中国房地产要到2026年才能完成筑底?

最近外资巨头瑞银看空中国楼市，表示中国房地产要到2026年才能筑底，

短短4个月的时间，瑞银针对中国房地产的态度发生180度的转变，

4月份还在看，多中国楼市，8月底就开始看空中国楼市，

在今年4月份，瑞银大中华区房地产研究主管分析师林镇鸿还在表示：

在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。

也就是说在今年4月份瑞银开始看，多中国楼市，

同时还表示：国内住房需求和供应将在2025年某个时候恢复到历史平均水平，

并且当时瑞银看多中国楼市还冲上了热搜，原因就是这位主管分析师在2021年就精准预测出恒大的暴雷，

所以在这样的精准预测背书之下，今年4月份，瑞银忽然看多中国楼市，地产股都出现了一定程度上涨，

但接下来楼市的行情和销量大家都清楚，虽然517新政拉高了一定的销量，但是楼市热度只持续了一个多月，

进入7月份销量就开始下滑，8月份又进一步下滑，楼市的销量和预期又回到了之前的状态。

所以在这样的市场环境之下，短期内楼市筑底难度还是比较大的，

因此在8月底瑞银又表示：因为中国房地产疲软，对经济拖累超过此前的预期，下调中国GDP预期，2024年对GDP的展望从4.9%下调到4.6%，2025年从4.6%下调到4%，

在这样的状况之下，楼市要到2026年才有可能完成筑底，

并且据瑞银测算，截止到7月底，咱们现在房地产的住宅库存约1900万套，按照现在的销售情况来看，去化周期要达到29~30个月，

这个去化周期是非常非常高的，远超合理的去化周期，相对于合理的去化周期直接翻倍了。

并且前两天咱们刚刚聊过房地产住宅库存以及去化周期的问题。

其实就库存量而言，2024年的住宅库存相较于2023年已经出现了小幅度的下降，

因为最近两年各地方城市确实在收缩供地，再加上新房开工面积在大幅度下降，这就导致整体库存量出现下降，

但奈何市场预期和购房预期更差，前8个月百强房企的销量同比降幅达到四成左右，

库存量出现小幅下降，销量出现大幅下降，这就导致去化周期再次拉高，整体市场预期依旧不足。

所以在短短4个月的时间，瑞银从看多，中国楼市变成看空中楼市，或者说对于中国房地产的预期进行了调整。

至于这份预期准不准，接下来还是要再观察的。现在的楼市没办法轻易言底，更难给出准确的筑底时间。

虽然最近几年我们的房产行情确实比较差，但最近两年大家应该也能感觉到，现在我们针对楼市的松绑力度还是比较大的，

可能每一次的调整力度不大，但是积累起来整体力度还是比较大的。

比如，新房的限购也取消了，二手房也正在大规模以价换量，针对新房的限价也开始睁一只眼闭一只眼，

总之就是房价下降已经成为普遍现象，至于降多少才算到底不太确定。

因为影响因素很多，之前就给大家说过，这轮楼市下调本身就是经济，债务，居民杠杆率，城镇化率，人口等多方面因素共同震荡的结果，

因此想要筑底也得多方面拉动，最起码一个单独的楼市松绑政策，没办法让市场完成筑底，

因为最近两年多出台的楼市松绑政策早已超过2000条，如果有用的话，楼市早就出现积极信号了，

不过有一点很明显，今年楼市要想筑底是不可能的，现在9月份数据还在下降，

即使接下来给一个超预期，超重磅的政策，想要把数据和预期完全扭转过来，恐怕也得等到2025年了。

因此那些从今年年初就开始告诉你楼市筑底，房价要上涨的人，就是一个笑话。