从大卫城南门出来，右拐便进入人民公园。

穿过人民公园，再从人民公园西门出来，走过大石桥，就到了优胜南路。

在优胜南路和南阳路交叉口，有一块地，前段时间被郑州轨道交通摘走了。

根据《楼八》目前得到的消息，已经交由XX国央企主导开发了。

【1】

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究，致力推动郑州城市进步。

有人看不上这块地。

他们觉得这块地太小了，开发商要普通改善去跑量，我地个娘额，占地31.38亩，建面5.4万㎡，5栋楼（暂定），还小吗？

来来来，做个对比。

大石桥，占地31亩，5栋楼

对比下来，尽管是小三角形的不利形状，但规模并不算小，毕竟，这是郑州主城核心区的核心，地块已经极其稀缺。

所以，《楼八》认为，单从地块指标上看，项目在规模上并没有“做不了豪宅”的短板因素。

很多人经常认为地块小限制了产品档次。

这种想法是幼稚的，只要地段足够核心，资源足够优秀，豪宅随便做。未来，在老城区，哪还有大地块啊，高端豪宅都是小地块。

上海“汤臣一品”3栋楼，纽约曼哈顿顶级豪宅“施坦威”只有1栋楼60户。

不怕你地块小，就怕你位置不好。

大石桥地块的位置好不好呢？

【2】

我们来理解一下。

大石桥属于郑州的老城地区的中心地区，这个地区的位置好不好，关键是看目前对该片区核心资源的占有度。

我们拉一下具体的资源情况。

上图：老城核心区资源

老城核心区的优质资源有二部分：商都历史文化区和四桥一路。

《楼八》认为，商都历史文化区才是郑州三环内最最牛逼的配套，周边的确也是最最适合居住的地方，但周边没有土地了，只能望商生叹，实在不中就买个二手房。

凤凰悦府还不错。

四桥一路是老郑州传统的优质资源集中区：四桥一路和金水河的走势完全一致，从西到东串联了碧沙岗公园、人民公园和紫荆山公园。

过去，老城的核心资源基本是集中在这一条地带上的。

虽然目前，老城核心在东区的崛起中略显落寞，但是，底蕴这东西，也不是轻易能夺走的。

二七商圈虽然堕落，但不得不说，大卫城的人气还是依旧亮眼。

所以，大石桥的地块在资源拥有度上，比雅颂居、恒大云玺、龙湖瑞玺苑更好一点，同时，相比环境吵闹的悦府，大石桥也有一定的优势，还要补充一点，地块有郑州七中的学区加持。

所以，大石桥地块在资源拥有度上也具备的豪宅条件。

【3】

大石桥地块位置资源都没问题，问题出在了风水上。

上图：大石桥地块形状

首先，地块是一个倾斜45°的直角三角形。

不同的形状代表不同的五行，三角形在五行中属火，作为住宅并不是特别合适。

破解之道便是尽量增设“大波浪”的水形线条，比如瀚海的思念城、晴宇，当然，也可以是松苑的FGRP。

上图：大石桥地块周围现状

从周围的建筑来看，西侧的清华城建筑密度大，楼层高，所以，地块在高度设计上尽量用尽80米的限高，以减少白虎抬头的伤害。

城中央的最北侧的一栋楼，房东们可以考虑出手了，同时，地块的还要重点考虑城中央西南楼栋的尖煞影响。

当然，尽快地块紧邻大石桥，但立交桥的车流是向西北而去，对地块的门冲影响不大。

目前，网络上流传了一个项目的产品规划版本。

这个就是我在第一部分所说的5栋楼规划。

地块的出让属性是允许兼容文化设施用地，而且条件中明确指出兼容的文化建设面积大于5%小于10%，西南的裙楼应该是对应的业态。

但看这个规划，限高应该是没有用满。

在农村建房的时候，有一句古话“不怕青龙高万丈，就怕白虎抬头望”，这也说明建筑物对周边地势的要求，在这一点上，项目的设计还是要慎重考虑考量。

虽然地块形状和周边条件上存在一定弊端，但毕竟有风水，就有破解之道，开发商必须认真考虑这个问题，最大化减少地块对楼栋排布的不利因素。

曾经香港中银大厦风水似乎更是惨不忍睹，但经过贝聿铭“化腐朽为神奇”的设计，还是成了香港地标。

地块有必要请大师级人物“研究”一下。

上图：地块经济指标

项目的容积率是2.6，这个相比雅颂居、悦府、云玺，那就是王者级别的存在了。

现在主城改善必须往高端了去做，毕竟，中低端目前钱袋子并不支持他们去冲动一下，越高端越有冲动的能力和底气，同时也是购买力最强的那类群体。

还是《楼八》常挂在嘴边的那句话：不怕你卖得贵，就怕你盖得烂。

结尾

所以，结合地块所在地理位置、所拥有的资源以及自身的经济指标，项目具备了打造一个豪宅的条件。

恒大云玺110㎡起，龙湖睿玺苑128㎡起，悦府89㎡起，雅颂居154㎡起，地块户型可以考虑150㎡起，面积段不要过多，至于楼栋呢，可以减少拔高。

目前网传的规划显然不太理性。

感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究，致力推动郑州城市进步。