1，早餐1月4日，我起得很早，不到10点就爬起来了，上午要去安阳滑县的一个开发商参观学习。
起床后，去厨房煎了个鸡蛋和二片熟牛肉，和着生菜，用面包一夹就是早餐了，没沙拉了，有点干，噎得慌。
食材都是在胖东来爆改的永辉买的，三天去一次。
现在食品安全越来越严峻，据说胖东来不卖韭菜和豆角，因为这二种食物没有农药不超标的，无奈之下，胖东来弄了几百亩地自己种。
土地弄来了，胖东来发现土地的农药也超标了，只得降溶，我估摸着啊，想要吃到胖东来的豆角和韭菜还要再等几年喽。
汉堡吃掉，再喝碗小米粥。
早餐大抵是这样，或者煮几个饺子，饺子是二周一次自己包的，包好冻冰箱，二周吃不完全部丢掉。
冷冻并不意味着无限保存不过期。
吃完早餐，就走路到了中海小区北门，和小伙伴们碰头，出发，20分钟后，到达约定出发地点：居然之家北龙湖店。
2、掼蛋感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。在居然之家门口等了十几分钟，来了一辆考斯特，坐上车，我们就向滑县进发了。
车上没事，我们掼蛋。
第一手，我方上台，三级，打5，又三级，打8，再三级，打J，还是三级，打A，然后双上结束。
追平掼蛋最快世界纪录。
对方不服，再打，第一手，我方上台，三级，打5，又三级，打8，再三级，打J，然后是二级，正准备打K的时候，滑县到了。
掼蛋最怕一边倒，比赛就变得索然无味了，也失去了掼蛋的娱乐目的。
掼蛋最精彩的时刻，就是到最后，双方都各剩几张牌，大家互相猜测，不停转变战术，最后一方大意出错，一方艰难获胜的状态。
特别是那种一手出牌满盘皆输，往往使人记忆深刻，回味无穷。
掼蛋这事，6分牌4分技，牌的好坏对结果的影响比例更大一下，牌顺了怎么打怎么赢。
人生也是如此，太顺的王思聪和太苦难的隐入尘烟都不太好，跌宕起伏酸甜苦辣才是人生。
虽然道理如此，但想了想，如果有机会，我应该还是会选择做比较顺的王思聪。
3、宏达
到了滑县，我们先到了宏达公司总部。
上图：宏达地产总部
宏达便是我们此次考察学习的房企，在滑县本土属于“房企巨头”，规模做到了当地第一。
滑县人口接近200万。
和冶都的“多县城”战略，以及金沙的“进军商丘”相比，宏达未出滑县，也没有进军安阳。
当下市场，谨慎扩张是对的。
即便宏达有那现金流实力，也没有走得太远的必要，除非品牌积攒到了一定厚度，可以适度把业务扩大到安阳市，做豫北最好的几个房企之一应该是宏达未来十年最好的方向之一。
宏达总部处处都很传统，仿佛一个地方国企。
一楼是企业文化的全面介绍，到处都是各种“中洲杯”奖杯以及各类照片。
上图：宏达地产讲解解说员讲解很敬业，字正腔圆，没什么技巧，没什么华丽的词语，平淡真实，就像80后90后看60后70后，平淡却有货。就连公司的董事长，总裁，如果拿一把韭菜走在菜市场，你可能感觉也就是一个普通的小老百姓。宏达很传统，很平凡，很规矩，很踏实。近二年，我们发现，大浪淘尽后的英雄，其实都没有华丽光鲜的外表，都只是简单的规矩、诚信和踏实。胖东来如此，金沙亦如此。厚积薄发中的“厚”需要的是踏实，需要的是时间，而“薄”才需要华丽，技巧，很显然，宏达尚未到那个阶段。感觉宏达大概相当于金沙爆发前的四分之三处。4、梦想城
参观完公司总部，我们前往宏达梦想城参观。
上图：宏达梦想城一期这个项目，我没太大惊喜，甚至都没拍几张照片。一起的小伙伴给我说：“这很普通，没什么亮点，比较典型的县城楼盘嘛。”我点头以示同意，深以为然，一般般。不过有一点，项目2的容积率，全部都是高层，楼间距大得吓人，一层基本都能实现全天采光。主打一个空旷。看完一期，便看相邻的二期。相比一期的平平无奇，二期情况大为改观，在县城里来说，上升到比较优秀的水平了。
