2017年1月7日。洞林湖恒大山水城加推了一栋17层小高层，一共51套房源。当天到访客户64组，成交42套，去化率82%。成交均价9000元/㎡。【1】

通往北龙湖

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地处研究，致力推动郑州城市进步。恒大山水城位于洞林湖，地铁6号线从首发站“贾峪站”出发后，第二站便是山水城旁的“洞林湖站”，山水城业主出门就能坐上这趟地铁。7站后，到达郑州奥体中心站，这里是常西湖中心，四大场馆及郑州市民中心所在区域，未来西部行政中心。然后，穿过郑州主城核心区，穿过曼哈顿、CBD区域、金融岛，最后在中原科技城核心区清华附中站终止。

上图：恒大山水城的地铁关系很多人认为6号线不如1号线、5号线热门。毕竟6号线没有经过二七广场、紫荆山等商业核心，但6号线却串联了商务区。但在《楼八》看来，1号线5号线牛的是现在，6号线应该看未来。常西湖未来是西区的行政商务中心，CBD是现成的商务中心，金融岛规划是金融商务中心，中原科技城也是商务中心。可以说，除了CBD，其他3大商务中心目前还处于起步阶段。虽然常西湖、金融岛和中原科技城目前人气不旺，但谁也不能否认它的前景，这几个地方和郑州的城运息息相关。城市兴，则其兴。另一方面，郑州西南地区是郑州房价四个角中最低的片区。这样一来，西南地区就能给大量青年人才提供了最低廉的生活成本，同时又不影响在这个城市发挥自己的才华，并实现自己的理想。生活成本有多廉价？开盘9000元/㎡，现在3088元/㎡，打3折！3088元/㎡，这几乎是“建安成本”价了，土地免费，已低于县城房价，向乡镇级地区看齐了。看一下房子的具体情况。【2】

平民的乐园

前段时间《楼八》去洞林湖看别墅了。别墅位于洞林湖最核心的位置，美爵酒店旁边，联排的！地下2层地上2层，合计4层半，上接天，下连地，还是边套，3面院子。中介报价140万，还能议价。然后，我顺便看了一下高层价格，其中就刷到了今天说的这个恒大山水城。房源如下：

上图：恒大山水城这是一套18层的小高层房源，建筑面积126㎡，三房二厅，总价39万。如果按现在的政策，首付6万，月供1333元。首付6万，月供1333元的新房，对面是奥特莱斯，地铁直达国家中心城市的四大优质商务区……你还有什么好说的。郑州这几年房价的确是降了，如果暂且不谈工作机会的问题，单从生活成本上看，年轻人留郑已经没压力了。这么低廉的生活成本，在国家中心城市有可能吗？在GDP前20强的城市有可能吗？几乎不可能。楼八认为，月收入3000的工薪族都能住得起这样的房子，一个人3000多，2个人就是6000多了吧。6000多的家庭收入，难道住不起月供1300的房子吗？城市门槛很低，现在缺的可能是更多的就业机会。【3】

不干涉的二条线

如此低价！如此暴跌！会不会影响郑州房地产市场未来的稳定？下个月就2025年了，时间真快啊！2025年之前会，但2025年之后，大家不用再担心郑州部分地区部分楼盘的房价下跌会影响郑州的房价了，不存在了。未来，郑州房地产市场的刚需和改善就是二条线，各走各的，井水不犯河水，包括价格和成交量。改善线就是新房市场，包括品质改善、面积改善、综合顶级改善，这些产品从近几年的表现看，价格已经很稳定，未来只有一个方向：上涨。刚需线就是存量的刚需刚改市场，它只具备了居住属性。未来这二条线就会越来越像新加坡的80%组屋+20%私宅的模式。新加坡的组屋就是城市为广大的中低收入家庭提供的房子，强调的是基础保障性。而私宅则是完全遵循市场化规律的商品房，可居住可投资可消费。二者的区别就在于“生存”和“生活”。二者层次分明，互不影响。郑州虽然不是绝对意义上的新加坡模式，但已经有了那点味道。《楼八》认为：未来，不管刚需穷人怎么想，至少富人不会因为某个地区和楼盘的暴跌不敢买房了，绝对不会了。有的时候，我觉得这种模式挺好，不仅仅给低收入者留下城市的理由，而且保证了这个城市地产的健康发展。结尾

楼八的话

当然，在这个过程中，最为受伤的就是早期以9000元/㎡价格购入恒大山水城的居民。在那个时期在这个位置购买这种产品的人，也都是穷人，但没办法，历史是残酷的，就这么写了，如果说未来的房地产能正常健康发展的话，这就当是罪恶的原始积累吧。感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地处研究，致力推动郑州城市进步。