有阵子没去烤堂了。反正《楼八》觉得他味道一般，没有一个印象深刻的菜，卫生间还小，男士如厕还排队，总之体验感一般般吧，但不知道生意怎么那么火。生意好了，老板钱也赚麻了，据说，夏季高峰期，其月营业额轻松突破400万，一年要3000万。老板赚钱，房租肯定不会低。去年《楼八》调研的龙湖里的一楼租金大概是800元/㎡·月，这个租金高得恐怖，因为一般郑州这种级别的位置租金大概在200元/㎡·月，4倍。看着一楼租金如此高昂，刘小阁同学心想一定在想：奶奶的！如果一层面积能再大一些就好了。【1】
中原AI科技谷
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。龙湖里的确很小。项目占地18亩，总建面4.5万㎡，小的一楼面积太小，害得堂堂的北龙湖豪宅星云湾都找不到好位置。别急！大的今天来了！兰溪府对面，四梁八柱东侧，一个大型商业综合体终于要来了！据《楼八》了解，目前项目规划方案已经确定，现场动工了。具体位置如下：
上图：新大型商业位置图项目位于兰溪府南侧地块，四梁八柱的第三梁东侧。
地块总占地75.54亩，是龙湖里的4.2倍！
地块总建筑面积27.64万㎡，是龙湖里的6.1倍！商业如果按规模计划，那就相当于：6个龙湖里，乖乖哩地块是由3个小地块组成。如下图：
上图：新商业指标3个小地块的容积率都是3，限高45米，建筑密度小于45%，土地性质为“其他商务用地兼容商业用地”。详细指标如下：
上图：新商业指标根据地块的土地性质，项目方案也完全遵循了指标要求，业态综合定位为：商业+办公项目名称暂定：中原AI科技谷从名字可以看出，项目的定位还是依托中原科技城，打造引领区域产业园区的高端商业综合体，激发区域产业生态活力。【2】
烟火气商业
看一下商业和北龙湖的位置关系。
上图：中原AI科技谷效果图
上图：中原AI科技谷效果图第二张图可以看出，这个商业落地后，兰溪府和瑞府位置优势愈发明显，这下兰溪府的销售人员做梦都能笑出来。商业的北部是魏河，西部是四梁八柱，东部是华润瑞府，南部是如今的中原AI科技谷。注意，这些全是高端形象的“公建”，未来“提升区域形象”的地标性建筑。所以，这些建筑的外立面都是玻璃幕或铝板，可长时期保持上佳城市界面形象，这种情况下，兰溪府和瑞府的区域价值就不仅仅提升在配套上了。看下项目整体效果图。备注：本文均为暂定方案，最终以实际建成为准。如下图：
上图：中原AI科技谷这个方案是典型街区式商业体，典型的案例有上海的大宁国际，东区的海汇港，其实龙湖里也算，只不过是单体类。总体来看，项目是一个充满艺术氛围，以时尚性、艺术性为导向的创意类商业体，主打街道美学概念。而在项目的特性营造上，项目提出了“烟火气”，《楼八》认为，烟火这玩意都是概念，要营造烟火气是一个既简单又难的事。郑州周边最有烟火气的商业是谁？获嘉袁家村，曾经人气爆炸，它的核心理念极其简单：把简单的小吃把好食材关，做干净做好吃。但往往最简单事我们都做不到，做着做着就朝“装逼型”商业奔去了。我们希望中原AI科技谷能做出烟火味。
上图：中原AI科技谷总平图项目在东南、东北和西北做了3栋10-11层的办公，其余的则是3-4层的商业。看一下它的办公和商业体分布。
上图：中原AI科技谷在3号地块东侧位置，设计了一个地下超市，这个真的是太利好兰溪府了，家门口的超市，方便得很。不过，项目负一层只有超市部分为商业，其他均为地下停车场，可见开发强度不是很大，这个很可惜，毕竟地块紧邻地铁口，优势极大。【3】
新商业中心
项目要打造街道美学，我们就来看下项目的街道效果图。从夜景效果来看，在屏显上运用了大量的绚丽色彩，可见开发商的确希望建筑整体看起来更现代感，更时尚感。
上图：中原AI科技谷项目北部二个地块的广场位于地块内部，南部的地块在南侧设计了较大面积的广场，应该是未来的主入口。看一下项目街区效果图。
上图：中原AI科技谷街区效果图
上图：中原AI科技谷街区效果图
上图：中原AI科技谷街区效果图
上图：中原AI科技谷街区效果图
上图：中原AI科技谷街区效果图外立面上，项目采用香槟金铝板和深灰色金属压条，同时搭配褐色石材和白玻璃窗，质感还可以。这部分我们简单聊聊项目的意义。这个，再加上四梁八柱的部分商业，《楼八》基本可以下结论了，这里将成为未来北龙湖绝对的商业中心，即便是南岸龙湖里对面的正弘商业起来了，也很难取代AI科技谷。原因有四个。第1，南岸的居住密度很低，而且客户层次相对较高，北岸居住密度大，客户偏中产，更喜欢独自进行商业活动。第2，北岸的人气更旺，因为国际文化交流中心在北岸，这里基本相当于北龙湖的“会展中心”，是聚人气的地方。第3，北岸集中了北龙湖主要的景观资源，从目前来看，郑州人去北龙湖，主要是在东北岸、北岸和金融岛，南岸基本成了纯居住区，没有聚集人气的功能。一附院不算，那聚集的人气有点偏了。第4，四梁八柱也有商业，未来，这一片将是一个商业集群。结尾
楼八的话
总体来看，这个项目的设计方案中规中矩，亮点并不多，但从零到有是北岸最重要的，毕竟，我们在北岸散步不能总去那个瓦库吧。感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。