上图：宏达梦想城二期小区主入口做了二层的业主会所。会所大堂有各种便民设施，中厅还放有可以供业主们陶冶情操的共享钢琴，我按了几下，是真家伙。进入小区，景观比一期丰富得多，而且还有了层次感，有了设计感。保洁卫生做得也不错，细节也比较用心，楼栋前摆放垃圾桶的地面都用304不锈钢进行了铺设。二期品质大幅度提升，十分优秀，但说到行业标杆，还是有一定距离的。以楼八的看盘经验，80分。从梦想城出来，又去了未来城售楼部，到了售楼部，天已经黑了。看了二个样板间，户型中规中矩，基本的通风采光功能做得都不错。看完样板间便去吃饭了。4、吃饭
晚上吃饭的地方在宏达自己食堂。滑县所在的安阳是甲骨文的故乡，所以，每个包间都有一个甲骨文牌匾，我们所在的房间自然也不例外。
上图：甲骨文这四个字是“今有美酒”，挂在这里，今天不喝点都说不过去。宏达地产是25年前由董事长李国军和总裁李国臣兄弟俩联合创办的。二个人最早是泥瓦工，辛辛苦苦干了15年，然后在2000世纪之交时成立建筑企业，然后转型成了今天的房地产企业。二个人的40年交给了房地产建筑行业。晚上主持招待的是董事长李国君的儿子李波，人很年轻，三十多岁。吃饭前，他认真讲了讲滑县的历史、经济和文化，当然，最后肯定还是少不了美食。滑县是豫北名县，尤其是其道口烧鸡，更是名扬天下。道口烧鸡品牌很多，目前在全国做得比较大的是画宝刚，但本地人吃得比较多的却是义兴张。滑县的烧鸡有特供渠道，特供渠道对食材要求极高，以保证食用人的健康。其实，这没什么用。曾经，我也很讲究，买油非转基因，买蔬菜有机，但可别忘了，你是要出去应酬的，全国有能力把自己应酬的饭店都做到食品保障的人有几个？每个人都已经进入了这个“大体系”内，逃不过，挣不脱，偶尔吃几顿安全的已没什么卵用，只能放弃抵抗，没办法。一个人，在时代浪潮下，屁都算不上。至于烧鸡吃法，咱们都喜欢吃凉的，但在滑县，都是吃热的，而且要饭前先吃，所谓“热烧鸡”。
上图：滑县热烧鸡吃完热烧鸡，酒过三巡了，每个人喝的大概也有二三两了。然后，小老板一口喝了100ml之后开始给大家敬酒，太实诚了，感觉他酒量至少一斤半。当然，敬酒也是论毫升的，我酒壶还有三四十毫升，结果被要求先清壶，再喝一壶。都说滑县喝酒热情，没想到如此热情。酒比较顺口，虽然量不少，但以往对壶抽喝完就胃疼的特征并不算明显。喝酒有人喜欢一杯一杯喝，有人喜欢拎壶冲。二种方式，各有好处和用处，一杯一杯喝对胃刺激少，还可以慢慢品，拎壶冲一般是端酒和敬酒，是表达自己的心情和心意。结束后，就回去睡觉了。5、未来城
第二天早上起来，就出发去未来城了。到了未来城，我才觉得这一趟滑县考察不虚此行。
上图：未来城一期未来城一期大门口旁边就是配建的幼儿园（上图左），它和项目之间并不是围墙，而是一片花园和一条水系。仔细看这一张照片，看幼儿园和社区的关系处理。景观上，二者完全相互融入，交相辉映，毫无违和之感，可谓极其巧妙，堪称完美。色彩上，小区的楼栋也采用了鲜明欢快的色彩，以迎合活泼可爱幼儿园。这种设计在一线城市尚且十分罕见，由此可见项目之用心。看来，我觉得传统的宏达开始有些时尚了。
上图：未来城一期外立面房企对缝重要吗？不重要也重要，不重要是因为缝对得齐不齐根本不影响使用，重要是因为“对缝反应的是工程态度”，态度决定一切。除了对缝，外墙体的平整度同样是企业态度的反映。上图是未来城的外墙，12点30分的太阳下，也没有什么凸凹。
上图：未来城一期（微信号：地产观察）上图是小区正面的外立面。项目采用的颜色普遍比较清素，看起来干净、清新、舒服，不张扬。
上图：未来城一期篮球场
