我都有段时间没关注杭州了，让我说杭州啊？那还不就一个字，跌呗！今儿你非得让我细说，行，那我再给加个词，用来形容当下的杭州，啥词呢？破发！好多房子要么刚交付，要么还没交付呢，价格就已经破发，不行了。
咱来瞅瞅杭州，之前一直号称要改变格局，原本是北上广深，后来有人说北上深杭，都不把广州放在眼里了，杭州老觉着自己能当第二城，尤其是开完亚运会后，更是飘飘然了。
我可不是说杭州不好，我也讲过，从新世纪以来，杭州在中国的地位就很稳，一直在前十，从来没掉出去过，确实很厉害。但要是膨胀到想把广州比下去，觉得除了北京、上海、深圳，其他都不如自己，那就有点过了，对吧？
再说房价，杭州房价真的曾高到能和上海看齐吗？当时说要看齐上海房价的两个城市，一个南京，一个杭州。结果呢，泡沫一破，潮水一退，就知道谁在裸泳了。杭州本身有钱塘江大潮，现在房价这状况，就跟潮水退去一样。咱先看看破发的情况，先从二手房入手。
这是2024年8月杭州市区（不包含阜阳和临安）二手房成交套数最好的10个小区。就说上城这老城，有绿城的杨柳郡，看看成交单价，朋友们，再看萧山，萧山也有不错的，像绿城盖的桂冠东方，确实挺好，单价49000多。
你们看这个参考价，可能没啥直观感受。我再讲讲亚运村的日耀之城，这亚运村的楼盘，6月份才刚竣工交付，7月份的时候单价还在6万呢，到现在大部分房屋售价6万5，要是遇到着急卖房的，往下砍价还有商量余地。
滨江兴耀南项目
再看曾经抢手的“天价学区房”，如今却风光不再。以杭州文教板块为例，曾经单价突破15万元的超小户型学区房，如今价格已大幅缩水。据市场数据显示，该板块30平方米左右的学区房今年以来甚至出现零成交的尴尬局面。
去年12月，一套29.58平方米的学军小学学区房以单价10万元成交，与2018年同板块19.84平方米房子15万的单价相比，跌幅超过30%。目前，40平方米以下的学区房单价普遍在7万元出头，与大户型学区房的价差正在显著缩小。
以前中国有万人摇号的情况，杭州也是当时摇号最疯狂的城市之一，为啥？因为房价倒挂啊。
举个例子，2020年有个网红盘西溪公馆，因为“西溪且留下”这句诗，本来很多人都不记得了，就因为在葛优的《非诚勿扰》里出现过，大家就记住了这个西溪公馆。
当时这个楼盘有6万人摇号，新闻都报道了，有的人家甚至把插着氧气管的老奶奶都抬去摇号了。为啥这么疯狂？便宜啊，有价差。
网红盘西溪公馆
当时这个楼盘高层建筑均价每平方米28000，周边那时候二手房均价在3万4到5万3，咱就按最低的3万4算，也就是说买这套楼盘最低每平米能赚6000，要是100平方米的房子，就能赚60万。
在疫情期间，一下子赚60万，多诱人，所以才有6万人摇号。那现在呢，咱看看目前它的成交均价是2万9，和原来购买新房的价格差不多了。要是当时想靠这个房子套利往外卖，不好意思，不仅一分钱倒挂的钱没挣着，还得把利息搭进去。而且啊，我知道有人2万6就买到过。
但这还算不幸中的万幸了。你想想，要是现在房子卖2万6，咱按2万8算，账面上好像没赔钱，可当年那些卖3万4、3万5的二手房，现在都卖2万9了，那些楼龄比这老、户型还差的二手房呢？他们不仅要赔房贷利息，可能连首付都得赔出去，是不是更惨？这是为啥呢？自己作的呗。
老有人问我，中国大陆炒房最狠的是哪？我说是深圳，有人不服，说杭州也对，这俩地方就像双子星，炒房都很疯狂。当时杭州全民炒房，几乎没有不炒房的杭州人，别跟我抬杠说你没炒，但凡家里有能力，为啥要把老太太拉去摇号？这不就是全民炒房嘛。
看看杠杆率，截至2022年底，杭州居民杠杆率全国第一，139.7%，大家都在加杠杆买房，把泡沫吹得太大了。杭州是不错，外来人口多，有发展潜力，但一共就吸收了200万人，却造了能供800万人住的房子，还想把这些房子都卖到高价，甚至对标上海，这不是不切实际嘛。
现在呢，不管是老杭州人还是新杭州人，大家手里都有房。24年8月份杭州商品住宅成交量只有36万平米，环比下降24%，同比下降58%，这降幅可不小。
而且这还是在517新政出来之后，杭州现在买房已经没有任何限制，甚至都快买房送户口了，利率也调整了，可数据还是这样不理想。再看累计去年前8个月，杭州商品房住宅成交量同比是463万平米，下降了43%，新房销量比起前年下降得很严重。
有人可能不服，说杭州没问题，新房去化周期比较低。确实，8月底杭州新房去化周期只有8.8个月，和重庆动不动十几个月、二十几个月，惠州能卖四五年相比，看起来还行。
但问题是，它的增长率高啊，虽然现在8.8个月去化周期还可以，可同比增长达到了42%，要是再这么增长几个月，去化周期可就不是8.8个月了，这就麻烦了。
再看看二手房市场，1-8月成交量535万平米，同比上涨17%，这算是以价换量了。看价格，8月份二手住宅均价跌到了27628每平米，环比下跌5.5%，同比下跌7.4%。
8月份新增挂牌量环比上涨了5%，同比上涨了25%。瞧瞧下面这两个图，二手房限购放松之后，几乎没什么起色，限购全面放开了，大家根本就不买账，没啥效果。
我对杭州的看法是，我看好杭州。前面我也反复强调，从GDP、教育等方面看，杭州在中国肯定能排进前十，不会掉出去。杭州前面除了北上广深四大一线城市，也就苏州、成都、重庆这几个城市能和它比，所以杭州很强。杭州不仅有网红属性，有阿里电商这些，还有其他优势，自身禀赋是不错的。
但要是光说房子，杭州就是自己膨胀过头了。要是你在杭州有房子，舍不得卖，那就留着；要是想卖了低点再接回来，一般人可抄不到底，底是跌出来的。要是想买杭州的房子，别着急，砍价的时候狠一点。
资料来源：金融民工吉胖子
