上图：楼八后台留言昨天土拍没写文章。传言参与的企业太多，真的不知道到底谁会拍到，准备不了四篇稿子，如果当天写，时间也不够，干脆不写了。但，还是有热情粉丝不放过楼八，后台留言：“全网都在等北龙湖拍地的楼八文章”，虽然是恭维之词，但很中听。为这信任，写点吧，时间仓促，如有错字，敬请谅解。【1】

金茂杀回北龙湖

感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。昨天上午9点，北龙湖10号地土拍正式开始。近几年，郑州房地产市场低迷，每次土拍基本还没开始就已结束，或流拍，或底价成交，而底价成交中，大多数也是城投托底。即使有一些优质土地，开拍前传闻都要抢，但结果依旧波澜不惊，没给我们带来惊喜。所以，这次北龙湖10号地，《楼八》开始并没报太大希望，尽管之前听到一些风声，但狼来了的次数多了，也无感了。所以，当到11点还没出结果的时候，《楼八》心想：这次稳了。果然，此次战役，华润置地、招商蛇口、保利发展、中国金茂，“名字各具特色”的四大央企巨头真的全部倾巢出战。半场过后，吃了多粒伟哥的华润金茂仍在持续激战，最终，金茂以溢价20.51%的16.16亿的价格将10号地收归囊中。华润置地、招商蛇口、保利发展的摘地喜报全部胎死腹中，而中国金茂的自然登上了“拿地头条”。上图：金茂霸气海报楼八预计，此番落败的华润必将把怨气全部撒在司法警官学院地块上，届时，华润势必要神挡杀神，佛当杀佛。这对于同样一心入驻司法警官的中海、越秀可是极大不利，凶多吉小，摘取的概率大大降低。不过，华润的这次摘地喜报，推广公司大可不必删除，可能马上就能用得上了，重新改一下地块名称和位置即可。

上图：电影剧照所以，此此土拍，最失落的一定不是华润，而是隔岸观火的中海和越秀，二人双双黯然伤神，不知所措，这年还咋过……华润现在的到处抢地也是逼不得已。近一年，华润营销突飞猛进，品牌势能如日中天，风头无二，高端项目纷纷清盘，正面临着无货可卖的窘迫局面。《楼八》估计，此番土拍落败之后、下一次土拍开始之前，投资总都得躲着营销总走。郑州多久没有看到这种场面了，好几年了吧！这场面让人禁不住落泪：郑州市场是真的热了。

上图：正弘董事长李向清

前几天，《楼八》说过中海总裁深度调研郑州后直言看好郑州，这二天，根据《郑州晚报》报道，本土房企巨头正弘董事长李向清也发声了。他在一次高规格的会议上表示：郑州土地市场肯定会恢复到健康状况，2025年，我们会积极参与土地市场的招拍挂，寻找新的优质项目，我们对郑州的发展充满信心。这盛况如李董所愿，郑州土地市场在他发言后2天就火了，他自己估计也没想到市场会以这样的态势回应了他。【2】

最后的北龙湖高端区

终于，怒气冲冲的金茂杀回了北龙湖。金茂府营销负责人周总近日表示，项目今年的销售额已经超过10个亿，基本上垄断了片区新房高端改善市场，成为郑州东南改善必看项目。在一期交付获得良好口碑后，销售业绩更是与日俱增，项目有望明年清盘。往前推，如意府项目销售同样火爆，项目的置业顾问、主管和经理基本上都通过操盘该项目实现了在北龙湖置业。当然，他们大多数买的是自家项目。未来府和如意府都不错，但或不在北龙湖，或不在北龙湖高端核心区。金茂府，做为金茂8年前进入郑州的第一项目，团队也倾注了大量的心血，但总体盈利却不尽人意。这也导致金茂心中一直有股无名之火：在北龙湖核心区，我堂堂中国金茂还赚不到钱？眼看着，北龙湖最高端东南核心区的最后一块地出来了，中国金茂自然是毫不犹豫，手起刀落，斩落马下。它要在这里重新拿回自己曾经失去的一切。

