最近，据相关消息显示，《郑州市城市规划管理技术规范》的编辑工作应该是基本完成了，里面关于“决定郑州未来城市建设方向”条款也基本落地。《楼八》说二点：第1、郑州原始《技术规定》是2013年出台，在2018年和2019年进行二次修订，而这一次出台时间应该会到2025年，间隔时间有6年，时间确实很久了。第2、文件尚未正式公布，本文涉及内容均为暂定，最终以规划部门最终公布版本为准。正文
感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究，致力推动郑州城市进步。新技术规范一共10大部分和3个附录，内容庞大，我们只拣“重要的”和“与房地产有关的”说。一、总则
在总则中，提到本规范的使用范围“郑州中心城区范围内，县（市）、上街区，可以参照本规定执行”，在《规定》附录中的名次解释为：中心城区由主城区、郑州航空港经济综合试验区构成，其中主城区包括市区五区、郑东新区、高新区及其扩展片区、经开区及其扩展片区。备注：本文棕色字体为文件原文。没有中牟新区吗？二、建设用地
在本章节的第3章节第2条第二小条，规定了“新编详细规划，住宅用地建筑高度应小于80m，容积率不超过2.5”。这一条基本明确了郑州楼市未来将彻底和“高容建筑”告别。过去20年，郑州城中村改造的就地安置，诞生了很多高容项目。在城市管理中，“不怕容积率高，就怕不懂管理”，很显然，不止郑州，国内的物业管理整体还处于初级摸索阶段，物业管理水平很低，所以，高容+大规模的社区又成了城市新问题。其实，这个呢，也不能框得太死，如果地块规模不大，位置又足够好，区域容积率不高，5以下是不影响城市形象的，比如雅颂居，再比如天奕，再比如天筑。但动辄20万以上的大规模项目真的是不能再搞高容了。本部分第3款的第3章节，对商业土地也明确了“绿地率不宜低于25%”，这个指标在过去的商业体中基本很难实现，未来，这个指标也是在增强商业体验感。三、公共服务设施
在本部分第3章节第10条中，明确表示“5000-12000人应设置一处文化活动站，含青少年活动站、老年活动站……”用大白话就是“给在小区门口摆摊下象棋的老头们找个风刮不到、雨淋不到的地方”，这一条基本代表了这部分的核心内容。目前，新出的楼盘，基本不存在这些问题。四、城市设计
在这一部分，《规定》提到了“老法桐林荫道”。本部分第二章节的第4条提到“构建主城区2主4次城市法桐林荫轴线和13处老法桐集中展示区，强化郑州绿城特色”。我去过中山陵，拍照最多的是景区门前的法桐大道，而在郑州，最近几个月“黄河迎宾馆的法桐也成了热门景点”，法桐大道，曾经是郑州的名片，也可以说是软实力，但这个郑州印记这些年正在被渐渐抹去，这次规定的“重点提及”，结合“2.5容积率控制”，目标很明确，郑州要重新找回“绿城郑州”。《楼八》觉得尽管有点晚儿，终归是好结果。五、建设工程
本部分第六章节第2条内容显示“住宅建筑层高不应低于3m”。这个指的是我们常说的层高，过去这个最低值是2.8m。目前，尽管改善盘有的主动提到了3m，有的3.15m，尽管郑州目前清一色的改善盘，但这一条也算是在文件中进行了确认，做到了有法可依。
注意，地产圈最关心的核心问题来了。
本部分第六章节第5条内容显示“对于阳台进行立体绿化涉及的住宅，层数应为4层以上，户型套内面积在100㎡以上。阳台高度不少于两个自然层高且不小于6米，阳台悬挑进深不大于6米，相邻上下层开敞式阳台在水平投影范围内不应重叠，阳台至少二面开敞且开敞长度不小于阳台周长的50%，开敞面不得设置维护墙体、不得封闭，仅可设置通透栏杆。在其绿化面积不小于阳台水平投影面积50%的前提下，空中花园阳台计入建筑面积，不计入容积率和建筑密度。”这一段内容量极大，逐一来看。A、“阳台高度不小于两个自然层且不小于6米，相邻上下层开敞式阳台水平投影范围不应重叠”，这其实就是我们所谓的“露台”，所谓的第四代住宅，即大面积的双层挑空错位露台赠送。所以，这一条也可以说是在《规定》上，首次提及第四代住宅，这个《规定》用词很专业很科学，没有出现“四代住宅”字眼，毕竟，这非官方称谓，仅为营销术语。B、“层数应为4层以上，套内100㎡以上”，这2个条件意思应该是，“四代住宅”只适用于建筑面积在130㎡以上的高层建筑。层数不是重点，重点是面积段，楼八总结一句就是：四代住宅只能应用于改善产品。其实也好理解，小面积也不太适合大露台。C、“其绿化面积不小于阳台水平投影面积50%的前提下，空中花园阳台计入建筑面积，不计入容积率和建筑密度。”不得不说，文件起草人真专业。他们表述的意思是：赠送的大露台，你必须要有一半的面积做绿化，种上花花草草，这样的话，才算赠送，不计入容积率，如果你不做绿化，做了个烧烤房，那就要计入容积率，这很符合初衷，虽然但这个监管难度极大，基本为零，但在官方文件上做到了无懈可击。所以，我们把这句话简化一下，就是“露台计入建筑面积，不计入容积率和建筑密度”。D、“阳台悬挑进深不大于6米”，这个目前《楼八》看到的多是4.2米以及4.5米，6米在结构上实现难度也是比较大的。这一部分基本上是对目前市场上所谓“四代住宅”进行了内容阐述，但现实中，从楼八了解到的四代宅来看，还是出现了一些问题。比如，露台下层的房间的采光很差，一般多是重要的客厅和卧室；比如楼间距大大缩短，私密性进一步变差；比如错层之间的上下私密性没有，尴尬场面增多。总之，四代住宅还是探索阶段，所以《规定》的表述也只能做到“先适应当下市场”。不容易。本部分第六章第7条提到了目前市面上的“花池”，内容如下“建筑附属构件（如空调板、花池、构造板等）的进深不应大于0.8米”，花池是不计入建筑面积的，但也不能无限扩大。本部分第六章节第9条提到了“首层架空层不计入容积率”，本部分第六章节第13条提到了“开闭所、配电室、通信房、公厕等不计入容积率”……等等。这些都是在为开发商让利。六、交通工程
本部分第三章节第5条内容显示“访客车位数量不应小于配建机动车停车位数量的2%，且最多设置20个”。楼八觉得这数量还是少了，但有一点可以明确，小区的地下车位是必须允许访客进入的，如果小区保安拒绝，原则上违规了。本部分第三章节第5条内容显示“新建住宅的固定停车位100%建设充电设施或者预留充电安装条件，其中不低于2-%为充电车位”。简单的说，就是所有车位有要预留电源的同时，30%要安装好充电设施。七、市政工程八、综合防灾减灾九、历史文化保护十、城市更新后面四部分涉及地产内容不多，或无关键内容。楼八的话
新规划的出台及时适应了郑州楼市变化的需求，树立了“提升郑州人民居住品质的良好导向”，为开发商的创新提供了保障。好事！感谢关注《楼八地产研究所》，我是宇文播，专注郑州城市发展和高端地产研究，致力推动郑州城市进步。