公寓和住宅，在我国是两类不同性质的房产。

公寓属于商业地产，土地使用权年限较短，通常为40年，且物业费率通常较高，居住生活方式上，较为开放，通常都是商住两用的开放式小区，往来人员较为频繁，也有在公寓经营酒店等业态的。

而住房就属于纯居住功能的房产，通常会绑定一定的户籍、学区等城市稀缺资源，更适合住家居住，住房的客群是广大的刚需购房者，受众要比公寓广得多，所以，在二手房市场上往往流动性更高。

从市场需求来看，2024年，公寓所属的商业地产，目前来讲都不是很景气，过去的几年，特别是疫情的三年，许多人的办公模式（很多人适应了居家办公）、对市场预期都发生了变化。、

有数据表明，从2021年到2023年，北京甲级写字楼的净吸纳量（新租面积+扩租面积-退租面积，用以衡量写字楼的市场需求）从101万平方米，降到了12.7万平方米，跌幅高达87%；上海从136万平方米降到39万平方米，跌幅高达71%；深圳则是从84万平方米，降到了22万平方米，降幅达74%，三个一线城市的甲级写字楼，行情都大幅度萎缩。

就连北上广深的写字楼等商办地产，空置率都非常令人震惊，由此可见，当前市场对于商业办公的需求是大幅度减少了（因为确实养不了那么大的办公室、那么多的办公人员了），而随之而来的，是很多大厂的降薪、裁员，城市里办公、商务的人群也在大幅减少，公寓、酒店等日子也肯定不会好过。

从投入成本来看，购买公寓的首付，通常要达到物业总价值的50%，也就是首付5成，且贷款年限一般都比较短，通常为10年。

而住房由于具有一定的民生普惠和居住保障兜底性质，首套房通常可以做到20%，二套房一般为30%，未来说不定还有下降的空间，且贷款年限更久，可以长达30年。

假设手里有20万，那么只能足够首付一套40万左右总价的公寓，却可以撬动价值约100万左右的住房，所以，从这个角度来看，购买住房，是能够更好发挥出20万的杠杆效应的，付出相同的成本，能够掌控的资产体量、规模，显然是住房更占有优势。

从后期对资产的持有成本、回报率、流动性等方面来看，住宅也是全面碾压公寓产品的。

首先在持有成本上，公寓的物业费率通常较高，但是由于属于开放性质，物业服务的标准和水准，就很难达到住宅那样高质量，管理上通常会比较混乱，而且商水商电，费率也要比住宅高出不少。

其次在回报率方面，公寓和住宅通常有2种回报方式，其一是租金，租金二者都相差不大，甚至住宅还要更高一些，因为户型面积更大，租金议价纵深更广阔；其二是变现，变现方面，公寓是完全输给住宅的，交易流转的成本，就没有住宅那么低廉，同时还缺乏流动性。

流动性上，住宅是所有房地产里面的王者，而公寓顶多只能算是个青铜，只是因为总价较低，比别墅相对好那么一点点，毕竟，房地产里面的主流刚需，是能够落户、能够上学、能够一家人居住的住宅，公寓的受众面积小，二手房交易流转成本高，相对缺乏流动性，不那么容易变现。