上图：未来城一期儿童乐园未来城不仅精细化做得好，还有标准的会所、四点半课堂，图书室、公厕、超市、快递房等等……这里，我就不放大量的图片了，楼八的总体评价是：绝对的河南地市级楼盘的标杆了。有态度，很用心，看得出来。7、房企
梦想城一期，我感觉一般；
梦想城二期，我觉得优秀；
未来城，我觉得就很棒了。这其实也是一个企业的标准化道路。这个项目的项目总便是小老板李波。作为二代，有的直接离开老爹，另辟道路，依旧做出了不错的成绩，比如冶都的小公子，当然，王思聪也算；有的在公司直接从高管做起。李波没有更换赛道，也没有选择轻松的管理，而是选择从企业一线历练，选择从项目经理做起，未来城，就是他的第一个作品。
上图：少帅李波对此项目，他倾注了大量心血，把控每一个细节，亲自挑选一颗树、一块石头、一种材料……最终，李波为滑县，为安阳呈现一个优秀的作品，也为企业品牌的升级打下坚实的一步。希望这个滑县地产少帅，未来可以为宏达开创一个大场面，这个90后有实力也有干劲。下午举行论坛的时候，宏达组织了公司骨干员工全程参与，全部过程，从董事长到总裁到管理层，听得很认真，务实。看完未来城，就返郑了。路上又掼了一路，到家就累得不想动，饭也没吃。今年自媒体联盟一共考察了四个郑州以外的省内房地产企业，但总结起来，各有各的特点。滑县宏达属于传统、踏实、认真的企业，草根型，一步一个脚印，走得踏实稳健，而且宏达的现金流也很充足，负债率不高。重要的事，集团是兄弟二人一手打下的江山，但40年，兄弟二人还能团结紧密一直到今天，而且，权力还在平稳往下一代过度，这在中国难得，我们合作做生意往往是“同舟共济，同床异梦，同室操戈，同归于尽”四部曲。这一类企业沿着自己成功的道路继续走下去，不胡来，不乱搞，不盲目扩张，路，只会越走越宽。新乡又一城是新乡市的龙头房企，连续几年都是新乡销冠房企，团队也都是郑州成熟团队，属于继承了大厂基因的实力房企。这种起点比较高，因一个项目崛起的，很容易通过产品力实现品牌升级，成为本土优秀品牌房企代表。南阳汇隆在南阳扎根很深，第一个项目走的就是高端路线，问题是，做得还真不错，一战成名。但，房地产对于企业仍属于偶得产业，能否持续深耕，能够做好，都只取决于公司高层的意愿了，难度不大。驻马店旭强则是能跟进时代潮流，四代住宅在摸索中发展十分迅速，前瞻性和战略嗅觉十分超前。旭强的创新和前瞻性很好理解，公司是代理公司起家，本身的市场敏锐性就极强，未来也是不容忽视的房地产力量。这几家房企都进入了《2024年度楼市榜单》（以下简称榜单）中的“2024年度优秀地市房企”。这也是河南地市房地产的未来希望。8、豪宅
与此同时，《榜单》还评出了“豪宅典范”奖项，入榜的有三个项目。分别是：未来天奕，和谐山和府，松苑。三个项目，三个代表：未来天奕主城大平层，松苑代表北龙湖洋房豪宅，山和府代表北龙湖以外别墅豪宅。天奕，可以说是2024年最火爆的项目了。
上图：克而瑞数据在克而瑞2024年郑州主城区大平层客户（高层180及以上）选择优先度对比中，天奕以16%高居榜首，断崖领先。天奕，可能是郑州为数不多“交房比销售期客户预期更惊艳”的项目了，有交付客户的口碑认可，2025，天奕将进入清盘收尾，喜欢的，可能要抓住最后的机会了。松苑，2024正式进入平销阶段。据说，目前项目每个月都有一二个亿的去化，销售十分稳定，可见北龙湖的客户审美在提高，对松苑的认知也在提高。虽然都在说金茂10号地是四代宅，但其实松苑早已经具备四代宅的雏形了。和谐山和府是2024年新项目。这应该是目前主城四环内最热销的别墅产品了，当然，这主要是因为它的唯一性，同时，1.26的容积率为全郑州最低，与高尔夫球场为邻，生态环境四环内最佳。不论是天奕，松苑，还是山和府，都是收藏级作品，也是未来这座城市最最为保值升值的城市核心资产。对于三个豪宅典范项目，请大家2025势必重点关注，有能力的买一套不犹豫。9、交付
