老张研究生毕业后去了郑州建校做老师，直到今天。同学工作兢兢业业，但工资并不高，干了十几年，也只买了二套没有电梯的老房子。一套在绿云小区，80平，多层，五楼；另外一套在绿城花园，140平，多层，也是五楼。但在他内心，他一直想买套有院子的房子。马寨离洞林湖很近，所以，他经常留意洞林湖的洋房，因为他的理想，我们经常讨论这个话题，前几天，他又聊到了这个事。我说，联排别墅只卖130万了，为啥不考虑？他说，130万不便宜，再说，装修不又得几十万？我一个穷老师，去哪弄这钱？最后，他说他看中了一套165平、一楼带院的洋房一楼，原来100万，这二天突然降到70多万，半装修（装修了一半），想去看看。刚好那天没事，我就开车过去了。2、物业
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。路上，我看了一下他给我的链接。就是下图。
上图：洞林湖房源
3、一楼
在小区走了一会，就到了要看的房子。一进门我就被客厅的豪华装修震惊了。
上图：洞林湖新田城一期
上图：洞林湖新田城一期这应该是一个上了年纪的业主。房子很大，四个房间主卧室也很宽敞，带有独立的卫生间和衣帽间。房屋装修完全没问题，再花个十几万，差不多都可以装修完成了。这种装修，在销售语言里就属于豪装了。看完室内装修，我们就到了房子的院子里。
上图：洞林湖新田城一期由于院子的形状是L型，目前我们在照片中看到的院子面积只有院子的70%。眼前的院子是东西走向，宽度大约在3米，长度有10米，我身后的部分也有大概10个平方，院子总体目测有40到50平方左右。洋房，165平，一楼带院，院子约50平，毛坯加权价不到60万……这价格，楼八觉得已经崩了。这性价比，《楼八》觉得可以在洞林湖称王了。看完这套，中介又带着我们看了另外一套。4、二楼
第二套房子也是洋房，是电梯洋房。我们开车从地库进入了小区。
上图：碧桂园洋房社区地库
上图：洞林湖洋房社区地库
穿过地库，整个负一，几乎看不到什么车辆，据说这里的车位5000元一个，但即便如此，也不见车影。说真的，如果一个人开车在这里，上下车还是挺吓人的，氛围很不好。坐电梯到了二楼就进入了房间内部。房子的采光非常好，南北通透，客厅朝南，两个卧室朝南，动静分区，是比较传统的优质户型。如下图。
上图：洞林湖碧桂园看房子之前，同学已经给我说过这套房子的基本情况，这是碧桂园的一个洋房小区，楼下就是地铁口和奥特莱斯。这是洞林湖地区位置最好社区组团。最关键的是社区紧邻洞林寺，所以，我强烈建议同学买这一套，他最近一心向佛，我告诉他，如果有一天他突然看破红尘，想出家的话，就可以就近剃度。
上图：洞林寺这样一来，白天在洞林寺念经，晚上回小区陪老婆孩子，真正做到不负如来不负卿，一个很不错的生活方式。寺区房。他觉得有道理，值得考虑。洞林寺的求子观音特别灵，我一个好朋友，多年前去过一次，原本根本没有要孩子的计划，去的时候，无意间拜了拜，回来就有了，偶得。这是真事，想求子的一定去拜拜。
上图：聊天记录这个价格是44万，如果按40万计算的话，折合单价便是3200元。注意，这是拎包入住的价格，装修，家具，家电，什么都有了。看完这个房子出来，同学偷偷给我说：“当时我就差点就买这个社区的房子，原来一百二十多万，现在就卖60万，幸亏没买啊。”我看着着他，不说话。他很不解：“咋了？”我说：“你是没买这个，但你140万买的哪个绿城花园，现在不是也跌到八九十万了吗？”他沉默了。曾有个最近15年都没买过房子的人，嘲笑我这二年买的房子跌了。我说：不管你买不买房子，只要你有房子，就存在损失，5年前你的房子值150万，你卖掉就能拿到150万，现在只值80万，你卖掉就剩80万了，虽然这一切都是假设，但只要假设正确，你就损失了70万。他觉得我是谬论，我觉得我说的有道理。城市地产兴衰，任何人都不能独善其身，你以为和你无关，其实都一样。5、窒息
这二套房子78万和44万的报价分别是在一年左右的时间里，从89万和125万降下来的。看一下二套房子的价格变动情况（部分时段）如下图。
上图：一楼带院降价记录
上图：二楼洋房降价记录洋房二楼的房子是在2023年年初挂出来的挂牌价是89万，如今44万，可谈。如今，这二套房子的加权价格大概如下。洋房一楼带院，3600元
洋房二楼，拎包入住，3200元我们知道，洋房一楼带院的房子，如果带有地下室，相比标准层有60%的溢价，如果不带地下室，也有30%左右的溢价。所以，3600元的一楼带院，对比标准层3200元的价格，性价比真高。如果以3200的洋房价格看，那高层的价格至少要下降到2600左右了。可以说，洞林湖如今的急出手房源价格基本已经低于河南省大部分县城里的房价了，只相当于大部分县城：房价的一半不扎心，这是事实。上上上周《楼八》去了滑县，县城电梯高层5500元，又去了贫穷的延津，县城高层4800元，注意，这还都是高层的产品。如今的洞林湖市场让我感觉窒息，绝望。我们一定要清楚一件事情，这个3000多拎包入住的房价，包含的却是以下三样东西：国家中心、地铁六号线、奥特莱斯。
上图：洞林湖6号线地铁低于河南省80%的县城房价，却有县城想都不敢想的三大配套：大郑州、地铁六号线、奥特莱斯。如今来看，这三大价值意义何在？为什么会这样？在过去，从来没有人敢想象得到一线城市的地铁洋房价格竟然比县城还便宜，不敢想象。在过去，大家宁愿租房子，也要挤进大城市，因为大城市工作机会多，挣钱多，有发展。但现在，这种情况开始变得不容乐观，发生这种改变的原因很简单，机会少了，挣钱少了，发展迷茫了。洞林湖是城市外围组团，它自身不需要太多工作机会，支撑它房价是这座城市刚需外溢客户的厚度，即主城上班，洞林居住，交通是6号线，但现在，这种厚度没了。
上图：洞林湖奥特莱斯城市工作机会的减少是洞林湖房价崩塌的主要原因，其次是置业观念的转变。这二年，主城区二手房房价急剧下滑，导致三环内的老破小四五千的房子一抓一大把，主城的老房vs远郊的新房，刚需选择了后者。所以，郑州二手房的成交占比近三年从4成占比快速跑到了6成。最后的10%就是租房替代了买房，90后95后现在的观念变了，他们不买房了，他们开始租房。一方面，近二年大批的人才公寓入市，解决了他们的燃眉之急，低廉的租金也让他们丧失了置业计划。另一方面，即便是没有人才公寓，市场上的租金现在也很便宜了。而那些还没买房的80后，干脆也不买了，“叶落归根”的情绪开始愈发严重，他们不给你玩了，他们回家去了。楼八的话以一个真实的故事结尾吧。老家有个亲戚在郑州做安装，就在洞林湖租房子。他每个月也能挣个万把块，这七八年也存了三四十万，我一直让他在洞林湖买套房子，他犹豫犹豫再犹豫，犹豫过后跑回老家农村盖了个二层小楼。昨天，他发信息说：波，我房子盖好了，过年回来看看啊！我说：中 