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最近的舆论真的是让本就低迷的5月楼市，更加雪上加霜。

先是一张社销数据，一水环比下跌，展示了当下经济的惨淡。

紧接，阿里爆出下图消息：

然后再加上之前 oppo子公司上海哲库爆出全司解散的消息，这也让本就惴惴不安的科技/互联网行业更加不安。

可让人没想到的是，互联网行业的动荡不安却让房地产市场迎来巨大震动。

这张已经包了浆的，模糊不清的，名为“跑路的邻居”截图，已经传遍了互联网。

尽管它的真实性饱受争议，但有一个不争的事实是，曾经跟着高新产业的高薪群体买房的人接下来肯定是笑不出来啦。

按照这个趋势下去，之前被这些人炒高的产住新城\新区的房价都面临着回调。

因为这些人的特长就是短时间内，可以把之前没什么优势的新区的房价炒高，创造令人艳羡的财富神话。

比如2021年之江落地了蚂蚁金服总部，周边房价顿时跳涨两百万。

再比如北京西二旗，因为聚集了腾讯、百度、网易、快手等一系列互联网大厂，其房价涨幅一直是北京榜首。

还有上海的张江、深圳的南山、广州的琶洲、武汉的光谷等等，高新产业汇聚的背后都是房价大涨的传奇故事。

就是因为如此，很多普通老百姓买房都跟着这些板块走，其实也是希望能搭上房价倍涨的快车。

可是万万没想到啊，这两三年互联网大厂的日子不好过了。之前挥金如土的日子也开始捉襟见肘。

于是反映到楼市就是购买力不足了。抛售的多了，房价下跌的压力就越来越大。

更主要的还是这些新区，往往规划形象概念整的高大上，但落地的基础配套不足。

以前房价领涨的时候，说杭州未来科技城是深圳的南山，全世界的未科。

但现在呢，被阿里裁员这么一搞，房价就要跌破新房价了。

于是开始说未科与主城滨江被西湖西溪切割，路赌，人少。

市场火热，这些问题都能被财富倍增所掩盖，一旦市场下行，房价虚高不匹配的问题就暴露出来。

2

你是不是觉得现在最难受的是这些二手房东，NO，看表面了不是！

你看看现在土拍市场，让你重新认识釜底抽薪这个词。

大家都知道去年到今年，土拍市场一直在收缩。不过4、5月份12个核心热门城市基本都完成了首轮土拍，从结果看呢，拍地总地块有130块。

从量上看，还行。

从热度看呢，南京、杭州、成都、上海、深圳、广州等，均溢价率都超过了10%。

比去年同期是相当不错了。

可是，这些个城市的土拍结果你不能细看啊。细看就会发现，哪怕是这些核心热点城市，新区也几乎没什么供地了。

为什么没供地呢？

有个房企的投拓说，你以为外围的地不想卖吗？是不敢卖，也卖不了啊。

因为现在新区面临，卖地，地价跌的太狠，前期拿地的房企项目要哭啊；不卖地，没钱修路修地铁建学校，信心崩塌。

你说，干脆心一横，把地价再降一降，前期的开发商爱哭就哭呗。

理是这个理。可当房价大跌的时候，你会买房吗？房企也是买涨不买跌啊。

这样的结果就是大家能明显的看到，新区建设几乎停滞了，配套进度也几乎没什么进度。

于是，有一个正在发生，且往后几年这个趋势不会改变的是，新区建设慢了。以前3年能干成的事，现在需要5年。以前10年能建成的新区，以后可能需要30年。

就是在这种情况下，供地的主力已经全面回归主城。

这也预示着城市在收缩。城市外拓、大干快干发展新区已成为历史。

然而新区的问题还远不止被主城舍弃这么简单。

更要命的是，无钱续命。

新区规划一时爽，规划落地火葬场。

前几年大干快上的时候，也不是所有新区，都具备规划兑现能力。

之前有多少新区的CBD落不了地、地铁通不了，学校开不了学，并且还有债务一大堆等等。

你可能要问了，卖地的钱去哪儿了？

最近爆出了昆明城投的内部文件说的明明白白（各大群都传遍了，大家自己找找）。

内容虽然有点骇人，但又合情合理。

总之，之前土地财政驱动新区开发的模式已经玩不动了。

3

总之，一个不争的事实是，新区建设周期或延长，或停滞。

而深圳住建局砍掉4条新区地铁更是验证了这一点。

根据住建局官网披露，深圳地铁5期规划砍掉了18号线、21号线、10号线东延和11号线北延。这四条线分别是连接

1、连接宝安沙井与光明的18号线一期；

2、连接龙岗中部的21号线一期；

3、连接东莞长安的11号线北延线；

4、连接平湖中心、龙岗中心的10号线东延线。

这四条地铁的砍掉意味着，把深圳郊区的沙井、龙岗、平湖的未来的房价和配套给砍了。

除了深圳，杭州地铁四期的也被砍了一半，成都也由原来的55条地铁线路砍剩19条。

这也意味着，各城市郊区新城、新区的人口导入、房价都将放缓。

而这也意味着新区规划兑现能力存在巨大的风险。

比如西安的西咸新区和高新区，贡献了西安45.9%债务。

之前西咸新区的房价之所以飞涨，是因为此起彼伏的土拍让房价一拍一涨。

所以以前就算负债多点也不怕，只要还拍地，就还能涨，但现在，一旦土地供应全面收缩回归主城，这些负债怎么办？这些新区的房价怎么办呢？

不下跌，都不科学了。

我们乐观点说，至少50%的新区、新城，建设将陷入停滞，房价面临下跌。

总结——

醒醒吧！楼市逻辑变了。

曾经大家都觉得经济不景气，最受打击的是三四线，因为这些城市没高大上的企业撑场面。

而现在当这些撑场面的大厂们全面收缩，受影响最大反而是以互联网产业为支撑的新城、新区板块。

曾经，新区卖个规划都比主城卖的贵，大家买房都跟着预期、跟着规划跑。

而现在土拍的全面回归和收缩，外围地铁被砍等等，新区有可能永远都是规划中的新区了。

过去一两年房地产市场是专治各种不服气。

过去你认为多理所应当的房价上涨逻辑，现在都说不通了。

过去你觉得多牛逼的房价支撑理由，现在说撑不住就撑不住了。

过去你觉得多确定的规划，现在说没就没了。

与之对应的是，买房的思路也该变变了。

简单说，就两句话：

1、如果买房，就买主城新房、二手。

2、谨慎购买新区的房子，尤其是发展中的。

不要看产业规划、不要看土地功能规划、不要看人口规划。注意，规划都是概念，都是极有可能兑现不了的预期。