《榜单》还评出了“品质交付标杆”奖项，入榜的有四个项目，分别是：金水印一期、西棠、天樾九章一期和未来府一期。其中金水印、西棠以及未来府，楼八都去看过，称之品质交付标杆也是实至名归。
上图：金水印交付现场金水印在地库、大堂、景观道等方面的处理上展现了高端豪宅所应该具备的尺度、建标和设计感。项目尽管容积率不占优势，但楼栋的优化布局让社区内行走并没有太大的压抑感，反倒是小品的点缀和乔木的密度，让社区公园氛围充足。金桥西棠的交付是2024的城市交付热点，曾经维权的问题楼盘，如今变成了超出预期的品质交付楼盘，前来参观学习者络绎不绝，项目销售业绩也快速上涨。西棠交付了，金桥赢了，高新区赢了，郑州赢了，可惜的是，郑州只有一个西棠，却有无数个河畔洋房。天樾九章的交付也获得了市场一片赞誉。这一方面得益于康桥早期的定位，毕竟，湾系作品都是大师级手笔，九章，是唯一一个善终的湾系。另一方面，也是央企信达资金实力的保障。金茂未来府一期也在2024交付了。
上图：未来府交付景观未来府是近几年郑州三环主城内少见的超级大盘，其首期交付自然备受关注。当一期呈现在大家面前时，从客户到行业，都给予了充分的肯定和认可。
上图：未来府交付现场从大门，到会所，到坡地景观，到儿童乐园，再到物业服务，未来府的品质交付没有死角。10、红盘
《榜单》还评出了“红盘”奖项，入榜的有12个项目，分别是：兰溪府，林屿境、时光之境、中原华曦府、郑轨云麓、朗悦公园府、天悦江湾、云河锦上、紫庐、中环壹号、锦绣山河、润府。兰溪府的红，主要是“天时地利人和”的完美统一，谁也不能否认，当然，项目自身也很屌。林屿境的红，在于，原本周边的大盘都烂尾了，多年没有改善产品入市了，此时此刻，一个紧邻公园和地铁口的楼盘来了，再加上央企品牌保障，不火都说不过去。时光之境的红，是2024年最没有争议的，西区幸福里，年度销售冠军。中原华曦府的红，在楼八意料之中，在大家意料之外，三环之内，不要低估任何一个片区的地缘客的资金实力。郑轨云麓的红，在于性价比，三环内，新盘，低容积率，地铁口，一万出头的价格，对于刚需，没有犹豫的理由。朗悦公园府的红，是历史的延续，朗悦，一直都是高新区老城的成交主力，在加上一期的完美交付，就更坚定了客户的信心。天悦江湾的红，没啥说的，越秀进入金水区以来，一直都可火，项目一期交付我去了，不明白业主为什么维权，纯粹是吃饱了撑的，或者背后有某种神秘力量主导，想要上和院的交付品质，去买上和院呗。云河锦上的红，是后知后觉，虽然项目开盘销售额不高，但年度还是实现了将近12亿的业绩，可喜可贺，其实，这是个真不错的项目，我要是在惠济区上班，我就买了。万祥紫庐的红，是真的红，这个企业做事认真有态度，售楼部开放，都请了十几个红门大炮，各种气球彩灯把道路都堵死了，这是集团对项目重视的体现，这年头， 只要有态度，做好产品，必须红。美盛中环壹号2024热度也很高，教育港湾二期交付也很惊艳，可以说是在现有条件之下，做出了最完美的结果，自然也能带动中环壹号的销售。锦绣山河是亚星在西南常年深耕的大盘，项目低调、沉稳、品质，一直都是郑州西南置业的首选。润府都不用说了，为超总的开发起了个好头，隔壁的大来目前虽然已经开工，但一直还是不紧不慢，愁人，就怕润府二期都卖完了，大来还没有开盘。一步小心竟然写了六千多字，滑县聊完了，烧鸡聊完了，榜单聊完了，结束吧。感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。
