看一个户型，你先看啥？肯定是客厅够不够大！主卧够不够大！“客厅+主卧”是户型里最重要的二个空间，当然，也是客户最敏感的二个空间。在西安，现在竟然有开发商开始对“客厅+主卧”玩起了买一赠一的游戏。赶紧看一下。

上图：客厅+主卧赠送图上图灰色是半赠送，棕色是全赠送。红色虚线是“客厅和主卧”的原面积，绿色虚线是“客厅和主卧”送的面积。我默默拿出尺子，量了一下，竟然发现：“赠送的”比“原始的”都大这……太狠了，太伤人了，太伤人了……

正文

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。这是西安的一个楼盘，叫文檀府。上周，地产自媒体联盟去西安考察了西安的“第四代住宅”，此次出行，楼八感触颇深。别嫌楼八说话难听，说白了，所谓“四代住宅”，其实就是打着“四代住宅”的大旗，可着劲的送面积！送！送！朝死里送！一个西安本土自媒体发表了一篇文章，对西安的高赠送楼盘进行了详细总结。结果如下：

沣业琅樾府得房率111%-120%

保利天瓒的得房率103%-107%

绿城紫棠苑的得房率101%-108%

大华锦绣年华的得房率105%-109%

保利星河天汇的得房率103%-106%

南飞鸿乐境雅荟的得房率101%-103%

永晖文檀府得房率110%-129%当然，还不止这些，还包括我们看的万众·九曲松间、越秀铁建·樽樾、泰发祥·檀府、绿城·凤鸣海棠、科技路金茂府、龙湖·未来之瞳云和颂……等等一众楼盘。个个四代宅！个个高赠送！一圈子下来，给《楼八》的感觉是，如果楼盘得房率低于100%，都没脸在西安的房地产市场混了。

上图：西安保利天瓒户型上图是西安保利天瓒的户型，南边送了一个和客厅面积同样大小的露台，还嫌不过瘾，北面再来一个差不多大的阳台。西安楼市为什么这么猖狂呢？据了解，在今年5月西安楼市出台的新政中，政府明确提出：鼓励房企在满足规划指标的前提下，进行户型创新设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。大白话就是鼓励可劲送面积。既然西安如此狠毒，我觉得郑州没理由不跟上，对吧？郑州可以从几个方面大胆一点。

第1，着手第四代住宅

上图：第四代住宅

《楼八》认为，新一代住宅的核心理念应该是：从室内走向室外，增大公区面积，增强社交功能。但现实不是如此，现实的新一代住宅被命名为第四代住宅，其本质就是送送送，送露台，送大露台，送双层挑空大露台。目的是为了增强项目的营销去化能力。“大量送面积”和“四代宅”本质相同，区别在于：一个师出有名，一个师出无名。有没有名分，就决定了不同的命运。举个例子，一场高端晚宴，三巡过后，一位男士喜欢上席间的一位女士，如果他上去抱一下，那就是性骚扰，即使女士也喜欢他，但她也必须给他一巴掌，骂一句流氓都是轻的，重了可能要坐牢，但如果发明一种“国标”，那就不但合法，而且还高雅了。同样，突破规划大量送面积，可能有人说三道四，但你冠以四代住宅的帽子，那就瞬间“高大上”了，所有人都闭嘴了。所以，郑州的四代住宅概念还是要尽快跟上。

第2，保持创新活力

西安的新政是鼓励创新，结果创新出来一个四代住宅。说到创新，郑州才是鼻祖。今天西安的创新，只是送送送，和5年前郑州的创新比起来，简直只是小儿科。来看一张实景照片！前方高能！这是实景照片！之前你们看到的都是效果图。

上图：松苑实景图早期接触松苑，虽然嘴上说着客套话，但《楼八》内心一直都是毛毛的，这么超前的东西，落地效果能好吗？直到11月12日，我去看了松苑的实体楼栋和实体样板间之后，禁不住感慨，铁建投下功夫了。做得真好！老马还是厉害，专家可能是水货，但市场化的房地产领域出来的大师，一定是大师，毕竟，靠呲牛逼在房地产行业成不了大师。当然，如果我们觉得大师的作品不行，那不是大师不行，而是我们的理解能力不行。松苑是郑州楼市创新的巅峰之作，还有那个美庐湾……但如今，随着市场的低迷，郑州楼市的创新没有了。郑州，还是要重拾这种创新。其实创新背后是活力，只有充满活力的行业才有未来。

第3，不坠青云之志

郑州楼市这二年难不难？难！穷且益坚，不坠青云之志，郑州有一家企业做到了，它不仅不是甲方，而是一个乙方，它就是徐辉。

上图：徐辉的设计河南

11月22日，徐辉设计举办了“设计河南\营造可持续得未来”学术论坛，规模宏大，专家如云，仿佛回到了2019。现在房地产什么环境，房企的日子尚且艰辛，何况设计院，而且现在再听到设计院的新闻，大多数都是裁员欠薪的狗血剧情，而徐辉设计逆势而上，仿佛行业里的一道光芒，为行业增强信心。希望像徐辉设计这样的企业越来越多。

第4，胆子再大点

前几天直播又聊到了中牟新区。上图：中牟新区揭牌关于中牟新区成立的必要性，政府也明确了出发点，目前郑汴一体化是“金头银尾草腰”，作为最关键的腰部“中牟”目前还是个县。打个比方，中牟要出省进行经济活动，介绍自己是“中牟县”，和介绍自己是“河南中牟新区”完全是二个概念，给对方的感受也是二种效果，当然，最后的效果可能也是二个概念。没办法，这就是中国，看帽子。所以，郑州应该胆子再大点，对于有利于发展的事，一股脑全整上。

楼八的话

如今的郑州的房地产市场，优秀的楼盘越来越多，诸如城发玥园，金投豫发豫园，万祥紫庐，消费者可选的空间也越来越大。玥园位于国贸360南门，周边已经10年没有项目了，新楼盘对周边就是降维打击；豫园是蓝堡湾片区最后一块地了（豫发！肉搏美盛！北三环已黑云压城！）；万祥紫园是地市房企在郑州的立山之作，问世便热销全城。但是，说到项目本身，郑州的步伐可以再快点，胆子再大点。感谢关注《楼八地产研究所》，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。