上图：电影剧照

这次，中国金茂赌对了，这个地块绝对可以担当此重任。

第一、它太稀缺了

不出意外的话，这是北龙湖东南高端区的最后一块地了，低端价格看成本，高端价格看供需，不管需求多少，供应显然已经足够稀缺，怎么定价，它自己就很随意了。

第二、它位置真好

上图：10号地的位置如上图，地块位于融创壹号院、铁建投松苑、永威上和院、金茂府四大豪宅中央地带。一路向北二个路口，直达金融岛银泰商业；一路向南四个路口，即为山姆超市。

三、脱维竞争

这个地块的市场竞争完全“脱离了原来的竞争维度”，主要体现在三个方面：成本、时代和产品。谈竞争，主要谈竞品，10号地块的竞品就是南岸的二手房市场，可以说，10号地一出，南岸的二手房短时间将被按下暂停键。首先，这块地的楼面价只有21969元/㎡，和区域竞品的3万多相比，低了太多。其次，这块地的规划将在2025年实施，而竞品的规划都是5年前的，落后了一个时代，苹果11和苹果16差的仅仅是一个5年吗？当然，最重要的还是它的规划条件全面放开，这个市这块地的主要亮点，我们单独开章节谈。【3】

领先时代的作品

土地出让前，郑东新区的官网上挂出了一则工作说明。

上图：东区管网原文是这么表述的：龙湖南区E1-11-01地块……。为塑造城市美好形象，提升郑东新区住宅品质，结合第四代住宅立体绿化等设计特点，经管委会研究决定……，建筑高度可为两种计算规则，一种是由室外地坪计算至檐口位置，建筑高度小于24米控制，或是在坡屋顶坡度不小于15°的情况下，建筑高度按照室外地坪至屋脊二分之一位置小于27米控制。首先，这个表述没有《技术规定》表述科学，毕竟“第四代住宅”是个营销概念，或者说是民间称谓。就像“北龙湖”，在这则通知的标题中，使用了“龙湖南区”，而不是“北龙湖南区”，说明原本用词是十分考究的。不吹毛求疵了，说正事，这里既然提到了第四代住宅，那就意味着项目可以大量赠送面积了，这可以说对项目而言，是极致利好。其他地区送面积可以理解，但这可是北龙湖核心区的最后一块地啊。你路边买两串烤面筋，店主会送你一串，你买两部苹果16，店主会多送你一台吗？这不是开玩笑吗？《楼八》估计，这项目得房率至少100%，摊上四代宅，你低于这个得房率都不好意思。如果按100%得房率，卖4万，其实是2.8万。北龙湖的确需要四代住宅了，毕竟北龙湖地区得主要竞品未来天奕早已经算是四代宅了。除了对于四代住宅的表述，东区这个说明对于限高条件也彻底放开了，早该放开了，再增加几米都不过分，事实已经证明，“统一商户门头招牌”和“统一建筑高度”都是很xx的行为。城市天际线是需要错落的，平头哥不好看。赠送面积和限高放宽这二个重大利好，彻底让项目解除了最重要的二大桎梏，实现自我放飞。那么，金茂大概率会做什么产品呢？先看一下规划条件。

上图：10号地规划设计条件地块指标：

占地面积：43268㎡（64.90亩）

容积率：1.7

总建筑面积73555.92㎡

总价：161600万元

楼面价：21969元/㎡

毛坯限价：38400元/㎡

装修限价：5800元/㎡第1，精装修是肯定的，这是要溢价，也是金茂要重新拿回他曾经失去的。第2，五恒是必须的，这是金茂符号。第3，大露台赠送是铁定的，政府都鼓励你赠送了，你还有啥不好意思的。第4，面积段160起。因为有大量赠送，我感觉金茂会向下压缩面积段，毕竟四代宅的160平基本相当于过去200平了。第5、抢眼外立面。毕竟它旁边就是目前北龙湖外立面最牛逼、成本最高的松苑，且不说内部户型如何，颜值可不能输给松苑。这可能是郑州2025年最值得期待的一个项目了！结尾

楼八的话

曾经，金茂和中海都有过退出郑州的传闻，如今，在如此密集的时间里，一个总裁亲自到访表态，一个16亿重金投票，郑州感动了。感谢金茂和中海对郑州的看好！感谢金茂的王者归来！祝金茂在10号地上拿回曾经属于自己的荣耀。感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动城市进步。