昨天，2025年1月22日，郑东新区一宗土地拍卖在阿里资产线上进行。这是一宗位于商都路南、明理路东的地块，地块占地大约79亩，评估价为3148万，原始起拍价为2833万。以下将该土地简称“该宗地”。该拍卖引起了6方的兴趣，最后报名参加，拍卖当天，6511人围观，6方完全杀红了眼。7万的单次加价幅度，有人最多一次直接加价400万，最终，经过113次的出价，最终以6235万的价格被银榕居开发商、中牟产业巨头海港实业相关企业河南怡和实业拍走。溢价120%。
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感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。这宗地原始出让于15年前。2010年4月27日，河南省豫鑫物流股份有限公司（以下简称豫鑫物流）和市国土资源局签署《国有建设用地使用权出让合同》，合同描述了“豫鑫地块”的详细出让内容。合同显示，豫鑫物流以2056万的价格获取该宗地，土地占地面积79亩，折合单价约27万/亩。同时，受让方豫鑫物流承诺土地用于“仓储”，投资强度不低于1.6亿，折合3034元/㎡，建设周期为2010年10月31日至2012年10月31日，可以申请延期，但延期时间不得超过一年。摘地后不久，国土局又与“豫鑫物流”及“郑州鑫宇企业管理咨询有限公司（简称：鑫宇咨询）”分别签署相关《变更合同》以及《变更合同补充合同》。三方约定，将“该宗地”的受让方由“豫鑫物流”变更为“鑫宇咨询”。据有关人士透漏，鑫宇咨询的实际控制人为王春生夫妇及徐海照夫妇。土地摘取后，一直处于闲置状态，原始合同中约定的投资强度和建设周期均未实现，直至今日，地块处于出租状态，做物流之用。如下图。
上图：地块位置图这期间，据说，持有方试图变性商业商务甚至居住，但未果，也曾有意转让，但均因报价过高未有结果。地块一放就是近10年，这是房地产爆炸的10年。2019年，王春生在该地块合伙人徐照海因资金需求，在9月23日，用其实际控制公司民生集团河南医药有限公司（简称：民生河南医药）与郑州银行股份有限公司二里岗支行（简称：郑州银行）签订《流动资金借款合同》。合同约定：因相关公司急需购置药品，向郑州银行借款1800万元，约定借款期限为2019年9月23日至2020年9月22日，借款年利率为7.17%。借款合同同时绑定了梁映敏（原徐照海爱人）、徐海照、民生药业集团有限公司（简称：民生药业）、河南德尔康药业有限公司（简称：德尔康）、民生药业集团珍医堂只要有限公司（简称：珍医堂）等5方的连带担保责任。最重要的是，合同将“该地块”作为抵押物进行资金担保，这也为后续埋下了问题。地块被抵押后，原地块的小股东王春生开始承债收购徐照海的股份，由原来约5%的股权，增持至约95%，由高建涛代持。但事实上，据有关人士透漏，借款合同约定用于购买药品的1800万元，并没有用于购买药品，而是转入了另外一家公司，但具体的后期用途，也不得而知。一年的时间很快，《流动资金借款合同》约定还款日到来之后，民生河南医药没有资金能力进行还款，向郑州银行要求展期，被郑州银行拒绝。于是，2021年，郑州银行二里岗支行将民生河南医药、民生药业、梁映敏、徐海照、德尔康、珍医堂、鑫宇咨询等7方告上法庭。郑州银行二里岗支行请求法院判令民生河南医药偿还借款本金1800 万元以及相应的利息、罚息、复利92万元；判令原告对鑫宇公司名下产权证号为郑国用（2012）第 XQ1088 号土地使用权及地上建筑物的拍卖、变卖款项。郑国用（2012）第 XQ1088 号土地即该地块。2021年12月31日，法院支持原告诉求。在法院判决前三天，即2021年12月29日，郑州银行发布《债权转让公告》，将其对于该地块的债权主张转让于济南泽浩投资管理有限公司（简称：济南泽浩投资）。法院判决后，济南浩泽投资享有有限受偿权。在济南浩泽投资向郑州银行支付转让款项到最终从法院判决方案中获得款项之间的时间里，公司享有该期间的相关派生利息收益。罚息的利率很高，大几百万大概率应该是有的。楼八是研究地产的。我们来看看这块地，为什么这么多人杀红了眼也要参与争抢？把上图局部放大。
我们看，地块紧邻京港澳高速出入口以及陇海高架下桥口，可以说，完全扼守了郑州对内、对外的二个核心交通主干道，同时商都路不仅是家居家具装修建材大道，更是直达东区核心区，而明理路向北通往郑州东站东广场、超总基地以及龙子湖地区。说这一片是郑州的马六甲海峡一点不为过，电子商务大厦落位该区域也是有道理的。当然，所谓变性就是个伪命题，这地方，商业物流是宝，住宅是草，一平方七八千估计都卖不了，谁住这呢，能睡得着觉吗？所以，这块地的确十分适合海港这一类的大型实业集团公司去拿，不论是经营扩张，还是总部建设，似乎都是个不错的选择。但问题来了，通过拍卖一定是最好的方式吗？据了解，地，海港虽然拿到了，但后续可能还要缴纳二千多万的增值税以及几个点的契税，合计下来有小三千万，综合成本下来可能要“1个小目标”。另一方面，在这起拍卖中，受伤最大的应该是王春光，巨额资金的投入最终可能会换来一场空，如今，王春光本人已经离世，家人在相关诉讼中也一直要求先以徐照海个人资产进行偿还，但据了解，徐个人也基本出于破产状态，无力支付，而对于优质担保物，银行自然会优先选择。事实上，如果海港、浩泽、王春光达成和解，合法避税，各方收益也都能保证最大化，应该也是一个不错的选择。
楼八的话
一手市场的土地成交不温不火，法拍市场难得一见的如此火爆，也是难得了，也没想到2025最先火的竟然是阿里资产里的土地拍卖。不过，别急，正规市场的大戏2月8日将强势拉来，届时，楼八将重点关注。感谢关注《楼八地产研究所》。我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。
